Η ελληνική αγορά κατοικίας διανύει μια περίοδο έντονης ανόδου, έχοντας ολοκληρώσει έναν πλήρη κύκλο τα τελευταία 25 χρόνια: από την εκρηκτική αύξηση των τιμών πριν το 2008, στη βαθιά κατάρρευση της δεκαετίας της κρίσης και, πλέον, σε μια ταχεία ανάκαμψη που οδηγεί τις αξίες σε επίπεδα υψηλότερα ακόμη και από εκείνα της προ κρίσης περιόδου.
Σύμφωνα με ανάλυση του ΚΕΦΙΜ, οι τιμές αγοράς κατοικιών στην Ελλάδα, και ιδιαίτερα στην Αθήνα, έχουν αυξηθεί με εντυπωσιακούς ρυθμούς από το 2017 και μετά. Η άνοδος αυτή έρχεται μετά από μια δεκαετία βαθιάς ύφεσης, κατά την οποία οι αξίες κατέρρευσαν, αντανακλώντας τη δημοσιονομική κρίση, τη συρρίκνωση των εισοδημάτων και την κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας.
Η πορεία των τιμών είναι χαρακτηριστική: σχεδόν διπλασιασμός την περίοδο 2000–2008, ακολουθούμενος από πτώση άνω του 40% έως το 2017, και στη συνέχεια μια εντυπωσιακή ανάκαμψη. Στην Αθήνα, οι τιμές αυξήθηκαν κατά περίπου 86% από το 2017 έως το 2025, ξεπερνώντας πλέον τα επίπεδα του 2007 κατά περίπου 13%.
Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος επιβεβαιώνουν την τάση αυτή. Ο σχετικός δείκτης τιμών στην πρωτεύουσα εκτινάχθηκε από περίπου 60 μονάδες το 2018 σε 117,5 το 2025, αποτυπώνοντας μια άνοδο σχεδόν 96% μέσα σε μόλις επτά χρόνια. Αντίστοιχη, αν και πιο ήπια, είναι η εικόνα και στις υπόλοιπες αστικές περιοχές.
Η νέα αυτή φάση ανόδου δεν είναι τυχαία. Η αυξημένη ζήτηση από το εξωτερικό, η επέκταση των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb, τα επενδυτικά προγράμματα όπως η Golden Visa, αλλά και η περιορισμένη κατασκευή νέων κατοικιών, διαμορφώνουν ένα περιβάλλον έντονης πίεσης στις τιμές. Η προσφορά δεν έχει καταφέρει να ακολουθήσει τη ζήτηση, κυρίως λόγω της μακροχρόνιας αποεπένδυσης στον κατασκευαστικό κλάδο κατά τη διάρκεια της κρίσης.
Ωστόσο, η βασική διαφορά σε σχέση με την περίοδο πριν το 2008 είναι ότι σήμερα η άνοδος των τιμών δεν συνοδεύεται από αντίστοιχη αύξηση των εισοδημάτων. Αυτό δημιουργεί σοβαρά ζητήματα προσβασιμότητας, ειδικά για τα νεότερα νοικοκυριά και τους ενοικιαστές.
Το πρόβλημα γίνεται ακόμη πιο έντονο στην αγορά ενοικίων. Στην Αθήνα, το κόστος στέγασης απορροφά πλέον δυσανάλογα μεγάλο μέρος του εισοδήματος. Για ένα διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου, η δαπάνη μπορεί να φτάνει πάνω από το 70% του μέσου μισθού, ενώ για μεγαλύτερες κατοικίες το ποσοστό αυτό προσεγγίζει ή και υπερβαίνει το σύνολο των μηνιαίων αποδοχών.
Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, η τάση είναι επίσης ανοδική, αλλά πιο ισορροπημένη. Σύμφωνα με τη Eurostat, οι τιμές κατοικιών στην Ευρωπαϊκή Ένωση αυξήθηκαν κατά 5,5% το 2025, ενώ συνολικά την τελευταία εικοσαετία σχεδόν διπλασιάστηκαν. Τα ενοίκια αυξήθηκαν με πιο ήπιο ρυθμό, γεγονός που υποδηλώνει μικρότερη απόκλιση μεταξύ εισοδημάτων και κόστους στέγασης σε σχέση με την Ελλάδα.
Αξιοσημείωτες είναι και οι διαφοροποιήσεις μεταξύ των χωρών. Σε ορισμένες αγορές της Κεντρικής και Ανατολικής Ευρώπης, όπως η Ουγγαρία και η Πορτογαλία, οι τιμές έχουν εκτοξευθεί, ωστόσο εκεί η αύξηση των εισοδημάτων και η οικονομική ανάπτυξη λειτουργούν ως αντιστάθμισμα. Στην Ελλάδα, αντίθετα, η δεκαετής κρίση έχει αφήσει βαθύ αποτύπωμα, περιορίζοντας την αγοραστική δύναμη των πολιτών.
Ένας ακόμη κρίσιμος παράγοντας είναι η κατάσταση του κτιριακού αποθέματος. Η περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα της περιόδου 2010–2023 είχε ως αποτέλεσμα τη γήρανση των κατοικιών και τη μείωση του διαθέσιμου αποθέματος. Η ανανέωση των ακινήτων προχωρά με αργούς ρυθμούς, την ώρα που η ζήτηση αυξάνεται.
Το συνολικό συμπέρασμα είναι ότι η ελληνική αγορά κατοικίας βρίσκεται σε φάση ισχυρής ανόδου, αλλά με εμφανείς ανισορροπίες. Η αύξηση των τιμών χωρίς αντίστοιχη ενίσχυση των εισοδημάτων εντείνει τις πιέσεις στα νοικοκυριά και αναδεικνύει τη στεγαστική κρίση ως ένα από τα βασικά κοινωνικά και οικονομικά ζητήματα της περιόδου.
Η αντιμετώπιση του προβλήματος απαιτεί ένα μείγμα πολιτικών που θα στοχεύει στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών, την αξιοποίηση ανενεργών ακινήτων και τη στήριξη των πιο ευάλωτων ομάδων. Σε διαφορετική περίπτωση, η ανοδική πορεία της αγοράς ενδέχεται να ενισχύσει περαιτέρω τις ανισότητες και να δυσκολέψει ακόμη περισσότερο την πρόσβαση στη στέγη.
