Η εικόνα της ελληνικής κτηματαγοράς συνεχίζει να μεταβάλλεται με ταχύτητα, και το γ΄ τρίμηνο του 2025 αποτυπώνει μια εντυπωσιακή αντιστροφή ρόλων. Η Αθήνα, που για χρόνια κρατούσε τα σκήπτρα της ανόδου, βρίσκεται πλέον στη χαμηλότερη θέση ανάμεσα στα μεγάλα αστικά κέντρα, ενώ η Θεσσαλονίκη αναδεικνύεται στον νέο πρωταγωνιστή της αγοράς κατοικίας.
Σύμφωνα με τα διαθέσιμα προσωρινά στοιχεία, οι τιμές των διαμερισμάτων στην πρωτεύουσα αυξήθηκαν κατά 6,6% σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2024. Την ίδια στιγμή η Θεσσαλονίκη «τρέχει» με ρυθμό 9,6%, καταγράφοντας τη μεγαλύτερη αύξηση πανελλαδικά. Το χάσμα αυτό δείχνει ότι η ζήτηση και οι επενδυτικές πιέσεις μετατοπίζονται σταδιακά προς τη Βόρεια Ελλάδα, όπου η διαθεσιμότητα, οι νέες αναπτύξεις και η σχέση τιμής–εισοδήματος φαίνεται να τροφοδοτούν νέο κύμα ενδιαφέροντος.
Στις υπόλοιπες μεγάλες πόλεις της χώρας οι τιμές αυξήθηκαν κατά 8,9%, ενώ στις λοιπές περιοχές η άνοδος έφτασε το 8,5%. Για το σύνολο των αστικών περιοχών, ο μέσος ρυθμός μεταβολής διαμορφώθηκε στο 7,7%. Η διαφορετική ταχύτητα ανόδου ανά περιοχή καταδεικνύει ότι η αγορά κατοικίας δεν κινείται πλέον ομοιόμορφα, αλλά επηρεάζεται από τοπικές δυναμικές, επενδυτικά ρεύματα και τη διαθεσιμότητα κατάλληλων κατοικιών.
Σε πανελλαδικό επίπεδο, η μέση ετήσια αύξηση των τιμών για το γ΄ τρίμηνο του 2025 παραμένει στο 7,7%, επιβεβαιώνοντας πως η ανοδική τάση συνεχίζεται, αλλά πλέον με ηπιότερη ένταση. Το 2024 οι τιμές είχαν αυξηθεί κατά 9,1% (αναθεωρημένα στοιχεία), ενώ η χρονιά–ρεκόρ 2023 είχε καταγράψει άνοδο 13,9%. Η σταδιακή αποκλιμάκωση δεν αναιρεί την ισχυρή ζήτηση, αλλά αποτυπώνει μια αγορά που περνά από φάση έκρηξης σε πιο ισορροπημένη τροχιά.
Σημαντικές διαφοροποιήσεις προκύπτουν και όταν τα δεδομένα εξετάζονται με βάση την παλαιότητα των ακινήτων. Τα νέα διαμερίσματα (έως πέντε ετών) σημείωσαν άνοδο 6,6%, ενώ τα παλαιότερα αυξήθηκαν κατά 8,5%. Η μεγαλύτερη ενίσχυση των τιμών στα παλαιά διαμερίσματα συνδέεται με την περιορισμένη προσφορά σύγχρονων νεόδμητων κατοικιών, τις ανακαινιστικές ευκαιρίες και την αυξανόμενη ζήτηση για οικονομικότερες λύσεις.
Αξίζει να υπενθυμιστεί ότι το 2024 οι νέες κατοικίες είχαν καταγράψει ετήσια αύξηση 10,2% και οι παλαιές 8,3%, ενώ το 2023 οι αντίστοιχοι ρυθμοί ήταν 12,9% και 14,5%. Η σύγκριση δείχνει πως, σε αντίθεση με ό,τι συνέβαινε πριν δύο χρόνια, οι μεγάλες ανατιμήσεις στα παλαιότερα διαμερίσματα συνεχίζονται, έστω και με πιο ήπιους ρυθμούς.
Η αποτύπωση των δεδομένων ανά περιοχή για το 2024 (σύγκριση με το 2023) ενισχύει αυτή την εικόνα: οι τιμές είχαν αυξηθεί κατά 8,5% στην Αθήνα, 11,7% στη Θεσσαλονίκη, 7,5% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 10,9% στις λοιπές περιοχές. Η φετινή εικόνα επιβεβαιώνει ότι η Θεσσαλονίκη ενισχύει δυναμικά τη θέση της, ενώ η Αθήνα – παρά τη ζήτηση και το περιορισμένο στοκ – φαίνεται να εισέρχεται σε φάση σταθεροποίησης μετά από πολυετή άνοδο.
Συνολικά, η ελληνική αγορά κατοικίας παραμένει σε ανοδική πορεία, αλλά με έντονες διαφοροποιήσεις τόσο γεωγραφικά όσο και ως προς την ηλικία του αποθέματος. Το γ΄ τρίμηνο του 2025 δείχνει καθαρά ότι η Θεσσαλονίκη έχει αναδυθεί ως η πιο «θερμή» αγορά της χώρας, ενώ η Αθήνα, χωρίς να χάνει τη δυναμική της, φαίνεται να παραχωρεί προσωρινά τη θέση του πρωταγωνιστή. Οι επόμενοι μήνες θα δείξουν αν πρόκειται για συγκυριακή εξομάλυνση ή για την απαρχή μιας νέας ισορροπίας στον χάρτη της κτηματαγοράς.
