Νέα ρύθμιση για τον ΝΟΚ: Ποιοι μπορούν να συνεχίσουν τις οικοδομές – Η επιβάρυνση για κατασκευαστές και ιδιοκτήτες

Ποιο είναι το καθεστώς που διαμορφώνεται στο χώρο της οικοδομής μετά τη νομοθετική ρύθμιση με αντικείμενο την προσαρμογή των πολεοδομικών κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού; Ποιοι θα είναι υποχρεωμένοι να αναθεωρήσουν τις άδειες δόμησης;

Για τα παραπάνω μίλησαν στο ΕΡΤΝews ο Δημήτρης Μέλισσας, δικηγόρος, καθηγητής Πολεοδομικού Δικαίου ΕΜΠ και ο Κωνσταντίνος Κανελλόπουλος, αντιπρόεδρος Ομοσπονδίας κατασκευαστών κτηρίων.

Μιλώντας για το αδιέξοδο που δημιουργήθηκε από την πρόσφατη απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ 146–149/2025), η οποία έκρινε αντισυνταγματικά τα βιοκλιματικά κίνητρα, ο Δημήτρης Μέλισσας σχολίασε στην εκπομπή «Συνδέσεις» ότι η απόφαση ήρθε να ακυρώσει ένα ειδικό καθεστώς που ίσχυε αποκλειστικά στην Ελλάδα και επέτρεπε την καταστρατήγηση του πολεοδομικού σχεδιασμού μέσω βιοκλιματικών κινήτρων. Ωστόσο, όπως τόνισε, «θετικό είναι ότι αυτή τη στιγμή τα κίνητρα αυτά εντάσσονται στα τοπικά πολεοδομικά σχέδια», σημείωσε εκτιμώντας ότι αυτό θα γίνει τα επόμενα δύο χρόνια.

Μιλώντας για το περιβαλλοντικό ισοδύναμο, τόνισε ότι οι ιδιοκτήτες και οι επιχειρηματίες που έχουν ξεκινήσει τις εργασίες θα μπορέσουν ουσιαστικά να χτίσουν και στη συνέχεια, σε συνεργασία με τον Δήμο, να υπάρχει κάποιο ανταποδοτικό μέτρο. Αυτό, όπως είπε, αφορά τις οικοδομικές άδειες που έχουν ακυρωθεί ή προσβληθεί.

«Είναι η πρώτη φορά που είχαμε τέτοιου τύπου ρυθμίσεις σε ευρωπαϊκό επίπεδο. Το δικαστήριο θεώρησε ότι αυτά τα κίνητρα οδήγησαν σε ανοικοδόμηση πολύ πέραν του αρχικού σχεδιασμού, κάτι που είναι αντίθετο με το Σύνταγμα», σημείωσε.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα, όπως είπε, είναι οικοδομές που, ενώ επιτρεπόταν να χτιστούν πέντε όροφοι, κατέληγαν να έχουν οκτώ, με διπλάσια ουσιαστικά οικοδομησιμότητα λόγω των κινήτρων του ΝΟΚ. «Αυτό προκαλεί αθέμιτο ανταγωνισμό και υποβάθμιση του δημόσιου χώρου και της ποιότητας ζωής», πρόσθεσε.

Ο κ. Μέλισσας επέκρινε το γεγονός ότι το νέο νομοθετικό προσχέδιο δε διαχωρίζει σαφώς τις μεγάλες επενδύσεις ειδικών πολεοδομικών σχεδιασμών, όπως το Ελληνικό ή ο Αστέρας Βουλιαγμένης, από τις καθημερινές περιπτώσεις τακτικού σχεδιασμού που αφορούν τον μέσο πολίτη. «Είναι λάθος να εξομοιώνεται ένα επενδυτικό σχέδιο τέτοιας κλίμακας με την οικοδομική δραστηριότητα ενός ιδιώτη που χτίζει ένα πολυώροφο κτίριο σε αστικό ιστό», υποστήριξε.

Έδωσε επίσης έμφαση και στην ανισότητα που προκύπτει για όσους συμμορφώθηκαν στο παρελθόν με τον αρχικό σχεδιασμό. «Αν κάποιος έχτισε με πέντε ορόφους και δίπλα του σηκώθηκε πολυκατοικία οκτώ ορόφων χάρη στα κίνητρα του ΝΟΚ, πλήττεται άμεσα η αξία και η λειτουργικότητα της ιδιοκτησίας του. Τέτοιες περιπτώσεις πιθανόν να οδηγήσουν σε αγωγές αποζημίωσης», τόνισε.

Ως προς το πώς αποδεικνύεται η έναρξη οικοδομικών εργασιών, οι φορείς περιμένουν τις τελικές διευκρινίσεις. Ενδεικτικά, στοιχεία που μπορούν να λειτουργήσουν ως αποδείξεις είναι: τιμολόγια εκσκαφών, άδειες κατεδάφισης, δοκιμαστικές τομές για αρχαιολογικό έλεγχο, ή ακόμα και ένσημα στον ΕΦΚΑ για εργαζόμενους στο εργοτάξιο.

Τρεις κατηγορίες ακινήτων ανάλογα με την οικοδομική άδεια

Από την πλευρά του ο αντιπρόεδρος της Ομοσπονδίας Κατασκευαστών Κτιρίων, Κωνσταντίνος Κανελλόπουλος, μίλησε στην εκπομπή «Συνδέσεις» ξεκαθαρίζοντας ποιες είναι οι τρεις βασικές κατηγορίες αδειών που επηρεάζονται:

Όσοι είχαν ξεκινήσει εργασίες πριν τις 11 Δεκεμβρίου 2024, μπορούν να συνεχίσουν τις οικοδομές τους κανονικά. Όσοι είχαν άδεια αλλά δεν ξεκίνησαν αποδεδειγμένα εργασίες, θα πρέπει να προχωρήσουν σε αναθεώρηση της άδειάς τους με βάση το νέο πλαίσιο. Όσοι εκδώσουν νέες άδειες από εδώ και πέρα, θα υπάγονται εξολοκλήρου στο αναθεωρημένο καθεστώς, χωρίς τα παλαιά βιοκλιματικά κίνητρα.

Η ρύθμιση προβλέπει ότι η αναθεώρηση των αδειών δεν θα συνοδεύεται από νέους φόρους ή κρατήσεις από πλευράς κράτους. Ωστόσο, το οικονομικό κόστος, όπως είπε, θα προκύψει για τους ιδιοκτήτες από την ανάγκη νέων μελετών, αμοιβές μηχανικών, αλλά και τη μείωση του συντελεστή δόμησης: «Θα επιβαρυνθεί ο έχων την οικοδομική άδεια με τις αμοιβές των μηχανικών, των νέων μελετών που πρέπει να γίνουν και τη μείωση του συντελεστή δόμησης που θα έχει το νέο κτήριο που θα κατασκευάσει χωρίς τα κίνητρα και τα τετραγωνικά που υπολόγιζε να οικοδομήσει».

Όπως εξήγησε ο κ. Κανελλόπουλος, «το κόστος αυτό υπολογίζεται σε 2-3% του συνολικού προϋπολογισμού του έργου, ενώ η απώλεια οικοδομήσιμων τετραγωνικών μπορεί να φτάσει το 20-30%».

Και όπως τόνισε «οι άδειες που δεν πρόλαβαν να ξεκινήσουν έναν αριθμό είναι κάποιες χιλιάδες, γιατί υπήρξε την τελευταία τριετία αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας».

Καταλήγοντας, ο κ. Κανελλόπουλος επισήμανε: «Η κατάσταση είναι ιδιαίτερα δύσκολη για όσους είχαν ξεκινήσει διαδικασίες, υπέγραψαν εργολαβικά συμβόλαια ή είχαν προχωρήσει σε δεσμεύσεις με πελάτες, χωρίς να έχουν ξεκινήσει επίσημα τις εργασίες». Σύμφωνα με τον αντιπρόεδρο της Ομοσπονδίας Κατασκευαστών Κτηρίων, αυτές οι περιπτώσεις ενδέχεται να οδηγήσουν σε τροποποιήσεις ή ακόμη και λύσεις συμφωνιών, με απρόβλεπτο οικονομικό αντίκτυπο.