Σε σαφή τροχιά επιβράδυνσης έχει εισέλθει το πρόγραμμα Golden Visa μέσα στο 2025, με την ελληνική αγορά ακινήτων να αφήνει πίσω της την περίοδο έντονης κινητικότητας και να περνά σε μια φάση «χωνέματος» των αλλαγών που προηγήθηκαν. Τα στοιχεία των τελευταίων μηνών δείχνουν ότι η δυναμική των προηγούμενων ετών δεν διατηρείται, ενώ η ζήτηση από το εξωτερικό εμφανίζεται πλέον πιο επιλεκτική και συγκρατημένη.
Ο Νοέμβριος αποτέλεσε ακόμη μία ένδειξη της νέας πραγματικότητας. Οι αιτήσεις για νέες άδειες διαμονής μέσω επένδυσης περιορίστηκαν αισθητά, επιβεβαιώνοντας ότι το ενδιαφέρον δεν επιστρέφει στα επίπεδα του 2023 και του 2024. Η υποχώρηση αυτή δεν αιφνιδίασε την αγορά, καθώς είχε προηγηθεί μια περίοδος έντονης κινητοποίησης επενδυτών που έσπευσαν να προλάβουν τις αυξήσεις στα ελάχιστα όρια επένδυσης, δημιουργώντας ένα τεχνητό ράλι.
Συνολικά μέσα στο 2025, ο αριθμός των αιτήσεων παραμένει μεν σημαντικός, ωστόσο η τάση είναι ξεκάθαρα καθοδική. Παράγοντες του real estate εκτιμούν ότι το πρόγραμμα εισέρχεται σε πιο ώριμη φάση, με λιγότερους αλλά οικονομικά ισχυρότερους ενδιαφερόμενους. Το μοντέλο των μαζικών αγορών μικρών και μεσαίων ακινήτων φαίνεται να υποχωρεί, αφήνοντας χώρο σε πιο επιλεκτικές τοποθετήσεις.
Η μεταβολή αυτή αποτυπώνεται και στις συνολικές εισροές κεφαλαίων από το εξωτερικό προς την αγορά ακινήτων. Τα στοιχεία δείχνουν ότι οι ξένες άμεσες επενδύσεις κινούνται χαμηλότερα σε σχέση με πέρυσι, γεγονός που επιβεβαιώνει ότι η περίοδος υπερθέρμανσης έχει ολοκληρωθεί. Η αγορά προσπαθεί πλέον να βρει νέα ισορροπία, τόσο ως προς τις τιμές όσο και ως προς τις προσδοκώμενες αποδόσεις.
Καθοριστικό ρόλο στη διαμόρφωση της νέας εικόνας παίζουν τα αυξημένα όρια εισόδου στο πρόγραμμα. Η απαίτηση για επένδυση έως 800.000 ευρώ σε περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως η Αττική, η Θεσσαλονίκη και τα μεγάλα νησιά, έχει περιορίσει σημαντικά τη δεξαμενή των ενδιαφερόμενων. Αντίστοιχα, και στην υπόλοιπη χώρα, το κατώφλι των 400.000 ευρώ λειτουργεί αποτρεπτικά για όσους αναζητούσαν μια πιο προσιτή «είσοδο» στην ελληνική αγορά.
Ιδιαίτερη περίπτωση παραμένουν τα ακίνητα που προκύπτουν από αλλαγή χρήσης, όπως παλαιοί επαγγελματικοί ή βιομηχανικοί χώροι. Το χαμηλότερο όριο επένδυσης διατηρεί το ενδιαφέρον για αυτή την κατηγορία, ωστόσο οι περιορισμοί στη μετέπειτα εκμετάλλευση, όπως η απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης, περιορίζουν τις προσδοκίες γρήγορης απόδοσης.
Παρά την κάμψη, το Golden Visa εξακολουθεί να αποτελεί σημαντικό εργαλείο προσέλκυσης ξένων κεφαλαίων. Ωστόσο, το 2025 φαίνεται να λειτουργεί ως έτος μετάβασης: από την εποχή της έντονης ζήτησης και των γρήγορων αποδόσεων σε ένα πιο επιλεκτικό και απαιτητικό περιβάλλον. Το ερώτημα που τίθεται πλέον είναι αν αυτή η νέα ισορροπία θα αποδειχθεί βιώσιμη μακροπρόθεσμα ή αν θα απαιτηθούν νέες προσαρμογές για να διατηρηθεί το επενδυτικό ενδιαφέρον χωρίς να αναζωπυρωθούν οι στρεβλώσεις του παρελθόντος.
