Η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα συνεχίζει να κινείται σε τροχιά έντονων πιέσεων, με τις τιμές πώλησης και τα ενοίκια να παραμένουν σε υψηλά επίπεδα, καθώς η ζήτηση εξακολουθεί να ξεπερνά σημαντικά την προσφορά διαθέσιμων ακινήτων. Η εικόνα αυτή αποτυπώνεται με σαφήνεια στην τελευταία Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας της Τράπεζας της Ελλάδος, η οποία επιχειρεί να εξηγήσει γιατί το στεγαστικό πρόβλημα επιμένει και γιατί η αποκλιμάκωση των τιμών δεν φαίνεται ακόμη στον ορίζοντα.
Σύμφωνα με την ανάλυση της Τράπεζας της Ελλάδος, ο βασικός λόγος που οι τιμές κατοικιών συνεχίζουν να αυξάνονται είναι η έντονη ανισορροπία μεταξύ ζήτησης και διαθέσιμης προσφοράς. Παράγοντες όπως οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα, η αύξηση των μικρών νοικοκυριών, η περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα, η εξάπλωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης αλλά και ο μεγάλος αριθμός κλειστών ή δεσμευμένων ακινήτων συνθέτουν ένα περιβάλλον που διατηρεί την αγορά υπό πίεση.
Ιδιαίτερο βάρος δίνεται στη ζήτηση από το εξωτερικό, η οποία παραμένει ισχυρή παρά τις αλλαγές στο πρόγραμμα της Golden Visa. Τα στοιχεία δείχνουν ότι την περίοδο 2018-2025 οι άμεσες ξένες επενδύσεις στην αγορά ακινήτων ανήλθαν κατά μέσο όρο στα 1,6 δισ. ευρώ ετησίως, όταν την περίοδο της κρίσης, από το 2008 έως το 2017, δεν ξεπερνούσαν τα 170 εκατ. ευρώ τον χρόνο. Ακόμη και αν το 2025 καταγράφηκε μείωση περίπου 25% στις σχετικές εισροές, μετά τους περιορισμούς που επιβλήθηκαν στη Golden Visa, η ελληνική αγορά συνεχίζει να προσελκύει έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον.
Η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι η πίεση στη στεγαστική αγορά δεν συνδέεται μόνο με τους ξένους επενδυτές. Καθοριστικό ρόλο παίζουν και οι δημογραφικές και κοινωνικές αλλαγές που καταγράφονται τα τελευταία χρόνια. Παρά τη συνολική μείωση του πληθυσμού, αυξάνεται ο αριθμός των νοικοκυριών, κυρίως λόγω της ανόδου των μονοπρόσωπων και μονογονεϊκών οικογενειών. Παράλληλα, ενισχύεται η αστικοποίηση, με ολοένα και περισσότερους πολίτες να συγκεντρώνονται στα μεγάλα αστικά κέντρα, αναζητώντας κατοικία σε ήδη επιβαρυμένες αγορές όπως η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη.
Την ίδια στιγμή, η προσφορά διαθέσιμων κατοικιών παραμένει περιορισμένη. Ένα σημαντικό μέρος του υπάρχοντος αποθέματος βρίσκεται ουσιαστικά εκτός αγοράς, είτε επειδή τα ακίνητα είναι εγκαταλελειμμένα είτε επειδή συνδέονται με μη εξυπηρετούμενα δάνεια και νομικές εκκρεμότητες. Σύμφωνα με την έκθεση, πολλές κατοικίες παραμένουν δεσμευμένες ως εξασφαλίσεις για «κόκκινα» δάνεια, γεγονός που καθυστερεί την επανένταξή τους στην αγορά.
Η κατάσταση αυτή έχει και μία ακόμη συνέπεια: οι ιδιοκτήτες συχνά αποφεύγουν να επενδύσουν σε ανακαινίσεις ή ενεργειακές αναβαθμίσεις, καθώς δεν γνωρίζουν πότε και υπό ποιες συνθήκες θα μπορέσουν να αξιοποιήσουν τα ακίνητα. Έτσι, ένα σημαντικό κομμάτι του οικιστικού αποθέματος παραμένει ανενεργό, την ώρα που η ζήτηση αυξάνεται.
Ισχυρές πιέσεις εξακολουθεί να προκαλεί και η βραχυχρόνια μίσθωση. Παρά τα μέτρα που έχουν ληφθεί από την κυβέρνηση για να περιοριστεί η ανεξέλεγκτη επέκταση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, η αγορά τύπου Airbnb εξακολουθεί να απορροφά μεγάλο αριθμό κατοικιών από τη μακροχρόνια μίσθωση. Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι το 2024 τα ακίνητα με οριστική εγγραφή στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης έφτασαν τις 207.572 κατοικίες.
Σε πολλές περιοχές, ιδιαίτερα στα τουριστικά κέντρα και στις γειτονιές με υψηλή ζήτηση, η μετατροπή διαμερισμάτων σε τουριστικά καταλύματα έχει περιορίσει σημαντικά τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μόνιμη κατοικία, ασκώντας επιπλέον πίεση στα ενοίκια.
Η έκθεση αναφέρεται και στις διαρθρωτικές αδυναμίες της ελληνικής αγοράς ακινήτων. Η πολυϊδιοκτησία σε παλαιές πολυκατοικίες δυσκολεύει τη λήψη αποφάσεων για αξιοποίηση ή αναβάθμιση ακινήτων, ενώ το υψηλό κόστος κατασκευών και ανακαινίσεων λειτουργεί αποτρεπτικά για πολλούς ιδιοκτήτες.
Την ίδια ώρα, η οικοδομική δραστηριότητα εξακολουθεί να κινείται σε επίπεδα σημαντικά χαμηλότερα από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία των κατασκευών στην Ελλάδα διαμορφώθηκε το τελευταίο τρίμηνο του 2025 στο 2,2% του ΑΕΠ, όταν στην Ευρώπη ο μέσος όρος αγγίζει το 5%.
Μάλιστα, το 2025 καταγράφηκε επιβράδυνση στην ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα, με μείωση στις οικοδομικές άδειες, στις επιφάνειες και στον όγκο των νέων κατασκευών. Η αβεβαιότητα γύρω από το καθεστώς κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, μετά και τις προσφυγές στο Συμβούλιο της Επικρατείας, επηρέασε σημαντικά την αγορά, αν και η κατάσταση φάνηκε να βελτιώνεται στο δεύτερο εξάμηνο του έτους μετά τις σχετικές παρεμβάσεις.
Υπό αυτές τις συνθήκες, η Τράπεζα της Ελλάδος εκτιμά ότι απαιτούνται στοχευμένες παρεμβάσεις για την ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών. Μεταξύ άλλων, προτείνεται η δημιουργία κινήτρων τόσο για νέες κατασκευές όσο και για την ανακαίνιση και επαναφορά κλειστών κατοικιών στην αγορά, προκειμένου να αυξηθεί το διαθέσιμο στεγαστικό απόθεμα και να περιοριστούν σταδιακά οι πιέσεις σε τιμές και ενοίκια.
