Από παλιά κτίρια αποτελείται σε ποσοστό άνω του 90% το συνολικό απόθεμα γραφειακών χώρων στην Αττική, τα οποία παραμένουν η βασική πηγή μίσθωσης για μεγάλο μέρος των επιχειρήσεων. Κατά το πρώτο τρίμηνο του 2025 καταγράφεται σημαντική αύξηση στα ζητούμενα μισθώματα των παλαιών γραφείων, σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του προηγούμενου έτους, γεγονός που αποτυπώνει τις εντεινόμενες πιέσεις στην αγορά και την αυξανόμενη ζήτηση για επαγγελματικούς χώρους.
Ταυτόχρονα, τα νεόδμητα γραφεία, τα οποία είναι ενεργειακά πιστοποιημένα και διαθέτουν σύγχρονες υποδομές, παραμένουν σχετικά περιορισμένα σε αριθμό. Ωστόσο, προσφέρουν σημαντικά υψηλότερα μισθώματα που φτάνουν έως και τα 35 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα, χωρίς να συμπεριλαμβάνονται οι κοινόχρηστες δαπάνες. Η διαφορά αυτή καταδεικνύει την αυξανόμενη αξία των ποιοτικών χώρων και τη μετατόπιση της αγοράς προς σύγχρονες και βιώσιμες λύσεις.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του «Παρατηρητηρίου Γραφείων στην Αττική» της GEOAXIS, η μέση άνοδος των ζητούμενων ενοικίων την τελευταία δεκαετία φτάνει το 65,5%, αναδεικνύοντας μια σταθερή και έντονη ανοδική τάση που έχει σημαντικές επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων και τις στρατηγικές των επιχειρήσεων.
Βασικές τάσεις και εξελίξεις της αγοράς γραφείων στην Αττική το 2025:
- Η αυξανόμενη ζήτηση για σύγχρονα γραφεία υψηλών προδιαγραφών παραμένει ισχυρή, με ενοίκια που φτάνουν έως 35 ευρώ/τμ/μήνα, ανεξάρτητα από την ακριβή τοποθεσία.
- Η αγορά εξακολουθεί να παρουσιάζει περιορισμένη συμμετοχή ξένων επενδυτών, κυρίως λόγω του περιορισμένου αποθέματος υψηλής ποιότητας ακινήτων και του αυστηρού ρυθμιστικού πλαισίου που δυσχεραίνει την ανάπτυξη.
- Στα Βόρεια Προάστια, όπως στο Μαρούσι και την Κηφισιά, καταγράφεται σημαντική ανάκαμψη των αξιών των γραφειακών χώρων, με τις νέες αναπτύξεις να αναμένονται να ενισχύσουν περαιτέρω την αγορά.
- Ο Πειραιάς εξελίσσεται σε έναν ιδιαίτερα ελκυστικό προορισμό για νέες επαγγελματικές εγκαταστάσεις, καθώς η επέκταση του μετρό και οι νέες κατασκευαστικές δραστηριότητες δημιουργούν ευνοϊκές συνθήκες.
- Στο κέντρο της Αθήνας παρατηρείται μετατροπή παλαιών γραφειακών κτιρίων σε διαμερίσματα, κυρίως λόγω της υψηλής απόδοσης που προσφέρουν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω πλατφορμών όπως η Airbnb, σε συνδυασμό με τη ζήτηση από ξένους επενδυτές μέσω της χρυσής βίζας.
- Υπάρχει σημαντική ζήτηση για ανακαινισμένα γραφεία σε κεντρικές περιοχές, ενώ μικρομεσαίες επιχειρήσεις στρέφονται σε μικρότερα και πιο οικονομικά γραφειακά ακίνητα σε περιοχές εκτός κέντρου.
- Οι δευτερεύουσες περιοχές του κέντρου παρουσιάζουν χαμηλή προσφορά παλαιών γραφείων και αντίστοιχα χαμηλές τιμές, κάτι που επηρεάζει τη δυναμική της ζήτησης και την επενδυτική αξία.
Τρεις «ταχύτητες» στην αγορά γραφείων στην Αττική
Η αγορά γραφείων στην Αττική κινείται πλέον σε τρεις διακριτές «ταχύτητες»:
Πρώτη ταχύτητα: Σύγχρονα, ενεργειακά πιστοποιημένα γραφεία υψηλών προδιαγραφών, με μισθώματα που φτάνουν έως 35 ευρώ/τμ/μήνα και αποδόσεις περίπου 6%, καταγράφουν τη μεγαλύτερη ζήτηση.
Δεύτερη ταχύτητα: Ανακαινισμένα γραφεία σε κεντρικές και εμπορικές περιοχές, όπως το Κολωνάκι, με μισθώματα 20-25 ευρώ/τμ/μήνα και αποδόσεις γύρω στο 7%, που διατηρούν ισχυρή θέση στην αγορά.
Τρίτη ταχύτητα: Παλαιές ή μη ανακαινισμένες ιδιοκτησίες σε δευτερεύουσες ζώνες, με μισθώματα 10-15 ευρώ/τμ/μήνα και αποδόσεις περίπου 7,5%, που αντιμετωπίζουν δυσκολίες στην προσέλκυση ενοικιαστών.
Οι διαφορές αυτές αναμένεται να παραμείνουν έντονες τουλάχιστον έως το 2026, καθώς η αργή οικονομική ανάκαμψη δεν ευνοεί την ταχεία απορρόφηση των παλαιών γραφειακών χώρων από τις μικρομεσαίες επιχειρήσεις, περιορίζοντας την κινητικότητα στην αγορά. Η έρευνα της GEOAXIS στηρίχθηκε σε λεπτομερείς αυτοψίες και συλλογή δεδομένων από αγγελίες έντυπων και ηλεκτρονικών μέσων, καλύπτοντας κύριες περιοχές ενδιαφέροντος όπως η Λεωφόρος Κηφισίας, το Σύνταγμα, η Λεωφόρος Συγγρού, η Λεωφόρος Μεσογείων, το Κολωνάκι και η Λεωφόρος Βουλιαγμένης.
Η σύγχρονη αυτή εικόνα της αγοράς γραφείων στην Αττική αναδεικνύει τη σημαντική απόσταση μεταξύ των πρωτοκλασάτων γραφειακών χώρων και αυτών με παλαιότερες προδιαγραφές ή λιγότερο κεντρική τοποθεσία. Αυτή η διαφοροποίηση αναμένεται να καθορίσει τις μελλοντικές επενδυτικές αποφάσεις και την κατεύθυνση ανάπτυξης της αγοράς, με έμφαση στην αναβάθμιση και τον εκσυγχρονισμό των γραφειακών χώρων.
