Η κατάρρευση της κινεζικής αγοράς ακινήτων έχει αφήσει πίσω της εκατομμύρια άδεια διαμερίσματα και ολόκληρες συνοικίες με ελάχιστους κατοίκους. Ωστόσο, αυτό που για πολλούς αποτελεί σύμβολο μιας από τις μεγαλύτερες φούσκες ακινήτων στην ιστορία, για άλλους μετατρέπεται σε ευκαιρία για μια πιο ήρεμη και οικονομική ζωή.
Στο συγκρότημα κατοικιών Prosperous Lakeside Mansion, στην πόλη Χουιζού, περίπου έξι εκατομμυρίων κατοίκων κοντά στο Χονγκ Κονγκ, οι ένοικοι απολαμβάνουν θέα προς τον κόλπο Ντάγια και τους καταπράσινους λόφους της περιοχής. Για τη Ρούμπι Τσεν, όμως, το σημαντικότερο πλεονέκτημα δεν είναι η θέα αλλά το γεγονός ότι το συγκρότημα είναι σχεδόν μισοάδειο.
Όπως εξηγεί η ίδια, τα ενοίκια είναι εξαιρετικά χαμηλά και σε αντίθεση με τις μεγάλες κινεζικές μητροπόλεις, δεν υπάρχει συνωστισμός. «Έχεις πολλές επιλογές εδώ επειδή υπάρχουν πάρα πολλά άδεια σπίτια. Αν νοικιάσω ένα σπίτι και δεν μου αρέσει, για παράδειγμα αν έχω πρόβλημα με τη γειτονιά, μπορώ απλώς να μετακομίσω σε άλλο», αναφέρει.
Η Τσεν ανήκει σε μια ομάδα ανθρώπων που αξιοποιούν τα απομεινάρια της πολύχρονης οικοδομικής έκρηξης της Κίνας, δημιουργώντας αυτό που οι ίδιοι αποκαλούν «ζωή στις άδειες πόλεις».
Η ζωή με χαμηλό κόστος στις άδειες κατοικίες
Η Ρούμπι Τσεν κατάγεται από τη μεγαλούπολη Τσονγκτσίνγκ, όμως μετακόμισε στη Χουιζού λόγω του ήπιου κλίματος και της πιο χαλαρής καθημερινότητας. Απόφοιτη Αγγλικής Φιλολογίας με μεταπτυχιακό στην Ψυχολογία, εργάζεται διαδικτυακά ως καθηγήτρια αγγλικών, πραγματοποιώντας περίπου δέκα μαθήματα την εβδομάδα, ποσότητα εργασίας που, όπως λέει, αρκεί για να καλύπτει τα έξοδά της.
Το διαμέρισμα που νοικιάζει είχε κοστίσει στον ιδιοκτήτη περίπου ένα εκατομμύριο γουάν, όμως σήμερα η αξία του έχει υποχωρήσει σχεδόν στο μισό, όπως αναφέρουν οι Financial Times. Η ίδια πληρώνει μόλις 1.300 γουάν (περίπου 190 δολάρια) τον μήνα, ποσό που αντιστοιχεί σε ένα μικρό μέρος των ενοικίων των μεγάλων κινεζικών πόλεων.
Η καθημερινότητά της κυλά χωρίς πίεση. Ετοιμάζει με άνεση το πρωινό της, παίζει βιντεοπαιχνίδια με τον σύντροφό της, ο οποίος είναι δικηγόρος και εργάζεται επίσης εξ αποστάσεως, διαβάζει βιβλία και πρόσφατα αγόρασε ραπτομηχανή για να μάθει να ράβει τα δικά της ρούχα.
Το συγκρότημα όπου κατοικεί, γνωστό στα κινεζικά ως Ρονγκσένγκ Γιούχου Γκουάντι, ολοκληρώθηκε το 2021, έναν χρόνο μετά την παρέμβαση του Πεκίνου για τον περιορισμό του υπερβολικού δανεισμού των κατασκευαστικών εταιρειών, κίνηση που σηματοδότησε το τέλος της πολυετούς στεγαστικής φούσκας.
Η κατάρρευση της αγοράς ακινήτων
Η κατασκευάστρια εταιρεία RiseSun Real Estate Development, όπως και πολλές άλλες, οδηγήθηκε σε αναδιάρθρωση χρεών, καθώς οι τιμές των κατοικιών άρχισαν να υποχωρούν, εξέλιξη που συνεχίζεται μέχρι σήμερα και έχει εξαφανίσει περίπου 100 τρισ. γουάν (15 τρισ. δολάρια) σε αξία περιουσίας.
Σε αντίθεση με προηγούμενες κρίσεις, οι προοπτικές ανάκαμψης σε μικρότερες πόλεις όπως η Χουιζού θεωρούνται περιορισμένες. Ενώ οι μητροπόλεις πρώτης κατηγορίας, όπως το Πεκίνο, η Σανγκάη, η Γκουανγκζού και η Σενζέν, εξακολουθούν να προσελκύουν εργαζομένους χάρη στις βιομηχανίες υψηλής τεχνολογίας, πολλές πόλεις τρίτης και τέταρτης κατηγορίας βρίσκονται αντιμέτωπες τόσο με την υπερπροσφορά κατοικιών όσο και με τη δημογραφική συρρίκνωση.
Ο Μαξ Γούντγουορθ, ερευνητής στο Πανεπιστήμιο Πολιτείας του Οχάιο, ο οποίος έχει μελετήσει εκτενώς το φαινόμενο και έχει ζήσει σε κινεζική «πόλη-φάντασμα», σημειώνει ότι σε ορισμένες περιοχές προστέθηκαν επανειλημμένα επιφάνειες κατοικιών αντίστοιχες με το μέγεθος του Μανχάταν. Όπως επισημαίνει, η δημογραφική κρίση επιδείνωσε ένα πρόβλημα που διογκωνόταν για χρόνια.
Το μοντέλο «χτίστε και θα έρθουν»
Για δεκαετίες, οι τοπικές κυβερνήσεις ενέκριναν τεράστια οικιστικά έργα βασισμένες στη λογική «χτίστε και θα έρθουν». Η πρακτική εφαρμόστηκε από την Εσωτερική Μογγολία μέχρι την επαρχία Χενάν, καθώς οι τοπικοί αξιωματούχοι του Κομμουνιστικού Κόμματος χρησιμοποιούσαν τις κατασκευές για να ενισχύσουν την οικονομική ανάπτυξη, τα φορολογικά έσοδα και τις πιθανότητες επαγγελματικής ανέλιξής τους.
Παράλληλα, πολλοί αγοραστές αντιμετώπιζαν τις κατοικίες περισσότερο ως επενδυτικά προϊόντα παρά ως τόπους διαμονής, όπως ανέφεραν οι Μαξ Γούντγουορθ και Τζέρεμι Γουάλας στη μελέτη τους Seeing Ghosts: Parsing China’s Ghost City Controversy το 2017.
Στο αποκορύφωμα της ανάπτυξης, ο κλάδος των ακινήτων αντιπροσώπευε περίπου το 25% της αύξησης του κινεζικού ΑΕΠ, ενώ το 60% του πλούτου των νοικοκυριών ήταν συνδεδεμένο με την ακίνητη περιουσία.
Μετά το 2021, όμως, η εικόνα άλλαξε δραματικά. Σύμφωνα με τη Nomura, η αξία των πωλήσεων νέων κατοικιών των 100 μεγαλύτερων κατασκευαστών μειώθηκε κατά 72,7% μεταξύ 2021 και 2025, ενώ το πρώτο τετράμηνο του τρέχοντος έτους υποχώρησε ακόμη 19,7% σε ετήσια βάση.
Εκατομμύρια άδεια διαμερίσματα
Η Goldman Sachs εκτιμά ότι στην Κίνα υπήρχαν το 2023 περίπου 70 εκατομμύρια νέες κατοικίες διαθέσιμες προς πώληση ή υπό κατασκευή, καθώς και οικόπεδα προορισμένα για μελλοντική ανάπτυξη.
Παράλληλα, οι αναλυτές κάνουν λόγο για μια «σκιώδη προσφορά» ακόμη 90 έως 100 εκατομμυρίων διαμερισμάτων, τα οποία έχουν πωληθεί τα προηγούμενα χρόνια αλλά παραμένουν άδεια ή διατηρούνται ως επενδύσεις. Ο αριθμός αυτός υπερβαίνει κατά πολύ τα περίπου εννέα εκατομμύρια νέων κατοικιών που πωλήθηκαν το 2023, γεγονός που υποδηλώνει ότι σε αρκετές μικρότερες πόλεις το απόθεμα ενδέχεται να μην απορροφηθεί ποτέ.
Δεν υπάρχουν επίσημα στοιχεία για το ποσοστό των άδειων κατοικιών στην Κίνα. Η πλατφόρμα συναλλαγών ακινήτων Beike είχε εκτιμήσει το 2022 ότι το ποσοστό έφθανε έως και το 20%, όμως απέσυρε τα στοιχεία και ζήτησε συγγνώμη. Ο πρώην υφυπουργός Στέγασης Τσιου Μπαοσίνγκ είχε δηλώσει ότι το ποσοστό των κενών κατοικιών είχε φθάσει στο 15% σε εθνικό επίπεδο και στο 25%-30% σε ορισμένες επαρχίες, επίπεδα πολύ υψηλότερα από το διεθνώς αποδεκτό όριο του 5%.
Η κατάσταση επιδεινώνεται και από τη δημογραφική κρίση. Ήδη από το 2016 το πρακτορείο ειδήσεων Σινχουά ανέφερε ότι οι τοπικές κυβερνήσεις σχεδίαζαν περισσότερες από 3.500 νέες πόλεις και συνοικίες με δυνατότητα φιλοξενίας 3,4 δισεκατομμυρίων ανθρώπων, σχεδόν δυόμισι φορές περισσότερων από τον πληθυσμό της χώρας. Την ίδια στιγμή, το 2025 η Κίνα κατέγραψε μόλις 7,92 εκατομμύρια γεννήσεις, τον χαμηλότερο αριθμό από το 1949.
Μια διαφορετική καθημερινότητα στις «πόλεις-φαντάσματα»
Παρά την εικόνα εγκατάλειψης, αρκετοί κάτοικοι θεωρούν ότι οι άδειες πόλεις τους προσφέρουν ποιότητα ζωής. Η Ρούμπι Τσεν δεν θεωρεί ότι ανήκει στο κίνημα «τάνγκπινγκ» («ξαπλωμένοι»), που χαρακτηρίζει νέους οι οποίοι απορρίπτουν τον εξαντλητικό τρόπο ζωής της σύγχρονης Κίνας. Επισημαίνει ότι, αν χρειαστεί η ίδια ή ο σύντροφός της, μπορούν να βρουν πιο συμβατική εργασία στο Χονγκ Κονγκ ή στη Σενζέν, που απέχουν μία έως δύο ώρες. Προς το παρόν, όμως, προτιμά να επικεντρώνεται στην προσωπική της ζωή.
«Κάποιοι λένε ότι η γενιά μας δεν δουλεύει αρκετά σκληρά, όμως το περιβάλλον μας είναι διαφορετικό από αυτό της προηγούμενης γενιάς. Εκείνοι έζησαν την καλύτερη περίοδο της Κίνας, με ταχεία ανάπτυξη. Σήμερα, πολλές φορές οι άνθρωποι δουλεύουν πάρα πολύ, αλλά αυτό που κερδίζουν δεν ανταποκρίνεται στην προσπάθειά τους», αναφέρει.
Το συγκρότημα κατοικιών της φαίνεται γενικά καλοδιατηρημένο, αν και στο τεράστιο υπόγειο πάρκινγκ έχουν συσσωρευτεί σκουπίδια σε μία γωνιά, ενώ αρκετά καταστήματα στην είσοδο παραμένουν κλειστά.
Οι κάτοικοι που επιλέγουν τις άδειες πόλεις
Λίγα χιλιόμετρα μακριά, ο δημιουργός διαδικτυακού περιεχομένου και καθηγητής ιστορίας Τσαρλς Σουε παρουσιάζει το δικό του συγκρότημα κατοικιών, όπου μία ολόκληρη πτέρυγα παραμένει ημιτελής. Πολλά καταστήματα δεν λειτούργησαν ποτέ, ακόμη και όσα έφεραν ονόματα διεθνών εμπορικών σημάτων, ενώ οι πισίνες και άλλες εγκαταστάσεις παραμένουν κλειστές. Ο ίδιος αγόρασε το διαμέρισμά του προς 5.900 γουάν ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ ο προηγούμενος ιδιοκτήτης είχε πληρώσει 13.000 γουάν.
Η Ολίβια Σου, 32 ετών, εργάζεται ως ελεύθερη επαγγελματίας δημιουργώντας υπαίθρια γλυπτά για εμπορικά κέντρα και περιστασιακά εργάζεται στο Χονγκ Κονγκ. Ζει σε νέο διαμέρισμα τριών υπνοδωματίων και δύο μπάνιων, για το οποίο πληρώνει μόλις 2.000 γουάν τον μήνα. Όπως λέει, σε ορισμένες νεόδμητες φάσεις του συγκροτήματος η πληρότητα είναι εξαιρετικά χαμηλή. «Είναι τόσο ήσυχα όσο μια πόλη-φάντασμα», σχολιάζει, προσθέτοντας ότι αισθάνεται πλέον πιο χαλαρή μετά τη μετακόμισή της στη Χουιζού.
Παρόμοια εικόνα συναντά κανείς και σε άλλες παράκτιες περιοχές της νότιας Κίνας, όπου νέα συγκροτήματα πολυκατοικιών εκτείνονται κατά μήκος της ακτογραμμής. Οι χαμηλές τιμές προσελκύουν και ορισμένους ξένους κατοίκους, όπως τον Ντάνιελ, ελεύθερο επαγγελματία ηθοποιό από το Καζακστάν, ο οποίος ζει στην περιοχή Σιλί Γιντάν της Χουιζού.
«Στη γειτονιά μου κατοικείται περίπου το 30% των διαμερισμάτων. Τα υπόλοιπα είναι άδεια. Το πρόβλημα είναι ότι συνεχίζουν ακόμη να χτίζουν νέα διαμερίσματα», αναφέρει.
Οι προβλέψεις για το μέλλον
Ορισμένοι αναλυτές θεωρούν ότι το πρόβλημα της υπερδόμησης είναι τόσο βαθύ, ώστε ακόμη και αν η κυβέρνηση διαθέσει μέρος των αδιάθετων κατοικιών για κοινωνική στέγαση ή άλλες χρήσεις, ίσως αναγκαστεί να κατεδαφίσει τις υπόλοιπες.
Ο ειδικός στη δημογραφία της Κίνας στο πανεπιστήμιο του Ουισκόνσιν-Μάντισον, Γι Φουσιάν, συγγραφέας του βιβλίου Big Country with an Empty Nest, εκτιμά ότι «στις περιοχές όπου η απώλεια πληθυσμού είναι μεγάλη και η ζήτηση έχει εκλείψει διαρθρωτικά, η κατεδάφιση των πλέον μη αξιοποιήσιμων κατοικιών μπορεί να είναι αναπόφευκτη».
Ο Ντάνιελ, πάντως, αγόρασε πρόσφατα κατοικία στην περιοχή έναντι 600.000 γουάν (88.000 δολάρια), η οποία έχει ήδη χάσει περίπου 100.000 γουάν από την αξία της. «Αν αγοράσεις σήμερα, την επόμενη ημέρα η αξία πέφτει. Δεν είναι καλή επένδυση. Αν όμως αγοράζεις για να ζήσεις εκεί, τώρα είναι καλύτερα», καταλήγει.
