Η ενεργειακή απόδοση και οι ανακαινίσεις διαμορφώνουν τις τιμές στην ελληνική αγορά ακινήτων

Η ελληνική αγορά ακινήτων τα τελευταία χρόνια βιώνει σημαντικές αλλαγές, οι οποίες καθορίζουν σε μεγάλο βαθμό τη ζήτηση και τις τιμές των ακινήτων. Ένας από τους βασικότερους παράγοντες που πλέον λαμβάνουν υπόψη τόσο οι αγοραστές όσο και οι επενδυτές είναι η ενεργειακή απόδοση των κατοικιών. Ταυτόχρονα, η κατάσταση του ακινήτου — ειδικότερα αν είναι ανακαινισμένο ή όχι — επηρεάζει καθοριστικά την εμπορική του αξία. Σύμφωνα με πρόσφατη ανάλυση της Resolute Cepal Greece (RCG) που καλύπτει το διάστημα από τον Οκτώβριο του 2024 έως τον Απρίλιο του 2025, τα ακίνητα με υψηλή ενεργειακή κατηγορία και ανακαινισμένα παρουσιάζουν σαφώς μεγαλύτερη αξία, γεγονός που αντικατοπτρίζεται στις υψηλότερες τιμές πώλησης και ενοικίασης.

Στην ενεργειακή κλίμακα, τα ακίνητα χωρίζονται σε τρεις μεγάλες κατηγορίες: υψηλή απόδοση (A⁺, A, B⁺, B), μέση απόδοση (Γ, Δ, Ε) και χαμηλή απόδοση (Ζ, Η). Στις περιοχές όπου το απόθεμα κατοικιών είναι νεότερο ή έχει υποστεί ενεργειακή αναβάθμιση, όπως στη Δάφνη – Υμηττό, η παρουσία ακινήτων υψηλής ενεργειακής απόδοσης είναι σημαντική, με αποτέλεσμα οι τιμές να είναι αισθητά υψηλότερες. Αντίθετα, στις περιοχές με παλαιότερο στοκ και λιγότερες ανακαινίσεις, όπως ο Δήμος Αθηναίων, ένα μεγάλο ποσοστό των ακινήτων κατατάσσεται στην κατηγορία χαμηλής ενεργειακής απόδοσης, γεγονός που αποτυπώνεται σε πιο προσιτές τιμές. Για παράδειγμα, στον Δήμο Αθηναίων το 34,5% των ακινήτων κατατάσσεται στη χαμηλή κατηγορία, με μέση τιμή πώλησης περίπου 2.020 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ στον γειτονικό δήμο της Ηλιούπολης, όπου μόνο το 15,1% είναι χαμηλής ενεργειακής απόδοσης, τα ακίνητα στην υψηλή κατηγορία φτάνουν σε μέση τιμή τα 3.780 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Παράλληλα, η επίδραση της ενεργειακής απόδοσης γίνεται ακόμη πιο εμφανής όταν εξετάζουμε τα βόρεια και νότια προάστια της Αττικής. Στα βόρεια προάστια, περιοχές όπως ο Παπάγος – Χολαργός διαθέτουν σχεδόν το μισό ποσοστό ακινήτων στην υψηλή ενεργειακή κατηγορία, γεγονός που αντικατοπτρίζεται σε τιμές που φτάνουν τα 4.440 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στην Κηφισιά, παρόλο που το μεγαλύτερο μέρος του αποθέματος ανήκει στη μέση ενεργειακή κατηγορία, τα ακίνητα υψηλής απόδοσης πωλούνται σε τιμές περίπου 4.470 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στα νότια προάστια η εικόνα είναι ακόμα πιο εντυπωσιακή, με παραλιακούς δήμους όπως ο Άλιμος και το Ελληνικό – Αργυρούπολη να παρουσιάζουν πάνω από 60% των ακινήτων στην υψηλή ενεργειακή κατηγορία και μέσες τιμές που ξεπερνούν τα 5.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Η Γλυφάδα δε, ξεχωρίζει με τις υψηλότερες τιμές στην Αττική, που φτάνουν έως και τα 5.680 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο για ακίνητα με υψηλή ενεργειακή απόδοση. Αντίθετα, περιοχές με υψηλότερα ποσοστά ακινήτων χαμηλής ενεργειακής απόδοσης, όπως η Καλλιθέα, εμφανίζουν πιο προσιτές τιμές.

Η διαφορά στις τιμές μεταξύ των περιοχών είναι επίσης εμφανής στον δυτικό τομέα της Αττικής και στον Πειραιά. Ο δυτικός τομέας θεωρείται η πιο οικονομική περιοχή της Αττικής, με τιμές πώλησης που κυμαίνονται από 1.620 έως 1.990 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ανάλογα με την ενεργειακή κατηγορία. Ενδιαφέρον παρουσιάζει η Πετρούπολη, όπου το 55,7% των ακινήτων ανήκουν στην υψηλή ενεργειακή κατηγορία και οι τιμές φτάνουν τα 2.810 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στον Πειραιά, η πλειονότητα των ακινήτων ανήκει στη μέση ή χαμηλή ενεργειακή κατηγορία, γεγονός που αντανακλά την παλαιότητα του κτιριακού αποθέματος, κυρίως από τις δεκαετίες του 1960 έως του 1980.

Περαιτέρω βορειότερα, στην ευρύτερη περιφέρεια της Αττικής, περιοχές όπως η Βάρη – Βούλα – Βουλιαγμένη παρουσιάζουν ισχυρή ζήτηση για ακίνητα υψηλής ενεργειακής απόδοσης, με μέση τιμή πώλησης που αγγίζει τα 5.840 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ αντίστοιχα περιοχές όπως ο Διόνυσος χαρακτηρίζονται από υψηλά ποσοστά ακινήτων χαμηλής ενεργειακής απόδοσης (64,8%), με σημαντικά χαμηλότερες τιμές.

Εκτός Αττικής, στη Θεσσαλονίκη, το κέντρο της πόλης κυριαρχεί η μεσαία ενεργειακή κατηγορία με 60,2% των ακινήτων, ενώ στον Δήμο Πυλαίας – Χορτιάτη το ποσοστό των ακινήτων υψηλής ενεργειακής απόδοσης φτάνει το 61,7%. Παράλληλα, στις περιφερειακές πόλεις της Ελλάδας, όπως τα Χανιά και τα Τρίκαλα, οι τιμές και η κατανομή ανά ενεργειακή κατηγορία διαφέρουν σημαντικά. Τα Χανιά παρουσιάζουν υψηλό ποσοστό ακινήτων στην υψηλή ενεργειακή κατηγορία (40,8%) με τιμές που φτάνουν τα 3.770 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ στα Τρίκαλα το 30,4% των ακινήτων κατατάσσεται στη χαμηλή κατηγορία, με τιμές που κυμαίνονται κάτω από τα 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Εκτός από την ενεργειακή απόδοση, η κατάσταση του ακινήτου παίζει εξίσου σημαντικό ρόλο στην αποτίμησή του. Η τάση της αγοράς δείχνει ότι οι ανακαινισμένοι χώροι προτιμώνται τόσο για ενοικίαση όσο και για πώληση, καθώς η ανακαίνιση βελτιώνει την αισθητική, αυξάνει την ενεργειακή απόδοση και μειώνει το λειτουργικό κόστος, παράγοντες που μεταφράζονται σε υψηλότερη εμπορική αξία. Η ανάλυση της RCG για το 2024 αναδεικνύει συγκεκριμένες περιοχές με υψηλά ποσοστά ανακαινισμένων ακινήτων, όπως η Βουλιαγμένη, το Ψυχικό και η Φιλοθέη, όπου οι τιμές των ανακαινισμένων ακινήτων είναι σημαντικά υψηλότερες σε σύγκριση με τα μη ανακαινισμένα. Μάλιστα, σε περιοχές όπως το Μαρκόπουλο, το Πικέρμι και ο Πειραιάς, η διαφορά στις τιμές μεταξύ ανακαινισμένων και μη ξεπερνά το 20%, υπογραμμίζοντας την αξία της επένδυσης σε αναβάθμιση ακινήτων.

Ωστόσο, υπάρχουν και εξαιρέσεις, όπως το Χαλάνδρι, όπου παρά το υψηλό ποσοστό ανακαινισμένων ακινήτων, η διαφορά τιμών δεν είναι ιδιαίτερα σημαντική, ή το Ψυχικό και η Φιλοθέη, όπου η μεγάλη ζήτηση διατηρεί τις τιμές υψηλές ανεξαρτήτως ανακαίνισης.

Συνολικά, η ενεργειακή απόδοση και οι ανακαινίσεις αποτελούν κρίσιμους παράγοντες που επηρεάζουν τόσο τις τιμές όσο και τις προτιμήσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων. Η αυξανόμενη ζήτηση για πιο βιώσιμα και ποιοτικά ακίνητα αναμένεται να ενισχύσει αυτή την τάση και στο μέλλον, επηρεάζοντας αποφασιστικά τον τρόπο με τον οποίο διαμορφώνεται η αγορά και οι επενδυτικές επιλογές σε ολόκληρη τη χώρα.