Η συνεχομένη αύξηση των τιμών στα ακίνητα τα τελευταία χρόνια έχει αλλάξει τα δεδομένα στο Real Estate και στην ελληνική κτηματαγορά, καθώς δεν είναι λίγοι οι υποψήφιοι αγοραστές που επιλέγουν τη λύση της αγοράς ακινήτου μέσω πλειστηριασμού.
Μάλιστα η αγορά ακινήτου μέσω πλειστηριασμού εξελίσσεται σε εναλλακτική επιλογή και για επενδυτές, παρέχοντας σε αυτούς τη δυνατότητα μεταπώλησης του ακινήτου σε υψηλότερη τιμή, με αποτέλεσμα να αποκομίζουν σημαντικά κέρδη μέσω της επενδυτικής υπεραξίας του ακινήτου.
Οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί, που διεξάγονται μέσω της επίσημης πλατφόρμας eauction.gr, μπορούν πράγματι υπό προϋποθέσεις να προσφέρουν ευκαιρίες απόκτησης ακινήτων σε τιμές δελεαστικές και σημαντικά χαμηλότερες από την τρέχουσα εμπορική αξία του ακινήτου, ειδικά σε περιπτώσεις στις οποίες λόγω επαναλαμβανόμενων ματαιώσεων του πλειστηριασμού, η τιμή του ακινήτου μπορεί να μειωθεί κατά 65% από την τιμή της πρώτης προσφοράς.
Η νομική καθοδήγηση κάθε υποψήφιου αγοραστή, από έναν εξειδικευμένο στο Τραπεζικό Δίκαιο και στον τομέα του Real Estate, δικηγόρο είναι απαραίτητη και καθοριστική για την ασφαλή αγορά ενός ακινήτου από πλειστηριασμό και την αποφυγή κινδύνων που μπορεί να προκύψουν στο μέλλον.
Κι αυτό γιατί η αγορά ακινήτου μέσω πλειστηριασμού, εκτός από σημαντικά οφέλη, κρύβει και παγίδες, τις οποίες θα πρέπει κάθε υποψήφιος αγοραστής να ελέγξει πριν προχωρήσει στην καταβολή της εγγύησης για τη συμμετοχή του στην πλειοδοσία.
Απαραίτητα βήματα για την ασφαλή απόκτηση ενός ακινήτου από πλειστηριασμό είναι συνοπτικά τα ακόλουθα:
- Νομική Εποπτεία διαδικασιών πριν και μετά την κατακύρωση ακινήτου
Σημαντική είναι η συνδρομή ενός Δικηγόρου για τις διαδικασίες πριν και μετά την κατακύρωση του ακινήτου, όπως είναι ο έλεγχος καταβολής εγγυοδοσίας, ο έλεγχος καταβολής φόρου, η σύνταξη και καταχώριση της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης και έκδοσης πιστοποιητικού καταχώρισης.
- Νομικός έλεγχος ακινήτου
Πριν την αγορά, είναι σημαντικό να ελεγχθεί αν στο ακίνητο υφίστανται προσημειώσεις, κατασχέσεις ή εκκρεμείς αγωγές. Ο έλεγχος γίνεται τόσο στο Κτηματολόγιο όσο και στο Υποθηκοφυλακείο.
Επίσης, πρέπει να διαπιστωθεί αν υπάρχουν δικαιώματα τρίτων (π.χ. επικαρπία, δίοδος, οίκηση κλπ), τα οποία παραμένουν και μετά την αγορά και περιορίζουν την πλήρη χρήση του ακινήτου από τον νέο ιδιοκτήτη.
- Νομικός έλεγχος της διαδικασίας του πλειστηριασμού
Ο πληρεξούσιος δικηγόρος θα πρέπει να διαπιστώσει αν η διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης έχει διενεργηθεί νόμιμα, ώστε να περιοριστεί κάθε σοβαρή πιθανότητα ανακοπής (632,933,954 Κ.Πολ.Δ) προς ακύρωση πράξεων εκτέλεσης, προκειμένου η τελική πράξη κατακύρωσης του ακινήτου να μην κινδυνεύει από ακύρωση κατόπιν ανακοπής του οφειλέτη-παλαιού ιδιοκτήτη.
Σε περίπτωση δε ύπαρξης σχετικών ανακοπών ο αρμόδιος δικηγόρος στον οποίο έχει ανατεθεί η υπόθεση θα πρέπει να εκτιμήσει την ευδοκίμηση τους και να συμβουλεύσει ανάλογα τον υποψήφιο αγοραστή.
- Έλεγχος ύπαρξης μισθωτικής σχέσης
Είναι σημαντικό να ελεγχθεί αν το ακίνητο είναι μισθωμένο. Αν υπάρχει μισθωτής, ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί να χρειαστεί να κάνει έξωση, όπως προβλέπει ο νόμος (άρθρο 1009 ΚΠολΔ).
- Τεχνικός έλεγχος ακινήτου
Κατά τον έλεγχο αυτό, ο αρμόδιος δικηγόρος σε συνεργασία με έναν έμπειρο μηχανικό θα ελέγξει την πληρότητα της νομιμότητάς του ακινήτου βάσει των εγγράφων που βρίσκονται στη συμβολαιογράφο και των δυνατοτήτων χρήσης του, προκειμένου να διαπιστωθεί η μη ύπαρξη τεχνικών προβλημάτων με την πολεοδομία (πολεοδομικές αυθαιρεσίες, αυθαίρετη χρήση γης, δασικός χαρακτήρας κ.λ.π.)
Αξίζει να σημειωθεί ότι με το μέχρι σήμερα ισχύον νομοθετικό πλαίσιο οι τράπεζες, οι εταιρείες leasing, οι εταιρείες διαχείρισης κόκκινων δανείων και όλοι όσοι αποκτούν ακίνητα μέσω πλειστηριασμών θα μπορούν να τακτοποιούν τις αυθαιρεσίες επί των ακινήτων της κατηγορίας 5 του άρθρου 96 του ν. 4495/2017 που είναι προγενέστερες της 28ης Ιουλίου 2011 εφόσον η αίτηση υπαγωγής υποβληθεί ένα χρόνο από την έκδοση της κατακυρωτικής έκθεσης και το αργότερο μέχρι 31 Δεκεμβρίου 2025.
- Διαδικασία Αποβολής μετά την Κατακύρωση (έξωση) – Απόκτηση ακινήτου
Κατά τη διαδικασία αυτή και εφόσον στο νεοαποκτηθέν ακίνητο διαμένει ο καθ΄ού η εκτέλεση – οφειλέτης, ο Πληρεξούσιος Δικηγόρος σε συνεργασία με τον Δικαστικό Επιμελητή θα πρέπει να διενεργήσει πράξεις αναγκαστικής εκτέλεσης, προκειμένου να του αποδοθεί το ακίνητο.
Η έμπειρη νομική ομάδα της δικηγορικής εταιρίας ΑΝΝΑ Α. ΚΟΡΑΚΗ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ, σε συνεργασία με το δίκτυο εξειδικευμένων συνεργατών μας (μηχανικούς, συμβολαιογράφους, εκτιμητές, μεσίτες), διαθέτει βαθιά γνώση του Τραπεζικού και Αστικού Δικαίου, καθώς και πολυετή εμπειρία σε υποθέσεις αγοραπωλησίας ακινήτων, σύνταξης συμβολαίων και κατακυρώσεων μέσω πλειστηριασμών που προκύπτουν από κόκκινα δάνεια. Ως εκ τούτου, μπορεί να αποτελέσει πολύτιμο σύμβουλο για όσους επιθυμούν να διερευνήσουν την αγορά ακινήτων μέσω πλειστηριασμού, με σκοπό τη διασφάλιση των συμφερόντων τους και τη μείωση των κινδύνων που ενέχει μια τέτοια επιλογή.
