Βατήρας για την επόμενη ημέρα του ελληνικού τουρισμού αποτελεί το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ) που παρουσιάστηκε σήμερα. Πρόκειται για μια από τις σημαντικότερες παρεμβάσεις για τις προοπτικές τουριστικής ανέλιξης της χώρας, πρωτοβουλία η οποία προς ώρας αντιμετωπίζει αντιδράσεις από ουκ ολίγους φορείς της χώρας και ήδη τέθηκε σε διαβούλευση ούτως ώστε να υπάρξουν πιθανές διαφοροποιήσεις.
Το νέο πλαίσιο φέρνει αυστηρότερους κανόνες για την εκτός σχεδίου δόμηση, νέα όρια στις τουριστικές κλίνες στα νησιά, περιορισμούς στις παράκτιες περιοχές και κατευθύνσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση, επιχειρώντας να βάλει τέλος στην άναρχη ανάπτυξη και να συνδέσει τον τουρισμό με τη βιωσιμότητα και τη φέρουσα ικανότητα κάθε προορισμού.
Ένα νέο μοντέλο για την τουριστική ανάπτυξη
Σύμφωνα με το σχεδιασμό που παρουσίασαν ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας κ. Σταύρος Παπασταύρου και η υπουργός τουρισμού κα Όλγα Κεφαλογιάννη, η βασικότερη αλλαγή αφορά στην αύξηση της ελάχιστης απαιτούμενης έκτασης για τουριστική ανάπτυξη στην εκτός σχεδίου δόμηση από τα 4 στρέμματα που ισχύουν σήμερα, στα 8 στρέμματα και έως τα 12 στρέμματα στις αναπτυγμένες περιοχές.
Οι αυστηρότερες αρτιότητες επιβάλλονται σε κορεσμένες τουριστικά περιοχές και αφορούν τα 16 στρέμματα. Πρόκειται για 18 δημοτικές ενότητες — από την Κέρκυρα και την Πιερία, έως τις Σποράδες τρεις δημοτικές ενότητες στη Ζάκυνθο, σε Μύκονο, Σαντορίνη, Ρόδο και τμήματα της Κρήτης — όπου η πίεση στις υποδομές, στους φυσικούς πόρους και κυρίως στο νερό θεωρείται πλέον οριακή.
Για τις κορεσμένες περιοχές προβλέπεται ανώτατο όριο 100 κλινών για νέες τουριστικές αναπτύξεις ενώ για τις αναπτυσσόμενες περιοχές το όριο ορίζεται στις 350 κλίνες. Στις περιοχές χαμηλότερης τουριστικής πίεσης δεν προβλέπονται περιορισμοί. Όπως σημείωσε ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας κ. Σταύρου Παπασταύρου :
«Παρουσιάζουμε, την πυξίδα της στρατηγικής μας για την τουριστική ανάπτυξη της χώρας τα επόμενα χρόνια. Μία πρόταση που έρχεται να καλύψει ένα θεσμικό κενό που υφίσταται εδώ και περισσότερο από μία δεκαετία και που βασίζεται στο σχέδιο που είχε παρουσιαστεί τον Ιούλιο του 2024, εμπλουτισμένο μέσα από τα πολλά και ουσιαστικά σχόλια που κατατέθηκαν τότε στη δημόσια διαβούλευση. Το σχέδιο αυτό κινείται προς μία κατεύθυνση, να οδηγηθούμε από την αποσπασματικότητα στη συνοχή, να οργανώσουμε τον χώρο. Η χωροταξία είναι ο σχεδιασμός του χώρου που απαντά σε τρία θεμελιώδη ερωτήματα, πού, πώς και υπό ποιες προϋποθέσεις μπορεί να αναπτυχθεί κάθε δραστηριότητα».
Η υπουργός Τουρισμού κα Όλγα Κεφαλογιάννη ανέφερε ότι «Το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό είναι ένα σύστημα αρχών, κατευθύνσεων και κανόνων που έρχεται να διατρέξει το σύνολο της τουριστικής ανάπτυξης της χώρας, όχι οριζόντια, αλλά με βάση τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά των περιοχών. Και όλα αυτά, στη βάση μιας ενιαίας και συνεκτικής στρατηγικής, που ΗΔΗ εφαρμόζουμε για τον ελληνικό τουρισμό, με πυρήνα το μέτρο και την ισορροπία της τουριστικής ανάπτυξης, την ενίσχυσης της βιωσιμότητας και της ανθεκτικότητας των προορισμών, τον σεβασμό προς στο φυσικό και πολιτιστικό περιβάλλον, τις τοπικές κοινωνίες και βεβαίως τον άνθρωπο – και ως κάτοικο και ως επισκέπτη».
Οι πέντε κατηγορίες περιοχών
Κεντρικό στοιχείο του νέου σχεδιασμού αποτελεί η κατηγοριοποίηση της χώρας με βάση την ένταση της τουριστικής δραστηριότητας.
Για πρώτη φορά, η Ελλάδα χωρίζεται σε πέντε βασικές κατηγορίες περιοχών: Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, Αναπτυγμένες περιοχές, Αναπτυσσόμενες περιοχές, Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης και Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης.
Η κατηγοριοποίηση βασίζεται κυρίως στον αριθμό των τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας, εισάγοντας ένα αντικειμενικό σύστημα αξιολόγησης της τουριστικής επιβάρυνσης.
Παράλληλα, θεσπίζεται ειδικό καθεστώς για τα νησιά, τα οποία κατατάσσονται σε διαφορετικές ομάδες ανάλογα με την έκταση και τα γεωγραφικά χαρακτηριστικά τους, με διαφορετικούς όρους ανάπτυξης και προστασίας.
Όπως υπογράμμισε ο Κυβερνητικός Εκπρόσωπος, Παύλος Μαρινάκης, το νέο χωροταξικό αποτελεί «την πυξίδα της στρατηγικής για την τουριστική ανάπτυξη της χώρας τα επόμενα χρόνια», τονίζοντας ότι για πρώτη φορά η χωρική οργάνωση του τουρισμού γίνεται με όρους βιωσιμότητας, ανθεκτικότητας και προστασίας των φυσικών πόρων.
Αυστηρότεροι όροι δόμησης και νέες προϋποθέσεις
Σημαντικές αλλαγές φέρνει το νέο πλαίσιο και στην εκτός σχεδίου δόμηση για νέες ξενοδοχειακές επενδύσεις.
Όπως αναφέρθηκε παραπάνω στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, δηλαδή στις πιο επιβαρυμένες τουριστικά περιοχές, για την ανέγερση νέων ξενοδοχείων απαιτείται πλέον ελάχιστη αρτιότητα 16 στρεμμάτων, ενώ στα νησιά της κατηγορίας αυτής προβλέπεται ανώτατο όριο έως 100 κλίνες για νέες μονάδες.
Στις Αναπτυγμένες περιοχές το όριο αρτιότητας ορίζεται στα 12 στρέμματα, ενώ στις Αναπτυσσόμενες και Πρώιμης Ανάπτυξης περιοχές διαμορφώνεται στα 8 στρέμματα.
Παράλληλα, στις κατηγορίες Α, Β και Γ θα επιτρέπεται κυρίως η ανάπτυξη ξενοδοχείων 3, 4 και 5 αστέρων, με στόχο τη στροφή προς ποιοτικότερες τουριστικές υποδομές και τον περιορισμό της άναρχης διάσπαρτης δόμησης.
Ο Παύλος Μαρινάκης σημείωσε ότι πλέον «η κατηγοριοποίηση του χώρου συνδέεται με συγκεκριμένους κανόνες δόμησης, ενώ η ανάπτυξη συνδέεται με τη φέρουσα ικανότητα κάθε περιοχής», επισημαίνοντας ότι το νέο μοντέλο επιχειρεί να αφήσει πίσω την αποσπασματικότητα των προηγούμενων δεκαετιών.
Περιορισμοί στα νησιά και προστασία των παράκτιων ζωνών
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται στον νησιωτικό χώρο και στις παράκτιες περιοχές, όπου εισάγονται αυστηρότερες προβλέψεις προστασίας.
Στα μικρότερα νησιά προβλέπονται αυξημένοι περιορισμοί στη δόμηση και στη δυναμικότητα νέων τουριστικών μονάδων, με στόχο τη διατήρηση της φυσιογνωμίας τους και την αποφυγή υπερτουρισμού.
Στις πιο επιβαρυμένες ή ευαίσθητες περιοχές, οι νέες τουριστικές μονάδες δεν θα μπορούν να ξεπερνούν τις 100 κλίνες, ενώ σε μεγαλύτερα νησιά και λιγότερο επιβαρυμένες περιοχές το όριο μπορεί να φτάνει έως και τις 350 κλίνες, ανάλογα με την κατηγορία και τα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής.
Το νέο πλαίσιο προβλέπει επίσης αυστηρούς κανόνες για την παράκτια ζώνη. Στη ζώνη από 0 έως 25 μέτρα από την ακτογραμμή απαγορεύονται νέες κατασκευές και διαμορφώσεις, με εξαίρεση ειδικές παρεμβάσεις που αφορούν την πρόσβαση ΑμεΑ ή έργα που προβλέπονται από τη νομοθεσία για τον αιγιαλό και την παραλία.
Έμφαση στις ειδικές μορφές τουρισμού
Το ΕΧΠ-Τ επιχειρεί παράλληλα να ενισχύσει τη διαφοροποίηση του ελληνικού τουριστικού προϊόντος, δίνοντας έμφαση σε ειδικές και θεματικές μορφές τουρισμού.
Στο πλαίσιο αυτό, προβλέπονται ειδικές κατευθύνσεις για την ανάπτυξη ορεινού, καταδυτικού, ιαματικού και θαλάσσιου τουρισμού, καθώς και για τη σύνδεση του τουρισμού με τον πολιτισμό, τη γαστρονομία και τον φυσικό πλούτο της χώρας.
Παράλληλα, το νέο πλαίσιο δίνει ιδιαίτερη σημασία στην ενίσχυση βασικών υποδομών, όπως οι μεταφορές, οι περιβαλλοντικές και οι ψηφιακές υποδομές, αλλά και στην προσαρμογή του τουρισμού στις επιπτώσεις της κλιματικής αλλαγής.
Τι προβλέπεται για Airbnb και βραχυχρόνιες μισθώσεις
Το νέο χωροταξικό ανοίγει τον δρόμο και για παρεμβάσεις στη βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς προβλέπει δυνατότητα καθορισμού γεωγραφικών ζωνών περιορισμού ή ακόμα και απαγόρευσης της δραστηριότητας σε περιοχές που αντιμετωπίζουν αυξημένες πιέσεις.
Παράλληλα, προβλέπεται η δυνατότητα ρύθμισης της χρονικής διάρκειας δραστηριοποίησης των ακινήτων ανά έτος, καθώς και η σύνδεση της βραχυχρόνιας μίσθωσης με τη χρήση κύριας κατοικίας.
