Ο κλάδος του real estate εισέρχεται σε φάση βαθιάς αναδιάρθρωσης, εγκαταλείποντας σταδιακά το παραδοσιακό πρότυπο της απλής σχέσης προσφοράς και ζήτησης και μεταβαίνοντας σε ένα πολυδιάστατο περιβάλλον, όπου συμπλέκονται η τεχνολογία, η περιβαλλοντική βιωσιμότητα, οι κοινωνικές ανισότητες και οι γεωπολιτικοί κίνδυνοι.
Οι θεμελιώδεις αυτοί μετασχηματισμοί αποτέλεσαν βασικό αντικείμενο συζήτησης στο 31ο Ετήσιο Συνέδριο της European Real Estate Society (ERES), το οποίο διοργανώθηκε φέτος από το Τμήμα Λογιστικής και Χρηματοοικονομικής του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών. Το συνέδριο, ένα από τα σημαντικότερα διεθνώς στον τομέα της ακαδημαϊκής έρευνας για την αγορά ακινήτων, συγκέντρωσε περισσότερους από 250 ακαδημαϊκούς, αναλυτές και επαγγελματίες από όλο τον κόσμο.
Όπως επισημάνθηκε στο συνέδριο, η αγορά ακινήτων δέχεται σήμερα ισχυρές πιέσεις από μια σειρά παραγόντων: την κλιματική κρίση, τις κοινωνικές ανισότητες, τις εξελίξεις στην τεχνητή νοημοσύνη, αλλά και την πολιτική αβεβαιότητα. Η έννοια της κατοικίας ως κοινωνικού αγαθού επανέρχεται στο επίκεντρο, αναδεικνύοντας την ανάγκη για συνολικό αναπροσδιορισμό των στρατηγικών ανάπτυξης στον κλάδο.
Ένα από τα βασικά ευρήματα του συνεδρίου αφορά την αυξανόμενη επίδραση της κλιματικής αλλαγής στην αποτίμηση και διαχείριση των ακινήτων. Φυσικά φαινόμενα όπως πλημμύρες και υψηλές θερμοκρασίες ενισχύουν την ανάγκη για ενσωμάτωση «πράσινων» κριτηρίων στους μηχανισμούς αποτίμησης και χρηματοδότησης.
Χώρες όπως η Ολλανδία και η Αυστραλία προχωρούν ήδη σε ενσωμάτωση εργαλείων «green finance», υποχρεωτικών γνωστοποιήσεων κινδύνου και περιβαλλοντικά προσανατολισμένων επενδυτικών πρακτικών.
Η τεχνολογία αναδεικνύεται σε καταλύτη μετασχηματισμού της αγοράς. Από τη χρήση αλγορίθμων τεχνητής νοημοσύνης για αποτίμηση και πρόβλεψη τάσεων, έως την ανάπτυξη ψηφιακών εργαλείων διαχείρισης χαρτοφυλακίων, η αγορά αποκτά νέα χαρακτηριστικά διαφάνειας και προσβασιμότητας.
Οι PropTech startups αλλάζουν το τοπίο, μειώνοντας τον ρόλο του παραδοσιακού μεσίτη και επιτρέποντας στους επενδυτές να λειτουργούν με μεγαλύτερη ανεξαρτησία και δεδομένα σε πραγματικό χρόνο.
Στεγαστική πίεση και κοινωνικές προκλήσεις
Η κρίση προσιτής κατοικίας παραμένει ένα από τα σημαντικότερα προβλήματα, τόσο στις ώριμες αγορές όσο και στις αναδυόμενες. Η ανεπάρκεια νέων κατασκευών και η αύξηση του κόστους ζωής εντείνουν την ανάγκη για νέες στεγαστικές πολιτικές και κοινωνικά δίκαιες παρεμβάσεις.
Ακαδημαϊκές παρουσιάσεις ανέδειξαν τη σημασία επανεξέτασης των επιδοματικών πολιτικών, καθώς και την ανάγκη για στοχευμένες παρεμβάσεις υπέρ ευάλωτων ομάδων, όπως οι μετανάστες και οι μονογονεϊκές οικογένειες.
Η αύξηση των επιτοκίων, η αστάθεια των αγορών και η γεωπολιτική ένταση, με χαρακτηριστικότερο παράδειγμα τον πόλεμο στην Ουκρανία, επιβαρύνουν περαιτέρω την εικόνα. Οι επενδυτές καλούνται να επαναπροσδιορίσουν τις στρατηγικές τους σε περιβάλλον υψηλής μεταβλητότητας και περιορισμένης προβλεψιμότητας.
Η βιωσιμότητα δεν αποτελεί πλέον δευτερεύον κριτήριο, αλλά βασικό παράγοντα επενδυτικής αξιολόγησης. Πιστοποιήσεις όπως WELL και ESG, δείκτες ενεργειακής αποδοτικότητας, καθώς και πρωτοβουλίες με θετικό κοινωνικό αποτύπωμα —όπως η δημιουργία δημόσιων χώρων πρασίνου ή η αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων κτιρίων— εντάσσονται πλέον στα βασικά εργαλεία στρατηγικής.
Η ανάγκη για επαγγελματίες με διαθεματικές δεξιότητες είναι πλέον επιτακτική. Ο σύγχρονος ειδικός στην αγορά ακινήτων οφείλει να συνδυάζει γνώσεις οικονομίας, περιβαλλοντικής πολιτικής, τεχνολογίας και νομικού πλαισίου. Ο ρόλος της πανεπιστημιακής και επαγγελματικής εκπαίδευσης καθίσταται κρίσιμος για την ενίσχυση της ανθεκτικότητας του κλάδου.
Το ελληνικό real estate στον καθρέφτη των διεθνών εξελίξεων
Η ελληνική αγορά δεν παραμένει ανεπηρέαστη από τις παραπάνω τάσεις. Σύμφωνα με τα στοιχεία του δείκτη SPI της πλατφόρμας Spitogatos για το δεύτερο τρίμηνο του 2025, οι μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης ακινήτων κατέγραψαν αύξηση 9,7% σε ετήσια βάση, ενώ τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 7,2%. Σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο, η αύξηση διαμορφώθηκε στο 2,8% και 4,2% αντίστοιχα.
Οι υψηλότερες τιμές πώλησης και ενοικίασης εξακολουθούν να καταγράφονται στα Νότια Προάστια και τις Κυκλάδες. Στη Βουλιαγμένη και τη Βούλα παρατηρούνται οι μεγαλύτερες τιμές για κατοικίες, ενώ στις Κυκλάδες το μέσο ζητούμενο ενοίκιο αγγίζει τα 15,3 ευρώ/τ.μ.
Στον αντίποδα, πιο προσιτές περιοχές παραμένουν η Καστοριά, το Κιλκίς, η Φλώρινα και η Πέλλα, με τιμές πώλησης κάτω από 1.000 ευρώ/τ.μ. και ενοικίασης κάτω από 5 ευρώ/τ.μ.
Ανοδική τάση σημειώνεται επίσης σε επιμέρους ζώνες του Λεκανοπεδίου, όπως το κέντρο της Αθήνας, τα Δυτικά Προάστια και τα Προάστια του Πειραιά. Παράγοντες όπως η ενίσχυση του τουριστικού ρεύματος, προγράμματα κοινωνικής στέγασης όπως το «Σπίτι μου 2» και η εποχική φοιτητική ζήτηση συμβάλλουν στην ενίσχυση της δυναμικής.
Η σημερινή αγορά ακινήτων διαμορφώνεται πλέον με όρους που υπερβαίνουν τα παραδοσιακά κριτήρια επιφάνειας, τοποθεσίας και τιμής. Η ανθεκτικότητα, η περιβαλλοντική ευαισθησία, η κοινωνική αξία και η τεχνολογική καινοτομία αναδεικνύονται σε καθοριστικούς παράγοντες. Το ελληνικό real estate, μέσα σε αυτό το δυναμικό περιβάλλον, καλείται να προσαρμοστεί σε ένα νέο πλαίσιο απαιτήσεων, αλλά και ευκαιριών.
