Το στεγαστικό πρόγραμμα «Σπίτι Μου 2» είχε ως στόχο της πολιτείας να στηρίξει τους νέους και τα νέα ζευγάρια στην απόκτηση πρώτης κατοικίας και γενικά άτομα κάτω των 50 ετών. Περισσότεροι να αποκτήσουν την 1η κατοικία τους. Η ανάγκη για προσιτή στέγη είναι πιο επιτακτική από ποτέ, καθώς οι τιμές ακινήτων και ενοικίων έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια. Το πρόγραμμα αποτέλεσε μια ελπίδα για χιλιάδες πολίτες, όμως η εφαρμογή του ανέδειξε τόσο θετικές επιδράσεις όσο και σημαντικές αδυναμίες που χρήζουν άμεσης βελτίωσης. Ένα πρόγραμμα που επέτρεψε σε πολλούς να αποκτήσουν 1η κατοικία αλλά όχι σε προσιτές δίκαιες τιμές αφού ενίσχυσε τη ζήτηση αλλά με περιορισμένη προσφορά κατάλληλων ακινήτων για το πρόγραμμα.
Η πορεία του προγράμματος
Από την αρχική ανακοίνωση του «Σπίτι Μου 2», το ενδιαφέρον υπήρξε ιδιαίτερα υψηλό. Χιλιάδες πολίτες και ωφελούμενοι κατέθεσαν αίτηση, με την υπόσχεση ότι το πρόγραμμα θα τους διευκόλυνε να αποκτήσουν ιδιόκτητη κατοικία μέσω ευνοϊκών όρων χρηματοδότησης. Η δυνατότητα κάλυψης έως και του 90% της αξίας ενός σπιτιού και η άτοκη συμμετοχή του Ταμείου Ανάκαμψης αποτέλεσαν καθοριστικούς παράγοντες που εκτόξευσαν τη ζήτηση. Ωστόσο, στην πράξη, η πορεία του προγράμματος δεν ήταν εξίσου ομαλή. Παρότι οι αιτήσεις ήταν πολλές, η πραγματική απορρόφηση των πόρων έγινε με πιο αργούς ρυθμούς από τους αναμενόμενους. Οι τράπεζες, οι έλεγχοι των ακινήτων και η γραφειοκρατία επιβράδυναν τις διαδικασίες, ενώ πολλοί δικαιούχοι δυσκολεύτηκαν να εντοπίσουν ακίνητο που να πληροί τις προϋποθέσεις σε προσιτή δίκαιη τιμή.
Η επίδραση στην αγορά ακινήτων
Το πρόγραμμα άσκησε άμεση και έντονη επιρροή στην αγορά. Λόγω του ανώτατου ορίου αξίας των 250.000 €, πολλοί πωλητές αναπροσάρμοσαν τις τιμές των ακινήτων τους ώστε να εντάσσονται στο πρόγραμμα, πολλές φορές ανεβάζοντάς τες άδικα. Έτσι, αντί να ενισχυθεί η προσιτότητα, δημιουργήθηκαν συνθήκες τεχνητής αύξησης τιμών, αφού ενισχύθηκε η ενεργή ζήτηση και λόγω των περιοριστικών προϋποθέσεων για τα ακίνητα υπό ένταξη στο πρόγραμμα η προσφορά ήταν επίσης περιορισμένη. Παράλληλα, επειδή το πρόγραμμα αφορά κυρίως ακίνητα προ του 2007, η ζήτηση για παλαιότερα διαμερίσματα σε αστικά κέντρα αυξήθηκε σημαντικά. Αυτό οδήγησε σε περαιτέρω άνοδο των τιμών σε αυτές τις κατηγορίες κατοικιών, πιέζοντας ιδιαίτερα όσους δεν είχαν σκοπό να ενταχθούν στο πρόγραμμα, αλλά αναζητούσαν προσιτή λύση στέγασης.
Η συνολική επίδραση ήταν διττή:
- Θετική, καθώς αυξήθηκε η κινητικότητα της αγοράς.
- Αρνητική, καθώς οι τιμές ανέβηκαν και ο ανταγωνισμός για συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων, ειδικά παλαιότητας κατασκευής, έγινε ιδιαίτερα έντονος.
Προβλήματα που αναδείχθηκαν
Παρά τις καλές προθέσεις του προγράμματος, η εφαρμογή του έφερε στην επιφάνεια σημαντικές αδυναμίες:
Περιορισμένη Διαθεσιμότητα Κατάλληλων Ακινήτων
Πολλά ακίνητα δεν πληρούν τις προϋποθέσεις: είτε είναι παλιά με πολεοδομικές εκκρεμότητες, είτε υπερτιμημένα, είτε δεν διαθέτουν την απαραίτητη Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.
Τεχνητή Άνοδος Τιμών
Το όριο αξίας λειτούργησε ως «ψυχολογικό σημείο τιμολόγησης». Πωλητές ανέβασαν τις τιμές στο μέγιστο επιτρεπτό όριο, ωθώντας προς τα πάνω το συνολικό κόστος με μόνο εμπόδιο τις τελικές τραπεζικές εκτιμήσεις.
Αργές Διαδικασίες & Γραφειοκρατία
Παρά την ψηφιοποίηση, οι τεχνικοί έλεγχοι και οι εγκρίσεις των τραπεζών και η συλλογή δικαιολογητικών προκαλούν καθυστερήσεις, με αποτέλεσμα πολλοί δικαιούχοι να χάνουν προθεσμίες.
Αποκλεισμός Λόγω Πιστοληπτικής Ικανότητας
Ακόμη και όσοι πληρούν τα εισοδηματικά κριτήρια συχνά απορρίπτονται από τις τράπεζες, καθώς τα κριτήρια δανειοδότησης παραμένουν αυστηρά και εστιάζουν στο σταθερό εισόδημα.
Έλλειψη Συντονισμού Μεταξύ Φορέων
Οι διαδικασίες μεταξύ κράτους, τραπεζών, συμβολαιογράφων και μηχανικών δεν είναι απόλυτα ευθυγραμμισμένες, οδηγώντας σε καθυστερήσεις και ασάφειες.
Οι απαραίτητες αλλαγές για να λειτουργήσει αποτελεσματικά
Για να μπορέσει το «Σπίτι Μου 2» να εκπληρώσει τον κοινωνικό του στόχο, χρειάζονται ουσιαστικές βελτιώσεις:
Επανεξέταση Ορίου Αξίας & Τεχνικών Προδιαγραφών
Το όριο των 250.000 € πρέπει να διαφοροποιείται ανά περιοχή, λαμβάνοντας υπόψη την πραγματική εμπορική αξία. Επίσης, το κριτήριο παλαιότητας έως το 2007 περιορίζει υπερβολικά τη διαθέσιμη αγορά, ειδικά για ακίνητα ετών που ήδη αποτελούν 1η κατοικία και δεν προσφέρονται προς πώληση.
Ενίσχυση της Προσφοράς Προσιτής Κατοικίας
Χωρίς νέες κατασκευές χαμηλού κόστους, κάθε πρόγραμμα θα αυξάνει μόνο τη ζήτηση, όχι την προσφορά — γεγονός που ανεβάζει τις τιμές αντί να τις μειώνει.
Απλοποίηση Διαδικασιών
Χρειάζεται καλύτερη διασύνδεση συστημάτων, λιγότερα δικαιολογητικά και ταχύτερη αξιολόγηση από τις τράπεζες.
Ειδικά Τραπεζικά Κριτήρια για Νέους με Χαμηλό Εισόδημα
Η κοινωνική πολιτική δεν μπορεί να στηρίζεται αποκλειστικά σε αυστηρά τραπεζικά κριτήρια. Απαιτείται ένα πιο ευέλικτο μοντέλο που λαμβάνει υπόψη το κοινωνικό προφίλ του δικαιούχου.
Μηχανισμοί Ελέγχου Τιμών
Ανεξάρτητοι έλεγχοι εμπορικής αξίας θα αποτρέψουν την τεχνητή διόγκωση τιμών και θα διασφαλίσουν ότι οι δικαιούχοι δεν πληρώνουν περισσότερο από όσο πραγματικά αξίζει το ακίνητο.
Ως κύριο συμπέρασμα, το «Σπίτι Μου 2» αποτελεί μια σημαντική κρατική παρέμβαση με στόχο την υποστήριξη της νέας γενιάς για απόκτηση 1ης κατοικίας. Αν και έφερε θετικά αποτελέσματα, ανέδειξε επίσης χρόνιες παθογένειες της ελληνικής αγοράς ακινήτων: έλλειψη προσιτών κατοικιών, υπερτιμημένες τιμές και αργές διαδικασίες. Με στοχευμένες αλλαγές και καλύτερο συντονισμό, το πρόγραμμα μπορεί να γίνει ένα πραγματικά αποτελεσματικό εργαλείο κοινωνικής πολιτικής και να προσφέρει ουσιαστική λύση στο στεγαστικό πρόβλημα των νέων, κάτι που σήμερα δεν είναι η πραγματικότητα.
Ο Μάνος Κρανίδης είναι Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY», Γραμματέας Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου.
