Μια αγορά κατοικίας με έντονες αντιφάσεις σκιαγραφεί ο πολιτικός μηχανικός ΕΜΠ, CEO της Krama Property και Γραμματέας Ενημέρωσης – μέλος του ΔΣ της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), Μάνος Κρανίδης, μιλώντας στο Newsbeast με αφορμή την 6η Premium Real Estate Expo που φιλοξενείται στο Metropolitan Expo από 15 έως 17 Μαΐου. Από τη μία πλευρά βλέπουμε να υπάρχει αυξημένη ζήτηση και από την άλλη ένα τεράστιο απόθεμα ακινήτων που παραμένει εκτός αγοράς. Όπως επισημαίνει χαρακτηριστικά, αυτή τη στιγμή περίπου 700.000 – 900.000 κατοικίες παραμένουν κλειστές ή υποαξιοποιημένες σε όλη τη χώρα, κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα, όπου εντοπίζεται και το μεγαλύτερο στεγαστικό πρόβλημα.
Κατά τον ίδιο, η εικόνα αυτή δεν είναι συγκυριακή αλλά αποτέλεσμα ενός σύνθετου πλέγματος παραγόντων που λειτουργούν αποτρεπτικά για τους ιδιοκτήτες. «Το πρόβλημα δεν είναι μόνο οικονομικό αλλά και θεσμικό» υπογραμμίζει, αναφέροντας μια σειρά από παράγοντες που συγκλίνουν σε αυτό.
Στο ίδιο πλαίσιο, αναδεικνύει την ανάγκη για πιο αποτελεσματικές και μαζικές παρεμβάσεις. Αν και έχουν θεσπιστεί ορισμένα κίνητρα (όπως φορολογικές ελαφρύνσεις και προγράμματα επιδότησης ανακαινίσεων) η επίδρασή τους παραμένει περιορισμένη. «Η αποτελεσματικότητα θα κριθεί από την απλότητα, την ευρύτητα και την ταχύτητα εφαρμογής», δηλώνει, προσθέτοντας πως οι ιδιοκτήτες χρειάζονται σταθερό φορολογικό περιβάλλον, λιγότερη γραφειοκρατία και μεγαλύτερη ασφάλεια στις συναλλαγές.
Κρίσιμος όμως, σύμφωνα με τον ίδιο, είναι και ο ρόλος των θεσμικών μεταρρυθμίσεων. Η επιτάχυνση της δικαιοσύνης, με εξειδικευμένα τμήματα και ψηφιοποίηση διαδικασιών, μπορεί να ξεμπλοκάρει υποθέσεις που σήμερα καθυστερούν για χρόνια. Αντίστοιχα, η πλήρης διασύνδεση Κτηματολογίου, πολεοδομίας και φορολογικών υπηρεσιών θα μπορούσε να μειώσει δραστικά τον χρόνο ολοκλήρωσης αγοραπωλησιών και να περιορίσει τη γραφειοκρατία που εξακολουθεί να ταλαιπωρεί την αγορά. Την ίδια ώρα, ιδιαίτερη βαρύτητα αποδίδει στον ρόλο των τραπεζών και των servicers, που διαχειρίζονται πλέον μεγάλο αριθμό ακινήτων, ενώ δεν αποκλείει τη συμβολή των συμπράξεων δημόσιου και ιδιωτικού τομέα ως εργαλείου για την ανάπτυξη προσιτής κατοικίας, υπό την προϋπόθεση ενός σταθερού και διαφανούς πλαισίου.
– Έχουμε εικόνα για το ποιο είναι το πραγματικό ποσοστό «ανενεργών» κατοικιών στην Ελλάδα και ποια τα βασικά αίτια μη αξιοποίησής τους;
Δεν υπάρχει ακόμη απόλυτα ακριβής καταγραφή, όμως όλες οι μελέτες συγκλίνουν ότι η Ελλάδα διαθέτει πολύ μεγάλο απόθεμα κλειστών ή υποαξιοποιημένων κατοικιών, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα. Οι εκτιμήσεις κινούνται μεταξύ 700.000 και 900.000 ακινήτων πανελλαδικά. Τα βασικά αίτια είναι οι κληρονομικές και δικαστικές εκκρεμότητες, οι πολλοί συνιδιοκτήτες, οι πολεοδομικές παρατυπίες, η μεγάλη παλαιότητα ακινήτων αλλά και το υψηλό κόστος ανακαίνισης. Παράλληλα, αρκετοί ιδιοκτήτες αποφεύγουν τη μακροχρόνια μίσθωση λόγω φόβου κακοπληρωτών, φορολογικής επιβάρυνσης και αργών διαδικασιών αποβολής. Συνεπώς, το πρόβλημα δεν είναι μόνο οικονομικό αλλά και θεσμικό.
– Υπάρχουν σήμερα άμεσα εφαρμόσιμα φορολογικά ή θεσμικά κίνητρα που μπορούν να ενεργοποιήσουν τα «κλειστά» ακίνητα;
Υπάρχουν ήδη ορισμένα εργαλεία, όπως φορολογικές ελαφρύνσεις για κλειστά ακίνητα που επιστρέφουν στη μακροχρόνια μίσθωση, καθώς και προγράμματα επιδότησης ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης. Αυτές οι παρεμβάσεις κινούνται στη σωστή κατεύθυνση αλλά με περιορισμένο μαζικό αποτέλεσμα. Ωστόσο, η αποτελεσματικότητά τους θα κριθεί από την απλότητα, ευρύτητα και την ταχύτητα εφαρμογής. Ο ιδιοκτήτης χρειάζεται σταθερό φορολογικό περιβάλλον, γρήγορες εγκρίσεις και μεγαλύτερη ασφάλεια στις μισθώσεις. Επίσης, θα βοηθούσαν κίνητρα που συνδέονται με κοινωνική κατοικία ή με μακροχρόνιες συμβάσεις σε προσιτές τιμές.
– Πώς μπορεί να επιταχυνθεί η εκδίκαση υποθέσεων ιδιοκτησίας ακινήτων και χρήσεων γης;
Η ταχύτητα απονομής δικαιοσύνης αποτελεί κρίσιμο ζήτημα για την αγορά ακινήτων. Σήμερα πολλές υποθέσεις ιδιοκτησίας ή χρήσεων γης χρειάζονται χρόνια μέχρι να τελεσιδικήσουν, με αποτέλεσμα να «παγώνουν» επενδύσεις και συναλλαγές. Χρειάζονται εξειδικευμένα τμήματα δικαστηρίων για υποθέσεις ακινήτων, υποχρεωτική διαμεσολάβηση σε ορισμένες περιπτώσεις και πλήρης ψηφιοποίηση των φακέλων. Παράλληλα, η θέσπιση αυστηρών χρονοδιαγραμμάτων και η ενίσχυση των διοικητικών δικαστηρίων θα μπορούσαν να μειώσουν σημαντικά τις καθυστερήσεις.
– Ποιος είναι ο ρόλος της ψηφιοποίησης (Κτηματολόγιο, πολεοδομία, κ.λπ.) στη μείωση της καθυστέρησης συναλλαγών αγοραπωλησίας ακινήτων;
Η ψηφιοποίηση είναι ίσως η σημαντικότερη μεταρρύθμιση για την αγορά ακινήτων. Όταν Κτηματολόγιο, υποθηκοφυλακεία, πολεοδομία και φορολογικές υπηρεσίες λειτουργούν διασυνδεδεμένα, μειώνονται δραστικά οι χρόνοι ελέγχου και οι γραφειοκρατικές εμπλοκές. Σήμερα πολλές αγοραπωλησίες καθυστερούν λόγω ελλιπών στοιχείων, χειρόγραφων αρχείων ή διαφορετικών δεδομένων μεταξύ υπηρεσιών. Η πλήρης ψηφιακή καταγραφή τίτλων, χρήσεων γης και πολεοδομικών αδειών θα αυξήσει τη διαφάνεια, θα περιορίσει τις διαφορές και θα ενισχύσει την εμπιστοσύνη των επενδυτών και θα αυξήσει την ταχύτητα.
– Ποιος είναι ο ρόλος των τραπεζών και των servicers στη διαχείριση και επαναφορά ακινήτων στην αγορά;
Οι τράπεζες και οι servicers διαχειρίζονται πλέον πολύ μεγάλο αριθμό ακινήτων μέσω κόκκινων δανείων και πλειστηριασμών. Ο ρόλος τους δεν πρέπει να περιορίζεται μόνο στη ρευστοποίηση, αλλά και στην ουσιαστική επανένταξη αυτών των ακινήτων στην αγορά. Αυτό σημαίνει ταχύτερη ωρίμανση νομικών και τεχνικών φακέλων, ενεργειακή αναβάθμιση όπου χρειάζεται και πιο οργανωμένη διάθεση στην αγορά κατοικίας. Εάν αυτά τα ακίνητα επανέλθουν με σωστό τρόπο, μπορούν να αυξήσουν σημαντικά την προσφορά και να λειτουργήσουν εξισορροπητικά στις τιμές. Απαιτείται πλαίσιο πίεσης για τα κενά ακίνητα τους και την αξιοποίησή τους στην αγορά κατοικίας.
– Πόσο επηρεάζουν τα κόστη ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης την απόφαση αξιοποίησης παλαιών ακινήτων;
Τα κόστη ανακαίνισης αποτελούν σήμερα έναν από τους βασικότερους λόγους που πολλά ακίνητα παραμένουν κλειστά. Σε αρκετές περιπτώσεις, ειδικά σε παλαιές πολυκατοικίες, το απαιτούμενο κεφάλαιο είναι ιδιαίτερα υψηλό σε σχέση με το αναμενόμενο εισόδημα από ενοίκιο. Σήμερα μια ανακαίνιση φτάνει τα 700-1000€/τ.μ. Επιπλέον, οι νέες ενεργειακές απαιτήσεις αυξάνουν το κόστος παρεμβάσεων. Γι’ αυτό τα προγράμματα επιδότησης, οι φορολογικές εκπτώσεις και η πρόσβαση σε χαμηλότοκη χρηματοδότηση είναι καθοριστικής σημασίας ώστε οι ιδιοκτήτες να προχωρήσουν σε αξιοποίηση των ακινήτων τους.
– Θα μπορούσε η σύμπραξη δημόσιου και ιδιωτικού τομέα (ΣΔΙΤ) να δώσει λύσεις στο πρόβλημα της προσφοράς;
Οι συμπράξεις δημόσιου και ιδιωτικού τομέα μπορούν να αποτελέσουν σημαντικό εργαλείο, ιδιαίτερα για την ανάπτυξη προσιτής και κοινωνικής κατοικίας. Το Δημόσιο διαθέτει ακίνητα και εκτάσεις που συχνά παραμένουν αναξιοποίητα, ενώ ο ιδιωτικός τομέας διαθέτει τεχνογνωσία, κεφάλαια και ταχύτητα υλοποίησης. Μέσα από σωστά σχεδιασμένα ΣΔΙΤ μπορούν να δημιουργηθούν κατοικίες με χαμηλά ενοίκια, φοιτητικές κατοικίες ή προγράμματα αστικής αναγέννησης. Η βασική προϋπόθεση είναι να υπάρχει διαφάνεια, σταθερό ρυθμιστικό πλαίσιο και σαφής κοινωνικός στόχος, ώστε να εξυπηρετείται τόσο η αγορά όσο και η στεγαστική ανάγκη των πολιτών.
