Στο Συμβούλιο της Επικρατείας μεταφέρεται ξανά η σύγκρουση για τα Airbnb στην Πλάκα, με επίκεντρο το εάν ακίνητα που λειτουργούν μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων έχουν μετατραπεί παράνομα από κατοικίες σε τουριστικά καταλύματα.
Το Ε΄ Τμήμα του ΣτΕ απασχόλησαν 11 αιτήσεις της Ελληνικής Εταιρείας Περιβάλλοντος και Πολιτισμού, με τις οποίες ζητείται να ακυρωθεί η άρνηση του Δήμου Αθηναίων να σφραγίσει συγκεκριμένα ακίνητα στην περιοχή.
Η υπόθεση έχει ιδιαίτερη σημασία, καθώς η Πλάκα δεν είναι μια οποιαδήποτε γειτονιά της Αθήνας. Πρόκειται για προστατευόμενη ιστορική περιοχή, με ειδικό πολεοδομικό καθεστώς που έχει ως στόχο τη διαφύλαξη και ανάδειξη του παραδοσιακού της χαρακτήρα.
Τι ζητά η Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού
Με τις αιτήσεις της, η Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού στρέφεται κατά του Δήμου Αθηναίων και του υπουργού Περιβάλλοντος.
Ζητά να ακυρωθούν οι πράξεις της Διεύθυνσης Δόμησης του Δήμου Αθηναίων, με τις οποίες απορρίφθηκαν αιτήματα του Σωματείου για σφράγιση ακινήτων που βρίσκονται σε διάφορες οδούς της Πλάκας.
Σύμφωνα με την ΕΛΛΕΤ, τα ακίνητα αυτά έχουν αλλάξει παράνομα χρήση. Από κατοικίες, όπως υποστηρίζει, λειτουργούν πλέον ως τουριστικά καταλύματα μέσω του συστήματος των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Το βασικό επιχείρημα είναι ότι το ειδικό πολεοδομικό καθεστώς της Πλάκας δεν επιτρέπει ξενοδοχειακές χρήσεις στην περιοχή, καθώς αποσκοπεί στην προστασία της κατοικίας και του ιστορικού χαρακτήρα της γειτονιάς.
Το ζήτημα της αλλαγής χρήσης
Η κρίσιμη νομική και πραγματική διαφορά αφορά το αν η βραχυχρόνια μίσθωση μέσω πλατφόρμας τύπου Airbnb ισοδυναμεί με τουριστική χρήση.
Η Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού υποστηρίζει ότι, όταν ένα ακίνητο παύει ουσιαστικά να χρησιμοποιείται ως κατοικία και λειτουργεί συστηματικά για τουριστική διαμονή, τότε έχει αλλάξει χρήση.
Κατά το Σωματείο, σε μια περιοχή όπως η Πλάκα, όπου επιτρέπονται συγκεκριμένες χρήσεις γης και προστατεύεται ο χαρακτήρας της κατοικίας, μια τέτοια μετατροπή δεν μπορεί να γίνεται χωρίς συνέπειες.
Για αυτό ζητά τη σφράγιση των ακινήτων.
Η στάση του Δήμου Αθηναίων
Ο Δήμος Αθηναίων, μέσω της Διεύθυνσης Δόμησης, είχε απορρίψει τα αιτήματα σφράγισης.
Η στάση του Δήμου βασίζεται στο ότι η χρήση ενός ακινήτου για βραχυχρόνια μίσθωση δεν συνεπάγεται αυτομάτως ότι πρόκειται για τουριστικό κατάλυμα.
Αυτό είναι και το πιο λεπτό σημείο της υπόθεσης.
Δεν αρκεί, δηλαδή, ένα ακίνητο να εμφανίζεται σε ψηφιακή πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης για να θεωρηθεί αυτόματα ξενοδοχείο ή τουριστικό κατάλυμα. Πρέπει να εξεταστούν τα πραγματικά χαρακτηριστικά της λειτουργίας του.
Τι καλείται να κρίνει το ΣτΕ
Το ΣτΕ καλείται τώρα να αποφανθεί εάν ο Δήμος Αθηναίων απέρριψε νόμιμα ή όχι τα αιτήματα σφράγισης.
Το δικαστήριο θα εξετάσει τα χαρακτηριστικά των επίδικων ακινήτων, την πραγματική χρήση που γίνεται σε αυτά και τα δεδομένα που προέκυψαν από τις αυτοψίες.
Οι αυτοψίες πραγματοποιήθηκαν μετά από σχετική εντολή του ΣτΕ, στοιχείο που δείχνει ότι το δικαστήριο δεν αντιμετωπίζει την υπόθεση μόνο θεωρητικά, αλλά θέλει να δει τι ακριβώς συμβαίνει στην πράξη σε κάθε ακίνητο.
Στη σύνθεση του Ε΄ Τμήματος προήδρευσε ο αντιπρόεδρος του ΣτΕ Χρήστος Ντουχάνης, με εισηγητή τον σύμβουλο Επικρατείας Χρήστο Λιάκουρα.
Το ΣτΕ επιφυλάχθηκε να εκδώσει τις αποφάσεις του.
Γιατί η απόφαση μπορεί να κρίνει πολλά
Η απόφαση που θα εκδοθεί δεν αφορά μόνο τα 11 συγκεκριμένα ακίνητα.
Μπορεί να επηρεάσει συνολικά τον τρόπο με τον οποίο αντιμετωπίζονται οι βραχυχρόνιες μισθώσεις σε προστατευόμενες περιοχές, ιστορικά κέντρα και ζώνες με ειδικές χρήσεις γης.
Η Πλάκα είναι το πιο χαρακτηριστικό παράδειγμα. Η πίεση από τον τουρισμό, η εκτόπιση της κατοικίας και η μετατροπή ολόκληρων κτιρίων σε καταλύματα βραχυχρόνιας διαμονής έχουν ανοίξει εδώ και χρόνια μεγάλη συζήτηση για το μέλλον της περιοχής.
Αν το ΣτΕ κρίνει ότι συγκεκριμένα ακίνητα λειτουργούν στην πράξη ως τουριστικά καταλύματα και όχι ως κατοικίες, τότε μπορεί να ανοίξει ο δρόμος για αυστηρότερους ελέγχους και σφραγίσεις.
Αν, αντίθετα, κρίνει ότι η χρήση Airbnb δεν αρκεί από μόνη της για να στοιχειοθετηθεί παράνομη αλλαγή χρήσης, τότε η μάχη θα μεταφερθεί ακόμη περισσότερο στο πεδίο των πραγματικών περιστατικών και των επιμέρους ελέγχων.
Το προηγούμενο πλαίσιο
Το ΣτΕ έχει ήδη διαμορφώσει μια βασική γραμμή σε προηγούμενες υποθέσεις για Airbnb στην Πλάκα.
Η βραχυχρόνια μίσθωση μέσω ψηφιακής πλατφόρμας δεν θεωρείται από μόνη της τουριστική χρήση. Το κρίσιμο είναι αν το ακίνητο, με βάση τα πραγματικά χαρακτηριστικά λειτουργίας του, πληροί τις προϋποθέσεις τουριστικού καταλύματος.
Με απλά λόγια, το Airbnb δεν είναι αυτομάτως ξενοδοχείο.
Όμως ούτε αποκλείεται ένα ακίνητο που προβάλλεται ως Airbnb να λειτουργεί στην πράξη σαν τουριστικό κατάλυμα, ειδικά όταν πρόκειται για ολόκληρα κτίρια, οργανωμένη διαχείριση, συνεχείς μισθώσεις και χαρακτηριστικά που προσομοιάζουν σε επαγγελματική τουριστική εκμετάλλευση.
Αυτή ακριβώς τη γκρίζα ζώνη καλείται να φωτίσει το ΣτΕ.
Η μεγάλη εικόνα για την Πλάκα
Η υπόθεση αναδεικνύει τη βαθύτερη σύγκρουση ανάμεσα στην τουριστική αξιοποίηση και στην προστασία της κατοικίας.
Η Πλάκα είναι μια από τις πιο τουριστικές περιοχές της Αθήνας, αλλά ταυτόχρονα είναι ζωντανός ιστορικός οικιστικός ιστός.
Η αύξηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει αλλάξει την καθημερινότητα της περιοχής, έχει περιορίσει τη μόνιμη κατοικία και έχει ενισχύσει την αίσθηση ότι η γειτονιά μετατρέπεται σταδιακά σε τουριστικό προϊόν.
Από την άλλη πλευρά, οι ιδιοκτήτες και οι διαχειριστές ακινήτων επικαλούνται το υφιστάμενο πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και το γεγονός ότι η απλή μίσθωση μέσω πλατφόρμας δεν αρκεί για να χαρακτηριστεί ένα ακίνητο παράνομο τουριστικό κατάλυμα.
Το επόμενο βήμα
Η απόφαση του ΣτΕ αναμένεται με μεγάλο ενδιαφέρον.
Θα δείξει αν τα συγκεκριμένα ακίνητα της Πλάκας μπορούν να συνεχίσουν να λειτουργούν ως βραχυχρόνιες μισθώσεις ή αν η χρήση τους υπερβαίνει τα επιτρεπτά όρια και οδηγεί σε σφράγιση.
Το διακύβευμα είναι μεγαλύτερο από μια σειρά ακινήτων.
Αφορά το ποιος ελέγχει στην πράξη την αλλαγή χρήσης, ποια είναι τα όρια ανάμεσα στην κατοικία και στο τουριστικό κατάλυμα και πώς μπορεί να προστατευθεί μια ιστορική γειτονιά από την πλήρη τουριστικοποίηση.
Μέχρι να εκδοθούν οι αποφάσεις, η Πλάκα παραμένει στο επίκεντρο μιας από τις πιο κρίσιμες δικαστικές μάχες για το μέλλον των Airbnb στην Αθήνα.
