Η βραχυχρόνια μίσθωση έχει εξελιχθεί τα τελευταία χρόνια σε έναν από τους πιο δυναμικούς και ταυτόχρονα πιο πολυσυζητημένους τομείς της ελληνικής αγοράς ακινήτων και του τουρισμού. Από την αξιοποίηση κλειστών ή υποβαθμισμένων κατοικιών μέχρι την αναζωογόνηση ολόκληρων περιοχών, ο κλάδος έχει συμβάλει ουσιαστικά στην επανενεργοποίηση του οικιστικού αποθέματος, δημιουργώντας νέες επενδυτικές προοπτικές αλλά και νέες προκλήσεις.
Η κορυφαία εκδήλωση για τον κλάδο της ακίνητης περιουσίας, η 6η Premium Real Estate Expo, επιστρέφει πιο δυναμική από ποτέ, φιλοξενώντας το μέλλον του real estate στο Metropolitan Expo από τις 15 έως τις 17 Μαΐου 2026.
Με αφορμή την εκδήλωση στο Metropolitan Expo, ο Βασίλης Αργυράκης, πρόεδρος του Stama Greece, μιλά για τον πραγματικό ρόλο της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην ελληνική οικονομία, τη σχέση της με την επενδυτική αξία των κατοικιών, τις στεγαστικές πιέσεις, το προφίλ των επενδυτών και την ανάγκη για καθαρούς, σταθερούς και εφαρμόσιμους κανόνες.
Παράλληλα, επισημαίνει ότι η λύση δεν βρίσκεται στην απλή στοχοποίηση ενός κλάδου, αλλά στην αντιμετώπιση των βαθύτερων διαρθρωτικών προβλημάτων της αγοράς ακινήτων.
Αναλυτικά η συνέντευξη:
Σε ποιο βαθμό η βραχυχρόνια μίσθωση έχει αναβαθμίσει την επενδυτική αξία του οικιστικού αποθέματος της χώρας;
Η βραχυχρόνια μίσθωση λειτούργησε τα τελευταία χρόνια ως ένας ισχυρός μοχλός επανενεργοποίησης του οικιστικού αποθέματος στην Ελλάδα. Χιλιάδες ακίνητα που παρέμεναν κλειστά ή υποαξιοποιημένα ανακαινίστηκαν, επανήλθαν στην αγορά και απέκτησαν νέα επενδυτική αξία.
Σε πολλές περιοχές, ιδιαίτερα στα αστικά κέντρα και στους τουριστικούς προορισμούς, οι ιδιώτες, χωρίς τραπεζικό δανεισμό ή ευρωπαϊκά κονδύλια, έριξαν φρέσκο χρήμα σε αναβαθμίσεις κτιρίων και βελτίωση υποδομών, συμβάλλοντας στην αύξηση της εμπορικής αξίας των ακινήτων. Αυτό βοήθησε και τις τράπεζες να εγγράψουν λογιστικές υπεραξίες στα ακίνητα που έχουν στο χαρτοφυλάκιό τους και να βελτιώσουν αναίμακτα τον δείκτη κεφαλαιακής επάρκειας.
Παράλληλα, η αγορά ωρίμασε. Δεν μιλάμε πλέον για μια ευκαιριακή δραστηριότητα, αλλά για έναν κλάδο που λειτουργεί με επαγγελματικά κριτήρια, επηρεάζοντας συνολικά το real estate, τις ανακαινίσεις, τη διαχείριση ακινήτων και την τουριστική οικονομία.
Ποια είναι η ισορροπία μεταξύ τουριστικής αξιοποίησης και στεγαστικών αναγκών των μόνιμων κατοίκων;
Οι στεγαστικές ανάγκες δεν είναι άμεσα συνδεδεμένες με τον τουρισμό. Ο παγκόσμιος πληθυσμός διπλασιάστηκε τα τελευταία 50 χρόνια, ενώ το 65% του πληθυσμού συγκεντρώθηκε στα αστικά κέντρα. Επιπλέον, στην Ελλάδα, λόγω της κρίσης, τα τελευταία 13 χρόνια εγκαταλείφθηκε οποιαδήποτε πολιτική κοινωνικής στέγασης. Σταμάτησε η κατασκευή νέων κατοικιών, δεν συντηρήθηκαν και απαξιώθηκαν οι υφιστάμενες κατοικίες, ενώ εκατοντάδες χιλιάδες κατοικίες βγήκαν εκτός αγοράς λόγω κατασχέσεων. Ας μου επιτραπεί η έκφραση ότι «πετάμε την μπάλα στην εξέδρα» όταν συζητάμε για ισορροπία μεταξύ τουρισμού και στεγαστικών αναγκών, χωρίς να επικεντρωνόμαστε στη λύση των γραφειοκρατικών αγκυλώσεων του κράτους και των διαρθρωτικών προβλημάτων που προανέφερα.Αντίθετα, εξαιτίας του τουρισμού αποφεύχθηκε η ερημοποίηση των νησιών και της υπαίθρου.
Από την άλλη πλευρά, σε περιοχές με έντονη τουριστική πίεση για συγκεκριμένη περίοδο απαιτείται σχεδιασμός, αλλά με επαρκή δεδομένα. Χρειάζονται κεντρικές πολιτικές, χωρίς όμως να απαξιώνεται μια δραστηριότητα που στηρίζει χιλιάδες συμπολίτες μας και σημαντικό μέρος της τοπικής οικονομίας.
Πώς επηρεάζουν οι πλατφόρμες τύπου Airbnb τη διαμόρφωση των τιμών πώλησης και ενοικίων;
Με εξαίρεση τη δεκαετία του 2010, οι τιμές των ακινήτων από τη δεκαετία του 1960 και μετά αυξάνονταν διαχρονικά. Μόλις φέτος επιστρέψαμε στα επίπεδα του 2008.
Το 2026 είναι πλέον ξεκάθαρο ότι η βραχυχρόνια μίσθωση είναι ο τελευταίος παράγοντας που επηρεάζει τις τιμές πώλησης ή ενοικίων. Πρόσφατη είναι η έκθεση του ΔΝΤ που εστιάζει στα κλειστά ακίνητα, στην άνοδο του πληθωρισμού, στην έλλειψη τραπεζικής χρηματοδότησης, στην υπερθέρμανση του κλάδου των ακινήτων, σε κοινωνικούς παράγοντες, όπως τα διαζύγια, στην αστυφιλία κ.λπ. Η βραχυχρόνια μίσθωση επηρεάζει αναμφίβολα τη δυναμική της αγοράς ακινήτων σε κάποιες περιοχές με υψηλή τουριστική ζήτηση, αλλά δεν μπορεί να εξηγήσει την άνοδο των τιμών σε όλη τη χώρα.Η συνεχής κυκλοφορία ερευνών, κάποιες εκ των οποίων είναι βασισμένες σε χαμηλής ποιότητας στοιχεία, που προβλέπουν ελλείψεις και συνεχή άνοδο τιμών, καλλιεργεί υψηλές προσδοκίες, χωρίς όμως να λαμβάνει υπόψη την ελληνική μισθολογική πραγματικότητα.
Το κατασκευαστικό κόστος έχει εκτοξευτεί και μαζί του το ζητούμενο τίμημα, το οποίο με τη σειρά του συμπαρασύρει προς τα πάνω τα ενοίκια. Ελπίζω ότι θα επέλθει σταδιακά μια εξομάλυνση των τιμών, ώστε να μη βρεθούμε ξανά αντιμέτωποι με μια «φούσκα».
Ποιο είναι το προφίλ του σύγχρονου επενδυτή στη βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα;
Να διευκρινίσουμε ότι όταν αναφερόμαστε σε επενδυτή στη βραχυχρόνια μίσθωση, κατά 75% αφορά ιδιοκτήτες που αξιοποιούν την ακίνητη περιουσία που κληρονόμησαν ή που κατέχουν ως εξοχική κατοικία.
Στη συνέχεια, αναφερόμαστε στους κατόχους της Golden Visa. Από αυτούς, αν εξαιρέσουμε όσους αγόρασαν στο κέντρο των δύο μεγάλων πόλεων, οι περισσότεροι δεν δραστηριοποιούνται στη βραχυχρόνια μίσθωση. Ένα μεγάλο ποσοστό διατηρεί το ακίνητο κλειστό ή το χρησιμοποιεί για ίδια χρήση.Ανερχόμενο μερίδιο έχουν τα επενδυτικά κεφάλαια που αγοράζουν συνήθως ολόκληρα κτίρια για serviced apartments ή ιδιωτικές φοιτητικές εστίες. Άρα, στην ουσία, ένα μικρό μέρος των κεφαλαίων αυτών κατευθύνεται στη βραχυχρόνια μίσθωση.
Τέλος, υπήρχε έντονο ενδιαφέρον από Έλληνες της διασποράς και επενδυτές από την Ε.Ε., ιδιαίτερα για περιοχές με ισχυρό τουριστικό brand και προοπτικές υπεραξίας. Το ενδιαφέρον αυτό, όμως, το τελευταίο διάστημα έχει ατονήσει λόγω των υψηλών ζητούμενων τιμών και των χαμηλών αποδόσεων.Το ζητούμενο από τους επενδυτές πλέον δεν είναι απλώς η απόκτηση ενός ακινήτου, αλλά και η εξεύρεση μιας εταιρείας διαχείρισης που θα βελτιστοποιήσει τα έσοδα και θα μπορεί να διαφοροποιηθεί στην εξαιρετικά ανταγωνιστική αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Ωστόσο, η αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης και οι συχνές αλλαγές στη νομοθεσία έχουν επιφέρει σκεπτικισμό και αναστολή αποφάσεων.
Υπάρχει ανάγκη για αυστηρότερο ρυθμιστικό πλαίσιο ή αυτορρύθμιση της αγοράς;
Υπάρχει επιτακτική ανάγκη το κράτος και οι φορείς του να ενεργοποιηθούν πιο γρήγορα και να «ελαφρύνουν» τη γραφειοκρατία που αφορά τον χώρο των ακινήτων.Εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα, από αποποιήσεις κληρονομιών και κατασχέσεις, λιμνάζουν στα χαρτοφυλάκια του κράτους, των τραπεζών και των διαχειριστών κόκκινων δανείων. Ο αριθμός τους είναι τριπλάσιος από τα ακίνητα που δραστηριοποιούνται στην αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης.Αν προσθέσουμε και τα κλειστά ακίνητα, για τα οποία οι ιδιοκτήτες τους δεν έχουν πρόσβαση σε τραπεζικό δανεισμό για ανακαίνιση, και αν υποθέσουμε ότι με κάποιο μαγικό τρόπο το κράτος θα έκανε γρήγορα τη δουλειά του, τότε σε εύλογο χρονικό διάστημα θα είχαμε περισσότερα ακίνητα από αυτά που χρειαζόμαστε.
Αυτό μάλλον θα οδηγούσε σε κατάρρευση τιμών, κάτι που μάλλον δεν είναι επιθυμητό αποτέλεσμα για τους περισσότερους κλάδους, αλλά ούτε και για το ίδιο το κράτος, το οποίο εισπράττει πληθωριστικά έσοδα.Αντί, λοιπόν, να συζητάμε για αύξηση της προσφοράς κατοικιών από τις προαναφερόμενες δεξαμενές ακινήτων, συζητάμε για αυστηρότερο ρυθμιστικό πλαίσιο σε έναν κλάδο με υψηλή φορολογική συμμόρφωση, που συνεισφέρει στο ΑΕΠ 1 δισ. ευρώ σε άμεσους φόρους και σχεδόν 2 δισ. ευρώ μαζί με τους έμμεσους.
Συζητάμε για τη ρύθμιση ενός κλάδου που μοιράζει την υπεραξία του τουριστικού προϊόντος σε μεγαλύτερο κομμάτι της κοινωνίας, ακόμα και σε μέρη που δεν είναι προβεβλημένα τουριστικά. Δεν συζητάμε, όμως, γιατί τα ακίνητα στο κέντρο των πόλεων που ανήκουν σε διάφορους φορείς του κράτους ενοικιάζονται για ξενοδοχεία, κυρίως σε επενδυτές από το εξωτερικό, και δεν κατευθύνονται στη δημιουργία κοινωνικής στέγης. Συζητάμε για αυστηρότερη ρύθμιση ενός κλάδου όπου οι ιδιοκτήτες και οι διαχειριστές, στη συντριπτική τους πλειοψηφία, είναι Έλληνες που επενδύουν εντός της ελληνικής οικονομίας. Δεν συζητάμε, όμως, για τον συνεχόμενο αφελληνισμό του ελληνικού τουριστικού προϊόντος μέσω των εξαγορών μονάδων από κεφάλαια κυρίως εκτός Ε.Ε., τα κέρδη των οποίων στο άμεσο μέλλον δεν θα φορολογηθούν στη χώρα μας.
Ο Stama Greece έχει αποδείξει στην πράξη ότι στηρίζει τη ρύθμιση της αγοράς. Ήμασταν από τους πρώτους που ανοίξαμε τη συζήτηση για την ανάγκη προδιαγραφών ασφαλείας και ποιότητας στα καταλύματα, καταθέτοντας προτάσεις που τελικά ενσωματώθηκαν στη νομοθεσία.
Η συμμόρφωση, η ασφάλεια και η ποιότητα υπηρεσιών είναι προς όφελος τόσο του επισκέπτη όσο και της εικόνας του ελληνικού τουρισμού. Οι επιχειρήσεις και οι ιδιοκτήτες, όμως, χρειάζονται καθαρούς κανόνες, εύλογο μεταβατικό χρόνο και ένα περιβάλλον όπου δεν θα αλλάζουν συνεχώς οι όροι λειτουργίας.
Συμβάλλει η βραχυχρόνια μίσθωση στην αναβάθμιση περιοχών και στην αστική αναγέννηση;
Σε πολλές περιπτώσεις, ναι. Περιοχές που για χρόνια αντιμετώπιζαν εγκατάλειψη ή χαμηλή εμπορική δραστηριότητα απέκτησαν νέα ζωή μέσω της ανακαίνισης κατοικιών και της αύξησης της επισκεψιμότητας.Η βραχυχρόνια μίσθωση ενεργοποίησε επενδύσεις όχι μόνο σε ακίνητα, αλλά και σε τοπικές επιχειρήσεις, στην εστίαση, στο λιανεμπόριο και στις υπηρεσίες.Για παράδειγμα, η Αθήνα ήταν ίσως η μοναδική ευρωπαϊκή πρωτεύουσα της οποίας το κέντρο, και κυρίως το εμπορικό τρίγωνο, είχε ερημώσει επί 20 χρόνια. Η έλευση των e-shop και η υπερδεκαετής κρίση οδήγησαν σε μαζικά λουκέτα.
Αλλάζοντας χρήση, όλα αυτά τα χιλιάδες γραφεία και καταστήματα έδωσαν ξανά πνοή σε περιοχές όπου μέχρι πριν από μερικά χρόνια δεν κυκλοφορούσες τις βραδινές ώρες.Φυσικά, η ανάπτυξη πρέπει να γίνεται με όρους βιωσιμότητας. Το κράτος επέβαλε μεγάλα αντισταθμιστικά τέλη για να ενισχύσει τις τοπικές υποδομές, αλλά μέχρι στιγμής οι τοπικές κοινωνίες διαμαρτύρονται γιατί δεν έχουν λάβει το μερίδιο που τους αναλογεί.
Γι’ αυτό χρειάζεται συνεργασία μεταξύ πολιτείας, τοπικής αυτοδιοίκησης και αγοράς, ώστε η τουριστική ανάπτυξη να συνδυάζεται με ποιότητα ζωής και μακροπρόθεσμο σχεδιασμό.
Υπάρχει αυτή τη στιγμή φαινόμενο κορεσμού σε δημοφιλείς προορισμούς;
Η χώρα μας απέχει αρκετά από το να θεωρηθεί κορεσμένη. Υπάρχουν πολλές ευρωπαϊκές πόλεις που, από μόνες τους η καθεμία, υποδέχονται περισσότερους τουρίστες από ό,τι όλη η Ελλάδα.
Ασφαλώς υπάρχουν κάποια τοπόσημα, όπως για παράδειγμα το ηλιοβασίλεμα στην Οία, τα οποία σε συγκεκριμένους μήνες αντιμετωπίζουν κορεσμό. Προς την εξομάλυνση αυτής της κατάστασης έχουν ήδη δρομολογηθεί ενέργειες από το κράτος, όπως τα slots για τις αφίξεις κρουαζιερόπλοιων, αν και η αγορά πιστεύει ότι τα μέτρα είναι κυρίως εισπρακτικής φύσεως και δεν επιφέρουν ουσιαστική λύση στο θέμα.
Για να επιστρέψουμε, όμως, στην αρχική μου τοποθέτηση: ο παγκόσμιος πληθυσμός αυξάνεται, το βιοτικό επίπεδο ανεβαίνει σε περισσότερες χώρες, άρα περισσότεροι άνθρωποι θα ταξιδεύουν. Αυτή είναι μια πραγματικότητα που δεν μπορούμε να αγνοήσουμε.
Όπως δεν μπορούμε να αγνοήσουμε ότι σημαντικό μέρος της χώρας μας ζει από αυτό. Ποια είναι η εναλλακτική που μπορούμε να προσφέρουμε στους κατοίκους, για παράδειγμα, των νησιών μας;
Πολιτικές διαχείρισης για την προστασία του περιβάλλοντος και της ομαλής διαβίωσης χρειάζεται να υπάρχουν. Η εύρεση του σημείου ισορροπίας μεταξύ οικονομικής ανάπτυξης και προστασίας του τουριστικού προϊόντος είναι μια δύσκολη εξίσωση που χρειάζεται διάλογο και όχι αποφάσεις κεκλεισμένων των θυρών.
