Σε μια περίοδο όπου η ελληνική αγορά ακινήτων δείχνει σημάδια σταθεροποίησης, αλλά εξακολουθεί να επηρεάζεται από παράγοντες όπως τα επιτόκια, η χρηματοδότηση, η διεθνής ζήτηση και οι γεωπολιτικές εξελίξεις, η ανάγκη για αξιόπιστη ανάλυση γίνεται πιο σημαντική από ποτέ.
Όλα αυτά τα θέματα θα συζητηθούν στην κορυφαία εκδήλωση για τον κλάδο της ακίνητης περιουσίας, την 6η Premium Real Estate Expo, η οποία επιστρέφει πιο δυναμική από ποτέ, φιλοξενώντας το μέλλον του real estate στο Metropolitan Expo από τις 15 έως τις 17 Μαΐου 2026.
Ο CEO και Co-founder του Spitogatos, κ. Δημήτρης Μελαχροινός, μιλά για τις βασικές τάσεις που θα διαμορφώσουν την πορεία του real estate το 2026, τις; περιοχές που αναμένεται να προσελκύσουν επενδυτικό ενδιαφέρον, αλλά και τον ρόλο των δεδομένων και της τεχνολογίας στη διαμόρφωση πιο ασφαλών προβλέψεων για την αγορά.
Ποιες είναι οι βασικές μακροοικονομικές μεταβλητές που θα καθορίσουν την πορεία της αγοράς το 2026 και ποιο είναι το βασικό σενάριο τιμών για την επόμενη τριετία;
Είναι πολύ δύσκολο να προβλέψουμε πώς θα διαμορφωθεί η αγορά την επόμενη τριετία, καθώς υπάρχουν πολλοί διαφορετικοί παράγοντες που παίζουν ρόλο, όπως η πολιτική σταθερότητα. Αν υποθέσουμε ότι όλες οι συνθήκες που επηρεάζουν το real estate μένουν σταθερές κατά τη διάρκεια του 2026, και δεδομένου ότι παρατηρείται μείωση στον όγκο συναλλαγών σε σχέση με προηγούμενες χρονιές, πιστεύουμε ότι η τάση, όσο περνούν οι μήνες, θα είναι περισσότερο σταθεροποιητική στις τιμές.Ενδεχομένως να βλέπουμε και σε πιο μεμονωμένες περιπτώσεις ακόμη και μείωση τιμών σε σχέση με πέρσι. Ωστόσο, η γενική ετήσια εικόνα των ζητούμενων τιμών πιστεύουμε ότι θα παραμείνει ελαφρώς ανοδική έως και σταθεροποιητική.
Πώς επηρεάζουν τα επιτόκια και η πρόσβαση σε χρηματοδότηση τη ζήτηση ακινήτων;
Οι τράπεζες είναι πολύ πιο προσεκτικές σε σχέση με παλαιότερα. Από την άλλη, όμως, τα επιτόκια είναι πολύ ανταγωνιστικά και υπάρχουν πολλά στεγαστικά προϊόντα.Η πρόσβαση σε αυτά τα στεγαστικά προϊόντα, αλλά και η επιλογή του κατάλληλου, είναι πλέον πιο εύκολη μέσω ενός μεσίτη πιστώσεων, όπως η IMS, που είναι ο νούμερο 1 μεσίτης πιστώσεων στην Ελλάδα και στρατηγικός μας συνεργάτης. Με δεδομένα τα υψηλά επίπεδα των ενοικίων, θεωρητικά συμφέρει σε πολλές περιπτώσεις η αγορά με στεγαστικό δάνειο σε σχέση με την ενοικίαση. Ωστόσο, παραμένει μόνο το 20% των αγοραπωλησιών κατοικιών να γίνεται με στεγαστικό δάνειο, ποσοστό πολύ κάτω από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο, που είναι κοντά στο 50%.Ο κόσμος είναι ακόμα διστακτικός, και αυτό έχει εξήγηση. Η κρίση και τα κόκκινα δάνεια έχουν κάνει τους Έλληνες αγοραστές να κοιτούν το στεγαστικό δάνειο με καχυποψία, ακόμα και τώρα που οι συνθήκες έχουν αλλάξει.
Την ίδια στιγμή, τα στοιχεία της IMS για το 1ο τρίμηνο του 2026 μας δείχνουν ότι η χρηματοδότηση παραμένει προσβάσιμη, με τους περισσότερους δανειολήπτες να λαμβάνουν το 100% του αιτούμενου ποσού στις περισσότερες κατηγορίες στεγαστικών δανείων.
Υπάρχουν ενδείξεις υπερτίμησης σε συγκεκριμένες περιοχές ή κατηγορίες ακινήτων;
Ενδείξεις υπερτίμησης φαίνεται να υπάρχουν κυρίως σε ακίνητα μεγάλης επιφάνειας, όπως βίλες, σε ιδιαίτερα δημοφιλείς περιοχές με έντονο διεθνές ενδιαφέρον.Η ζήτηση για τα πιο «ακριβά» ακίνητα έχει εξασθενίσει λίγο, οπότε μπορούμε, θεωρητικά, να πούμε ότι κάποια μεγάλα ακίνητα σε δημοφιλείς περιοχές μπορούν να χαρακτηριστούν υπερτιμημένα.Κάτι βέβαια που πρέπει να έχουμε στο μυαλό μας είναι ότι η ελληνική αγορά ακινήτων δεν είναι ένα ενιαίο σύνολο. Κάθε περιοχή, από τις Κυκλάδες μέχρι την επαρχία, έχει τη δική της δυναμική.
Ταυτόχρονα, υπάρχουν χαρακτηριστικά ακινήτων που επηρεάζουν σημαντικά τις τιμές, όπως το έτος κατασκευής. Για παράδειγμα, μια νεόδμητη κατοικία, ανεξάρτητα από την περιοχή στην οποία βρίσκεται, είναι εξ ορισμού πιο ακριβή.Βλέπουμε αυτή τη διαφορά έντονα στα στοιχεία μας: μια νεόδμητη κατοικία προς πώληση στον Δήμο Αθηναίων καταγράφει Μέση Ζητούμενη Τιμή 4.000 ευρώ/τ.μ., ενώ η αντίστοιχη ΜΖΤ για μία παλαιότερη κατοικία είναι 2.250 ευρώ/τ.μ.
Πέραν όμως των χαρακτηριστικών των ακινήτων, περιοχές όπως το Κουκάκι ή κάποιο Κυκλαδονήσι ξεχωρίζουν λόγω της ισχυρής ζήτησης από επενδυτές ή ενδιαφερόμενους από το εξωτερικό.
Πώς αξιοποιούνται τα big data και τα proptech εργαλεία στη διαμόρφωση προβλέψεων;
Στο Spitogatos, ήδη από το 2006 που ξεκινήσαμε, δώσαμε μεγάλη έμφαση στην ανάλυση δεδομένων και αυτό είναι κάτι στο οποίο παραμένουμε πιστοί 20 χρόνια μετά.Αυτή τη στιγμή διαθέτουμε τη μεγαλύτερη βάση δεδομένων στη χώρα και αξιοποιούμε αυτή τη γνώση για να κατανοούμε σε βάθος την αγορά και τις τάσεις της, αλλά και για να αναπτύσσουμε νέα εργαλεία και υπηρεσίες.Συνεχίζουμε να εξελισσόμαστε σε αυτόν τον τομέα, αξιοποιώντας σύγχρονες τεχνολογίες και automations για τη διαχείριση και ανάλυση των δεδομένων μας.
Φέτος, στη Real Estate Expo, παρουσιάζουμε και επίσημα τη νέα μας λειτουργία online εκτίμησης ακινήτου. Οι επισκέπτες θα μπορούν να τη δοκιμάσουν στο AVM booth μας και να δουν πώς μπορούν να λάβουν άμεσα μια πρώτη εκτίμηση του ακινήτου τους online και στη συνέχεια, με τη βοήθεια ενός επαγγελματία μεσίτη, να προχωρήσουν πιο στοχευμένα στα επόμενα βήματα.
Ποιες γεωγραφικές περιοχές της Ελλάδας αναμένεται να πρωταγωνιστήσουν επενδυτικά;
Θεωρώ ότι το ενδιαφέρον θα στραφεί σε περιοχές που θεωρούνται πιο budget-friendly. Κάποιες από αυτές είναι η Αττική, το κέντρο της Αθήνας, τα Πατήσια καθώς και το Μεταξουργείο.
Τα Δυτικά Προάστια έχουν «ανέβει» και αυτά σημαντικά, με περιοχές όπως η Αγία Βαρβάρα και το Αιγάλεω να αρχίζουν να ξεχωρίζουν.Από συζητήσεις με επαγγελματίες του χώρου, βλέπουμε και περιοχές που βρίσκονται λίγο εκτός της πόλης, όπως το Λαγονήσι, να γίνονται πιο ελκυστικές, γιατί προσφέρουν καλύτερη ποιότητα ζωής, πιο προσιτή τιμή και δεν είναι τόσο μακριά από όσα προσφέρει η πόλη.
Πώς επηρεάζουν οι διεθνείς γεωπολιτικές εξελίξεις τη ροή ξένων επενδύσεων στην ελληνική αγορά;
Αν δούμε τον όγκο των πράξεων το 1ο τρίμηνο του 2026 σε σχέση με την ίδια περίοδο πέρσι, θα διαπιστώσουμε ότι έχει μειωθεί σημαντικά, σε ποσοστό λίγο άνω του -15%.Ταυτόχρονα, στα στοιχεία μας βλέπουμε τη διεθνή ζήτηση να είναι αυξημένη κατά 5% στις πωλήσεις κατοικιών και κατά 12% στις ενοικιάσεις κατοικιών.Επομένως, φαίνεται ότι η γεωπολιτική αστάθεια που επικρατεί λόγω των διεθνών εξελίξεων δεν έχει επηρεάσει αρνητικά τη διεθνή ζήτηση ή ακόμη και την έχει ενισχύσει.
Οι χώρες που είναι σταθερά πρώτες σε ενδιαφέρον για ακίνητα στην Ελλάδα συνεχίζουν να είναι οι Η.Π.Α., η Γερμανία και το Ηνωμένο Βασίλειο, ενώ βλέπουμε και μια έντονη αύξηση της ζήτησης από την Κίνα.
