Η νέα τάση στην αγορά ακινήτων: Τα κενά γραφεία θα μετατραπούν σε κατοικίες – Τα μυστικά για μια πώληση ή αγορά

Αν θέλει μια οικογένεια με ένα παιδί να αγοράσει ένα νεόδμητο σπίτι 120 τ.μ. σε «καλή» περιοχή, θα πρέπει να διαθέσει περίπου μισό εκατομμύριο ευρώ. Αυτές είναι οι τιμές της αγοράς στα Βόρεια και στα Νότια Προάστια αλλά και στο κέντρο της Αθήνας. Χαμηλότερες είναι οι τιμές στην Ανατολική και τη Δυτική Αττική. «Ο 1ος όροφος κοστίζει περίπου 3.500 με 4.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, όταν το κόστος κατασκευής έχει φτάσει τα 2.000 το μέτρο», αναφέρει ο Μάνος Κρανίδης.

«Πώς θα τα δώσει αυτά τα χρήματα, όμως;», αναρωτιέται ο έμπειρος παράγοντας του real estate και εξηγεί: «Το 30% πρέπει να είναι ίδια κεφάλαια – δεν μπορείς να πάρεις δάνειο πια 100%. Άρα πρέπει να έχεις περίπου 150.000 ευρώ. Πες πως τα έχεις, λοιπόν. Άρα έχεις και τα οικονομικά να καλύψεις ένα μεγάλο δάνειο, που έχει μεγάλο τοκοχρεολύσιο. Έχουν αλλάξει οι όροι -και σωστά- αλλά έτσι δε γίνεται ν’ αναπτυχθεί περισσότερο η αγορά. Ούτε φτάνουν συνέχεια οι ξένοι με την Golden Visa. Από τα συμβόλαια που έχουν γίνει το τελευταίο διάστημα, μόνο το 15% είναι με στεγαστική πίστη. Όλα τα άλλα είναι με ίδια κεφάλαια.: που σημαίνει πως είναι είτε ξένοι είτε κάποιοι που είχαν αποθεματικά. Πόσοι έχουν αποθεματικά; Αυτή η τάση κάπως θα εκφραστεί και πιστεύω πως θα γίνει με προσαρμογή των τιμών».

Ο πολιτικός μηχανικός, μέλος του Δ.Σ. και Γραμματέας Ενημέρωσης της ΠΟΜΙΔΑ είναι ο καλεσμένος στο podcast του Newsbeast. Μαζί συζητήσαμε τις τάσεις στο real estate, τα μυστικά πριν την πώληση ή την αγορά, αλλά και πώς γίνεται μια σωστή έρευνα.

Ακολουθούν τα σημαντικότερα σημεία του podcast με τον κύριο Κρανίδη.

-Τι συμβαίνει στην αγορά κατοικίας: «Η αγορά κατοικίας είναι το πιο καυτό θέμα. Αφορά το 80% της αγοράς. Έχουμε μεγάλη άνοδο τιμών και στην αγορά και στη μίσθωση. Ήρθε η ώρα να μείνουμε σταθεροί. Δε θα πέσουν εύκολα οι τιμές. Οι ζητούμενες τιμές παραμένουν ψηλά. Στις πραγματικές τιμές θα έχουμε προσαρμογή. Υπάρχει προσφορά και δεν είναι εύκολο η ζήτηση να κρατηθεί στα ίδια υψηλά επίπεδα. Οι μισθώσεις θα πρέπει να πέσουν, να είναι βιώσιμες, για να μπορούν να ικανοποιούνται. Αυτό θα το κάνει η αγορά από μόνη της – ήδη φαίνεται πως υπάρχει μια μείωση τιμών σε κάποια προϊόντα. Θα έχουμε πολλαπλές ταχύτητες. Τα ακίνητα που είναι προνομιακά θα κρατήσουν ψηλά τις τιμές, για παράδειγμα ένα ακίνητο στο κέντρο της Αθήνας, στο Κολωνάκι ή στο Ψυχικό. Τα ακίνητα που είναι πιο περιφερειακά, παλαιότερης κατασκευής ή ακίνητα χαμηλών ορόφων, θα έχουν μεγαλύτερη προσαρμογή. Το ίδιο ισχύει και για την περιφέρεια».

-Βραχυχρόνια μίσθωση: «Έρχονται αλλαγές. Όποιος έχει πλέον πάνω από δύο ακίνητα και τα διαθέτει μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, θα πρέπει στο τρίτο ακίνητο να ανοίξει εταιρεία. Θα πρέπει να αποκτήσει εταιρικό ΑΦΜ, τέλη… Φαίνεται πως υπάρχει ένας περιορισμός, που ίσως περιορίσει λίγο και τη ζήτηση»

-Επαγγελματική στέγη: «Η ζήτηση είναι πολύ συγκεκριμένη και αφορά κυρίως μεγάλους παίχτες. Η προβολή έχει χάσει τη σημασία της. Πλέον υπάρχουν συγκεκριμένοι δρόμοι, που έχουν πια πολύ σημαντική προβολή. Η άνοδος των εμπορικών κέντρων έχει επηρεάσει. Οτιδήποτε δεν έχει μεγάλη προβολή σε κατάστημα, πάει για γραφείο – ακόμη και για κατοικία. Οι τιμές έχουν πέσει, γιατί δεν υπάρχει ζήτηση. Δεν υπάρχει αγορά. Στις μισθώσεις υπάρχει, αλλά και αυτή είναι λιγότερη. Υπάρχουν περιορισμένα ακίνητα, σε περιορισμένους δρόμους, με συγκεκριμένες προδιαγραφές. Σε πολλά γραφεία έχει γίνει αλλαγή χρήσης, σε κατοικίες. Γιατί; Γιατί έχουμε έλλειμμα προσφοράς στην κατοικία. Να λοιπόν μια ευκαιρία».

-Η νέα τάση: «Τα γραφεία να μετατραπούν σε κατοικίες. Ένα συνοικιακό κατάστημα μπορεί να γίνει σπίτι – ειδικά αν είσαι σε μια περιοχή που έχει φοιτητές ή νέους εργαζόμενους, ακόμη και στο κέντρο της Αθήνας. Στα προάστια είναι πιο δύσκολο. Αυτό αρχίζει και γίνεται στην πράξη. Το σκέφτονται πολλοί, γιατί έχουν ακίνητα και τα κοιτάνε. Γιατί έχουν και μικρά ενοίκια. Όταν έχεις ένα κενό μαγαζί, τι θα το κάνεις; Μόνο κατοικία μπορείς».

-Πώς προσδιορίζεται η καλή τιμή ενός ακινήτου: «Καλή τιμή σημαίνει πως είμαι στο μπάτζετ μου. Παίρνω ένα ακίνητο, που έχει καλή αξία για το προϊόν του. Θα έχω μια αξία μεταπώλησης. Θα ικανοποιεί τις ανάγκες μου. Η καλή αγορά είναι σχετική. Πρέπει να φύγουμε από το απόλυτο, να πάμε στο σχετικό. Ποια είναι η καλή αγορά για εμάς. Δεν είναι για όλους καλή η ίδια αγορά. Άλλη ανάγκη έχω εγώ, άλλη κάποιος άλλος».

Ακούστε το podcast με τον Μάνο Κρανίδη