Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα δεν είναι πλέον απλώς ζήτημα αυξημένης ζήτησης ή περιορισμένης χρηματοδότησης. Στον πυρήνα του προβλήματος βρίσκεται η ανεπαρκής προσφορά κατοικιών, η οποία αδυνατεί να καλύψει τις ανάγκες νοικοκυριών και επενδυτών, διατηρώντας τις τιμές σε σταθερά ανοδική τροχιά.
Παρά τις παρεμβάσεις που έχουν εφαρμοστεί τα τελευταία χρόνια, οι περισσότερες κινούνται προς την πλευρά της ζήτησης, χωρίς να αντιμετωπίζουν το δομικό έλλειμμα διαθέσιμων κατοικιών. Το αποτέλεσμα είναι η ένταση των πιέσεων στην αγορά, τόσο για τους αγοραστές όσο και για τους ενοικιαστές.
Σύμφωνα με την τελευταία έκδοση του ΚΕΠΕ για την ελληνική οικονομία, στο τέλος του 2025 οι τιμές των οικιστικών ακινήτων συνέχισαν να αυξάνονται με ισχυρούς ρυθμούς. Ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων κατέγραψε άνοδο 7,7% το τρίτο τρίμηνο του 2025 σε ετήσια βάση, φτάνοντας τις 109,5 μονάδες.
Σε επίπεδο εννεαμήνου, η μέση αύξηση των τιμών διαμορφώθηκε στο 7,5%, επιβεβαιώνοντας ότι η αγορά παραμένει σε φάση υπερθέρμανσης, παρά τη μειωμένη πρόσβαση σε χρηματοδότηση.
Υποχώρηση της ζήτησης δανείων, όχι των τιμών
Την ίδια στιγμή, τα στοιχεία από την Έρευνα Τραπεζικών Χορηγήσεων (BLS) της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας δείχνουν ότι η ζήτηση στεγαστικών δανείων από τα νοικοκυριά κινείται πτωτικά από το τρίτο τρίμηνο του 2022. Μοναδικές εξαιρέσεις αποτέλεσαν το γ’ τρίμηνο του 2023 και το β’ τρίμηνο του 2025, εξέλιξη που αποδίδεται στην ενεργοποίηση των επιδοτούμενων προγραμμάτων «Σπίτι μου I» και «Σπίτι μου II».
Ωστόσο, όπως προκύπτει από τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, η χρηματοδότηση των στεγαστικών δανείων παραμένει ασθενής. Οι ρυθμοί μεταβολής ήταν αρνητικοί τα προηγούμενα χρόνια, ενώ μόλις τον Οκτώβριο του 2025 μηδενίστηκε η πτώση, χωρίς αυτό να σηματοδοτεί ουσιαστική ανάκαμψη.
Το ΚΕΠΕ επισημαίνει ότι το βασικό πρόβλημα της αγοράς κατοικίας είναι η διαχρονική ανισορροπία μεταξύ ζήτησης και προσφοράς. Μέτρα όπως η επιστροφή ενοικίου ή τα στεγαστικά επιδόματα κρίνονται κοινωνικά αναγκαία, αλλά δεν αρκούν για να αντιμετωπίσουν τη ρίζα του προβλήματος.
«Μόνο ο συνδυασμός τους με πολιτικές που αυξάνουν την προσφορά κατοικιών μπορεί να προσφέρει βιώσιμη λύση», σημειώνεται χαρακτηριστικά. Την ίδια θέση υιοθετεί και η Τράπεζα της Ελλάδος, η οποία τονίζει ότι το ζήτημα της προσιτής στέγης δεν μπορεί να λυθεί χωρίς ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας και καλύτερη αξιοποίηση του διαθέσιμου αποθέματος.
Παρά το έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον για τα ακίνητα, τα στοιχεία του 2025 δείχνουν σημάδια κόπωσης. Η καθαρή άμεση ξένη επένδυση σε ακίνητα μειώθηκε αισθητά το πρώτο τρίμηνο του έτους, ενώ και το δεύτερο τρίμηνο κινήθηκε αρνητικά, αν και με μικρότερη ένταση.
Ακόμη πιο ανησυχητική είναι η εικόνα της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας. Στο πρώτο οκτάμηνο του 2025 καταγράφηκε σημαντική πτώση στον αριθμό οικοδομικών αδειών, στην επιφάνεια και στον όγκο των νέων κατασκευών, σε σύγκριση με το 2024, χρονιά κατά την οποία η οικοδομή είχε εμφανίσει ισχυρή άνοδο.
Το κόστος κατασκευής ως πρόσθετο εμπόδιο
Στην περιορισμένη προσφορά προστίθεται και το αυξημένο κόστος κατασκευής. Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, ο δείκτης τιμών υλικών κατασκευής νέων κατοικιών συνέχισε να αυξάνεται και το 2025, επιβαρύνοντας περαιτέρω το κόστος νέων έργων και λειτουργώντας αποτρεπτικά για νέες επενδύσεις.
Η εικόνα που διαμορφώνεται είναι σαφής: όσο η προσφορά κατοικιών παραμένει περιορισμένη, οι τιμές δύσκολα θα αποκλιμακωθούν, ακόμη και αν η ζήτηση δείχνει σημάδια κόπωσης. Χωρίς ουσιαστικές παρεμβάσεις που θα αυξήσουν το διαθέσιμο στεγαστικό απόθεμα, η στεγαστική κρίση κινδυνεύει να παγιωθεί, μετατρέποντας την κατοικία σε είδος πολυτελείας για ολοένα και περισσότερα νοικοκυριά.
