Με τη στεγαστική κρίση να πλήττει ολοένα και μεγαλύτερο ποσοστό των πολιτών και την προσφορά διαθέσιμων ακινήτων να παραμένει ανεπαρκής, η ανάγκη για ουσιαστικές λύσεις καθίσταται επιτακτική.
Το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ» παρουσιάζει ιδιαίτερη απήχηση κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα, όπου συγκεντρώνεται και το μεγαλύτερο ποσοστό των νεότερων ηλικιακά δικαιούχων. Νέοι εργαζόμενοι και ζευγάρια στα πρώτα βήματα της επαγγελματικής τους ζωής βλέπουν σε αυτό μια πιθανή λύση για την απόκτηση πρώτης κατοικίας. Παρ’ όλα αυτά, η περιορισμένη διαθεσιμότητα κατάλληλων ακινήτων που πληρούν τις προϋποθέσεις του προγράμματος, σε συνδυασμό με τις έντονες πιέσεις που δέχεται συνολικά η αγορά, καθιστούν συχνά την εφαρμογή του δύσκολη στην πράξη.
Ο Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών – Αττικής και ένας από τους πλέον έμπειρους επαγγελματίες του ελληνικού real estate, εξηγεί στο Newsbeast γιατί η έμφαση πρέπει να μετατοπιστεί από τη ζήτηση στην προσφορά, καταθέτοντας προτάσεις για τη βελτίωση της εικόνας της αγοράς ακινήτων.
-Πώς θα περιγράφατε τη σημερινή εικόνα της αγοράς ακινήτων, τόσο σε επίπεδο πωλήσεων όσο και ενοικιάσεων, στην Αττική και γενικότερα στην Ελλάδα;
Οι τιμές στην αγορά ακινήτων -τόσο στις πωλήσεις όσο και στις μισθώσεις- παραμένουν σε υψηλά επίπεδα, τάση που συνεχίστηκε καθ’ όλη τη διάρκεια του 2024 και στις αρχές του 2025. Ωστόσο, παρατηρείται μείωση στον αριθμό των συναλλαγών, κυρίως στις αγοραπωλησίες. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι, παρότι οι αξίες είναι υψηλές, η διαδικασία ολοκλήρωσης των συμφωνιών -ειδικά στις πωλήσεις- παρουσιάζει γενικά μια αναχαίτιση. Αντιθέτως, οι μισθώσεις κινούνται κανονικά. Υπάρχει μια γενικότερη κάμψη στη δυναμική των αγοραστών, καθώς οι τιμές είναι σε επίπεδα που δεν μπορούν να υποστηριχθούν από τη ζήτηση. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα τη μείωση του όγκου των συναλλαγών.
-Ποιοι είναι οι βασικοί λόγοι πίσω από την άνοδο στις τιμές των ακινήτων;
Το παράδοξο της παρούσας κατάστασης είναι ότι οι τιμές των ακινήτων παραμένουν -και αναμένεται να παραμείνουν- σε υψηλά επίπεδα, κυρίως λόγω της έλλειψης νέων ακινήτων που θα μπορούσαν να τροφοδοτήσουν την αγορά. Είναι γνωστό ότι υπάρχει έλλειμμα στην προσφορά ακινήτων. Παράλληλα, η οικοδομική δραστηριότητα παρουσιάζει πτώση, με μείωση της τάξεως του 17,3%, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία. Κατά το πρώτο διάστημα του 2025, η τάση αυτή συνεχίζει να παρουσιάζει μείωση. Συνεπώς, οι τιμές παραμένουν υψηλές, όμως η ζήτηση -τόσο από επενδυτές όσο και από ενδιαφερόμενους αγοραστές- αδυνατεί να τις ακολουθήσει.
-Το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ» επηρεάζει πραγματικά τη δυναμική της αγοράς;
Το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ» παρουσιάζει σοβαρά δομικά προβλήματα, τα οποία τα είχαμε προβλέψει και πλέον επιβεβαιώνονται στην πράξη. Παρότι τυπικά εφαρμόζεται, αντιμετωπίζει σημαντικές δυσκολίες. Πρώτον, υπάρχει μεγάλη ασυμφωνία μεταξύ της ζήτησης και της προσφοράς κατάλληλων ακινήτων. Τα διαθέσιμα ακίνητα είναι συχνά προβληματικά, είτε λόγω πολεοδομικών εκκρεμοτήτων, είτε λόγω ζητημάτων κληρονομιάς ή κτηματολογίου, θέματα τα οποία καλούνται οι πωλητές και οι αγοραστές (ή οι υποψήφιοι αγοραστές) να τα λύσουν, γεγονός που απαιτεί πολύ χρόνο. Δεύτερον, η ενίσχυση της ζήτησης μέσω του προγράμματος, χωρίς αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς, οδήγησε σε περαιτέρω άνοδο των τιμών. Επομένως, παρά την καλή του πρόθεση, το πρόγραμμα αποδείχτηκε ακατάλληλο για τη συγκεκριμένη χρονική συγκυρία.
-Ο στόχος του κράτους με τέτοια προγράμματα δεν είναι να δοθεί ώθηση στην αγορά παλαιών ακινήτων που μένουν αναξιοποίητα;
Όταν επιδοτούμε την αγορά αυτών των ακινήτων, ουσιαστικά επιδοτούμε το ίδιο το στεγαστικό πρόβλημα, γιατί αφαιρούμε ακόμα περισσότερα ακίνητα από την ήδη πιεσμένη αγορά. Πρέπει να εγκαταλείψουμε αυτή τη λογική. Δεν είναι λύση να περιορίζεται διαρκώς η διαθέσιμη προσφορά. Αντίθετα, θα πρέπει να εστιάσουμε στο πώς θα αυξηθεί η προσφορά ακινήτων. Σήμερα, για κάθε 100 ακίνητα που φεύγουν από την αγορά, μόνο 10 εισέρχονται. Αυτό το «90 μείον» δημιουργεί σημαντική πίεση, ιδιαίτερα όταν η ζήτηση αυξάνεται συνεχώς, τόσο από πολίτες όσο και από επενδυτές.
-Είναι επαρκής η προσφορά ακινήτων που πληρούν τις προϋποθέσεις του προγράμματος;
Σαφέστατα και όχι. Αυτό το επισημαίναμε επανειλημμένα, αλλά δυστυχώς δεν εισακουστήκαμε. Η πραγματικότητα μας επιβεβαίωσε. Το πρόγραμμα όχι μόνο δεν βοήθησε ουσιαστικά, αλλά στρέβλωσε την αγορά, διατηρώντας τις τιμές υψηλές σε μια συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων. Αν δεν είχε εφαρμοστεί το «Σπίτι μου ΙΙ», είναι πολύ πιθανό οι τιμές σε αυτό το τμήμα της αγοράς να είχαν αρχίσει να αποκλιμακώνονται.
-Είναι εύκολο για έναν δικαιούχο να βρει ακίνητο;
Δεν είναι καθόλου εύκολο, ειδικά στα αστικά κέντρα. Το πρόγραμμα, βέβαια, καλύπτει όλη την επικράτεια και κάποιος μπορεί να αγοράσει στην περιφέρεια, όχι απαραίτητα στα αστικά κέντρα. Ωστόσο, περίπου το 60% της χώρας εστιάζει στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη. Όταν δεν υπάρχουν τα αναγκαία ακίνητα σε αυτές τις δύο μεγάλες πόλεις για να απορροφηθούν από το πρόγραμμα, τότε υπάρχει σοβαρό πρόβλημα. Ο κόσμος δεν ενδιαφέρεται ιδιαίτερα να αναζητήσει ένα τέτοιο ακίνητο (συνδυαστικά με το πρόγραμμα) σε απομακρυσμένες περιοχές.
-Άρα, δεν θεωρείτε ότι το συγκεκριμένο πρόγραμμα είναι μια καλή κίνηση για το στεγαστικό πρόβλημα;
Φαινομενικά, ακούγεται καλό. Όμως, όταν αυξάνεις την αξία ενός ακινήτου και προσφέρεις ένα προνομιακό επιτόκιο για την αποπληρωμή του -δηλαδή, το μισό από το κανονικό- φαίνεται ότι υπάρχει μια ελάφρυνση. Ωστόσο, όταν η τιμή του ακινήτου αυξάνεται απότομα λόγω υπερβάλλουσας ζήτησης, αυτή η αύξηση εξουδετερώνει την όποια φαινομενική ελάφρυνση του επιτοκίου. Στην πραγματικότητα, δεν υπάρχει κάποιο ουσιαστικό όφελος για τον αγοραστή. Επιπλέον, τα ακίνητα αυτά δεν δίνονται δωρεάν, οι πολίτες ουσιαστικά τα δανείζονται. Έτσι, προσφέρθηκε κάτι που φαινόταν να έχει σοβαρό πλεονέκτημα λόγω του επιδοτούμενου μισού επιτοκίου από το κράτος και τις τράπεζες, αλλά αυτό το πλεονέκτημα εκμηδενίστηκε από την αύξηση των αξιών των ακινήτων.
Το πρόγραμμα θα μπορούσε να έχει διαφορετική δομή, ώστε να μην βασίζεται αποκλειστικά στα ακίνητα της ελεύθερης αγοράς. Θα ήταν προτιμότερο να αξιοποιούνται ακίνητα του Δημοσίου ή ακίνητα από τράπεζες και λοιπούς φορείς, τα οποία σήμερα παραμένουν αδρανή. Με τον τρόπο που λειτουργεί σήμερα το πρόγραμμα, αφαιρεί διαθέσιμα ακίνητα από μια ήδη περιορισμένη αγορά, μειώνοντας περαιτέρω το απόθεμα και επιτείνοντας το πρόβλημα της ανισορροπίας προσφοράς και ζήτησης.
-Πότε παρατηρήθηκε ραγδαία αύξηση των τιμών στα ακίνητα;
Σε συγκεκριμένα ακίνητα (που εντάσσονται στο πρόγραμμα), παρατηρήθηκε αύξηση των τιμών αμέσως μετά την εξαγγελία της πρώτης φάσης του προγράμματος. Μιλάμε για ακίνητα που δεν ξεπερνούν τις 250.000 ευρώ. Για τα ακίνητα που είναι πάνω από αυτή την κατηγορία, τα θέματα είναι διαφορετικά και αφορούν άλλο είδος κοινού.
-Υπάρχει κάποιο πλεονέκτημα του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ» συγκριτικά με την πρώτη φάση;
Ναι, το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ» έχει κάποια πλεονεκτήματα σε σχέση με την πρώτη φάση. Πρώτα από όλα, το ηλικιακό όριο έχει διευρυνθεί, επιτρέποντας σε περισσότερους ανθρώπους, ακόμα και σε ηλικίες άνω των 39 ετών, να συμμετάσχουν. Επίσης, τα ποσά έχουν αυξηθεί, κάτι που δίνει μεγαλύτερη δυνατότητα στους ενδιαφερόμενους. Ωστόσο, από την άλλη, δεν μπορείς να επιδοτείς τις αξίες των ακινήτων ούτε τη ζήτηση. Στην ουσία, όταν γίνεται αυτό, είναι σαν να επιδοτείς το ίδιο το πρόβλημα, αντί να το λύνεις.
-Τι ρόλο καλούνται να παίξουν οι μεσίτες και οι ιδιοκτήτες ακινήτων στην εξέλιξη αυτών των στεγαστικών παρεμβάσεων;
Οι μεσίτες είμαστε μέρος της αγοράς, όχι η ίδια η αγορά. Εμείς λειτουργούμε εντός της, προσπαθώντας να τοποθετηθούμε εκ του αποτελέσματος, που σημαίνει ότι δεν ήρθε κάποιος να μας ρωτήσει πώς θα επιδράσει αυτό το μέτρο στην αγορά και να πούμε και εμείς την άποψή μας – όχι ότι θα εκλαμβανόταν απαραίτητα υπόψιν. Έτσι, εργαζόμαστε -ή δεν εργαζόμαστε- με τα δεδομένα που έχουμε και προσπαθούμε να προσαρμοστούμε. Μη νομίζετε ότι πουλάμε τα πολλά ακίνητα, υπάρχουν ενδιαφερόμενοι που τα βρίσκουν και μόνοι τους. Επίσης, υπάρχει η λανθασμένη άποψη ότι θέλουμε οι τιμές να ανεβαίνουν. Αντίθετα, εμείς θέλουμε ισορροπία των τιμών κάθε δεδομένη χρονική στιγμή, ώστε να μπορούν οι πολίτες να κάνουν αγοραπωλησίες.
Όταν οι τιμές ανεβαίνουν υπερβολικά και οι ενδιαφερόμενοι δεν μπορούν να τις ακολουθήσουν, ο όγκος συναλλαγών μειώνεται και δεν μπορούμε να κάνουμε τη δουλειά μας σωστά. Αν, από την άλλη, η αγορά δεν έχει αρκετά ακίνητα να προσφέρει και εμείς δεν έχουμε τίποτα να δώσουμε στους πελάτες μας, πάλι δεν μπορούμε να δουλέψουμε. Αυτή η λογική, όμως, δεν είναι πάντα κατανοητή. Δεν λέω ότι γίνεται σκόπιμα, αλλά υπάρχει μια διαφορά στη σκέψη και στη στρατηγική που έχει η εκάστοτε κυβέρνηση από τη λογική που υπάρχει στην αγορά. Αυτή τη διαφορετική προσέγγιση της πολιτικής και της Πολιτείας την είδαμε, δεν λύθηκε το στεγαστικό, μάλλον αυξήθηκε.
-Ποια είναι η σωστή προσέγγιση για τη βελτίωση του στεγαστικού προβλήματος;
1. Δημόσια ακίνητα:
Πρέπει να υπάρξει ένας κεντρικός σχεδιασμός, ο οποίος προφανώς υπάρχει, αλλά με λανθασμένη στόχευση. Η στόχευση δεν πρέπει να είναι καθαρά φορολογική, όπως η επιστροφή ενοικίου, που ουσιαστικά αποτελεί μια προσπάθεια κατά της παραοικονομίας – που είμαστε όλοι σύμφωνοι. Αντίθετα, η στόχευση πρέπει να εστιάζει αποκλειστικά στην προσφορά ακινήτων. Εκεί βρίσκεται η ουσία και το βασικό στοιχείο του προβλήματος. Το ερώτημα είναι: πώς θα προσφερθούν τα ακίνητα;
Για παράδειγμα, γιατί δεν γίνεται μια εκμετάλλευση των οικιστικών ακινήτων που υπάρχουν; Πόσα υπάρχουν και ποια είναι η κατάσταση των δημοσίων ακινήτων; Δηλαδή, το Δημόσιο διαθέτει ακίνητα -και κυρίως οικιστικά ακίνητα- που ανήκουν στην ιδιοκτησία του ή σε φορείς που είναι υπό την ευθύνη του; Αν δεν υπάρχουν, τότε να το αποκλείσουμε. Θα πρέπει να γνωρίζουμε τι περιουσία έχουμε σε οικιστικά ακίνητα και πώς μπορούμε να τα διαθέσουμε στην αγορά, κυρίως για κοινωνικά ευάλωτες ομάδες.
2. Διευκόλυνση των νομικών και πολεοδομικών διαδικασιών:
Οι πολίτες ταλαιπωρούνται από μια χρονοβόρα διαδικασία. Σε κάποιες περιπτώσεις μπορεί να περάσουν ακόμα και 10 μήνες χωρίς να έχει ολοκληρωθεί η μεταβίβαση και αυτό γιατί οι πολεοδομικές διαδικασίες, οι νομιμοποιήσεις και τα κτηματολόγια καθυστερούν υπερβολικά. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, είναι πολύ πιθανό ο ιδιοκτήτης να έχει ήδη απομακρύνει τους ενοικιαστές, ώστε να παραδοθεί το ακίνητο στον επόμενο ιδιοκτήτη, με αποτέλεσμα να μένει κενό, αναξιοποίητο για πολύ μεγάλο χρονικό διάστημα. Πόσες χιλιάδες τέτοιες συναλλαγές βρίσκονται στην ίδια κατάσταση; Φυσικά, μπορεί και να μην είναι κενό – ίσως μένει ο ίδιος ο ιδιοκτήτης ή να παραμένει νοικιασμένο. Ωστόσο, υπάρχουν πάρα πολλές περιπτώσεις όπου τα ακίνητα είναι κλειστά, βρίσκονται στη διαδικασία μεταβίβασης και τελικά δεν αξιοποιούνται για καιρό.
3. Φοιτητική στέγη και κοινωνική ανάγκη:
Γιατί δεν προχωράμε στη δημιουργία περισσότερων φοιτητικών κατοικιών, ώστε να μη βρεθούμε ξανά -σε δύο μήνες από τώρα- μπροστά στο φαινόμενο όπου χιλιάδες φοιτητές και οι οικογένειές τους ψάχνουν αγωνιωδώς από το πρωί μέχρι το βράδυ για να βρουν τη μικρή, πολυπόθητη κατοικία των 50 τετραγωνικών στο κέντρο της Αθήνας; Κατοικία που συνήθως δεν υπάρχει.
