Ταχύτητες πολλών… κυβικών καταγράφει η αγορά γραφείων στην Αθήνα, με τα σύγχρονα «πράσινα» ακίνητα να κινούνται πλέον σε εντελώς διαφορετική τροχιά από τα παλαιότερα επαγγελματικά κτίρια. Τα στοιχεία της GEOAXIS για το πρώτο τρίμηνο του 2026 δείχνουν ότι τα ενοίκια στα παλαιά γραφεία συνέχισαν να αυξάνονται σε όλες τις βασικές επιχειρηματικές ζώνες της Αττικής, ωστόσο η εικόνα της αγοράς γίνεται ολοένα και πιο άνιση.
Σε Κολωνάκι, Σύνταγμα, λεωφόρους Κηφισίας, Βουλιαγμένης, Συγγρού και Μεσογείων, οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης εμφανίζονται υψηλότερες σε σχέση με πέρυσι, ενώ σε ορίζοντα δεκαετίας η συνολική άνοδος των ενοικίων φθάνει κατά μέσο όρο το 74%. Παρά την αύξηση, η αγορά εξακολουθεί να στηρίζεται κυρίως σε παλαιό κτιριακό απόθεμα, καθώς πάνω από το 90% των διαθέσιμων γραφείων αφορά ακίνητα προηγούμενων δεκαετιών.
Την ίδια ώρα, τα περιορισμένα νεόδμητα και ενεργειακά πιστοποιημένα γραφεία καταγράφουν σαφώς υψηλότερες αποτιμήσεις, με τα μισθώματα να προσεγγίζουν ακόμη και τα 35 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα, χωρίς να συνυπολογίζονται θέσεις στάθμευσης και κοινόχρηστες χρεώσεις. Για μικρότερους χώρους υψηλών προδιαγραφών, οι τιμές μπορούν να κινηθούν ακόμη υψηλότερα, έως και τα 40 ευρώ ανά τετραγωνικό.
Η έρευνα αποτυπώνει ουσιαστικά μια αγορά τριών επιπέδων. Στην κορυφή βρίσκονται τα σύγχρονα «πράσινα» γραφεία με ισχυρή ζήτηση και αποδόσεις γύρω στο 6%. Ακολουθούν τα παλαιότερα αλλά ανακαινισμένα ακίνητα σε προβεβλημένα σημεία, όπως το Κολωνάκι και βασικοί οδικοί άξονες, όπου τα ενοίκια διατηρούνται σε σχετικά υψηλά επίπεδα. Στον αντίποδα, σημαντικό μέρος των παλαιών γραφείων σε δευτερεύουσες τοποθεσίες δυσκολεύεται να βρει μισθωτές ακόμη και με αισθητά χαμηλότερες τιμές.
Σύμφωνα με τους αναλυτές της GEOAXIS, η διαφοροποίηση αυτή δεν αναμένεται να περιοριστεί άμεσα. Αντίθετα, εκτιμάται ότι θα συνεχιστεί και τα επόμενα δύο χρόνια, καθώς η υποτονική πορεία πολλών μικρομεσαίων επιχειρήσεων περιορίζει τη δυνατότητα απορρόφησης χαμηλότερων ποιοτικά επαγγελματικών χώρων.
Παράλληλα, η αγορά επηρεάζεται από νέες τάσεις στη χρήση γραφείων. Η ανάπτυξη ευέλικτων χώρων εργασίας και μοντέλων βραχυχρόνιας μίσθωσης επαγγελματικών χώρων κερδίζει σταδιακά έδαφος και στην Ελλάδα, ακολουθώντας διεθνείς πρακτικές. Στην Αθήνα λειτουργούν ήδη αρκετοί χώροι coworking υψηλών προδιαγραφών, ενώ διεθνείς πλατφόρμες εξετάζουν όλο και πιο ενεργά τον συγκεκριμένο τομέα.
Πίεση στην αγορά ενδέχεται να προκαλέσει και η διαχείριση των «κόκκινων» δανείων από τράπεζες και funds. Αν και μέχρι στιγμής το ποσοστό γραφειακών ακινήτων στα χαρτοφυλάκια που έχουν αλλάξει χέρια παραμένει περιορισμένο, στην αγορά υπάρχει ανησυχία ότι μαζική διάθεση ακινήτων θα μπορούσε να επηρεάσει αρνητικά τις τιμές, ιδιαίτερα στα χαμηλότερης ποιότητας γραφεία.
Η έρευνα καταγράφει επίσης τη σταδιακή μεταβολή των κριτηρίων επιλογής επαγγελματικής στέγης. Όπως σημειώνεται, το παραδοσιακό μοντέλο όπου η τοποθεσία αποτελούσε σχεδόν το μοναδικό ζητούμενο δίνει τη θέση του σε νέα πρότυπα που σχετίζονται με την ενεργειακή απόδοση, την ψηφιοποίηση και τα κριτήρια ESG. Οι επιχειρήσεις αναζητούν πλέον χώρους με χαμηλότερο ενεργειακό αποτύπωμα, σύγχρονες υποδομές και δυνατότητες υβριδικής εργασίας.
Στα επιμέρους στοιχεία της αγοράς, οι υψηλότερες τιμές για παλαιά αυτοτελή κτίρια γραφείων καταγράφονται στο Κολωνάκι και στην ευρύτερη περιοχή του Συντάγματος, ενώ σημαντικά χαμηλότερα κινούνται οι αξίες στη λεωφόρο Συγγρού και σε δευτερεύοντες άξονες. Αντίστοιχη εικόνα εμφανίζουν και οι οριζόντιες ιδιοκτησίες γραφείων, με τα ακίνητα που διαθέτουν θέσεις στάθμευσης να εμφανίζουν σαφώς καλύτερες επιδόσεις.
Την ίδια στιγμή, αυξάνεται ο αριθμός παλαιών γραφείων στο κέντρο της Αθήνας που αλλάζουν χρήση και μετατρέπονται σε διαμερίσματα ή τουριστικά καταλύματα. Η υψηλή απόδοση των βραχυχρόνιων μισθώσεων και το ενδιαφέρον επενδυτών μέσω προγραμμάτων όπως η Golden Visa ενισχύουν περαιτέρω αυτή την τάση, περιορίζοντας σταδιακά το διαθέσιμο απόθεμα επαγγελματικών χώρων στο κέντρο της πόλης.
