Η ελληνική αγορά ακινήτων εισέρχεται στο 2026 σε μια φάση σαφούς ωρίμανσης, με έντονες διαφοροποιήσεις και πολλές «ταχύτητες» ανά κατηγορία ακινήτων, περιοχή και ποιοτικά χαρακτηριστικά. Παρότι η ακίνητη περιουσία εξακολουθεί να αποτελεί βασικό πυλώνα αποταμίευσης και επένδυσης για τα ελληνικά νοικοκυριά, το περιβάλλον έχει αλλάξει ουσιαστικά. Η περίοδος των οριζόντιων αυξήσεων τιμών, που χαρακτήρισε σχεδόν μία δεκαετία, έχει πλέον ολοκληρωθεί. Το 2026 είναι χρονιά ρεαλισμού, επιλογών και σωστής στρατηγικής, όπου κάθε ακίνητο καλείται να δικαιολογήσει την αξία του με πραγματικά δεδομένα, ποιοτικά χαρακτηριστικά και μετρήσιμες προοπτικές απόδοσης.
Πολλαπλές ταχύτητες στην αγορά
Την περίοδο 2017–2024 οι τιμές κατοικίας στην Ελλάδα αυξήθηκαν σωρευτικά πάνω από 60%, ενώ σε ορισμένες περιοχές της Αττικής και των μεγάλων αστικών κέντρων οι αυξήσεις ξεπέρασαν το 70%. Το 2025, ωστόσο, καταγράφηκαν ήδη σημάδια επιβράδυνσης και διαφοροποίησης, με την αγορά να απομακρύνεται από τη λογική της καθολικής ανόδου. Τα νεόδμητα και τα πλήρως ανακαινισμένα ακίνητα εξακολουθούν να διατηρούν υψηλές αποτιμήσεις, ενώ τα παλαιά, χαμηλής ποιότητας ακίνητα εμφανίζουν μειωμένο επενδυτικό ενδιαφέρον και μεγαλύτερους χρόνους διάθεσης. Η αγορά του 2026 δεν είναι αγορά «εύκολων αποδόσεων», αλλά αγορά για όσους διαθέτουν γνώση, εμπειρία και ικανότητα σωστής αποτίμησης. Οι επενδύσεις, μικρές και μεγάλες, απαιτούν πλέον σοβαρή μελέτη υπεραξίας και απόδοσης, ιδιαίτερα στην κατοικία και στη γη.
Η άτυπη φούσκα στα παλαιά ακίνητα κατοικίας
Τα τελευταία χρόνια έχει διαμορφωθεί μια άτυπη «φούσκα» κυρίως στα παλαιά ακίνητα κατοικίας. Η βασική αιτία είναι οι πολύ υψηλές τιμές των νεόδμητων, οι οποίες σε πολλές περιοχές ξεπερνούν πλέον τα 3.500–4.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Αυτό έχει μεταφέρει μεγάλο μέρος της ζήτησης σε διαμερίσματα 30 και 40 ετών, με αποτέλεσμα παλαιά ακίνητα να πωλούνται σε επίπεδα τιμών που συχνά δεν ανταποκρίνονται στην πραγματική τους ποιότητα, στην ενεργειακή τους κατάσταση ή στο κόστος της απαιτούμενης ανακαίνισης. Σε μεγάλο βαθμό, αυτή η εικόνα στηρίζεται στην ψυχολογία της αγοράς και στον φόβο απώλειας ευκαιρίας, παρά σε ουσιαστικά θεμελιώδη στοιχεία. Συχνά γίνεται και λανθασμένη σύγκριση με τις τιμές νεόδμητων ακινήτων της ίδιας περιοχής, παρότι πρόκειται για μη συγκρίσιμα προϊόντα. Το 2026 αναμένεται σαφής διάκριση: τα παλαιά ακίνητα που έχουν ανακαινιστεί ουσιαστικά και πλησιάζουν σύγχρονες προδιαγραφές θα διατηρήσουν αξία, ενώ όσα παραμένουν ενεργειακά και λειτουργικά ξεπερασμένα θα δεχθούν πιέσεις και πιθανές διορθώσεις τιμών.
Ενεργειακή αναβάθμιση: ο καθοριστικός παράγοντας
Η ενεργειακή αναβάθμιση αναδεικνύεται στον σημαντικότερο παράγοντα αξίας για τα ακίνητα παλαιότητας τα επόμενα χρόνια. Πάνω από το 55% του οικιστικού αποθέματος της χώρας έχει κατασκευαστεί πριν το 1980, χωρίς σύγχρονες προδιαγραφές θερμομόνωσης και ενεργειακής απόδοσης. Ευρωπαϊκές μελέτες δείχνουν ότι η διαφορά αξίας μεταξύ ενός ενεργειακά αναβαθμισμένου και ενός μη αναβαθμισμένου ακινήτου μπορεί να φτάσει το 15–25%, ενώ το ετήσιο κόστος ενέργειας μπορεί να μειωθεί έως και 40%. Οι αγοραστές και οι ενοικιαστές δεν εξετάζουν πλέον μόνο την τιμή αγοράς ή ενοικίασης, αλλά και το συνολικό κόστος διαβίωσης, τη βιωσιμότητα και τη μελλοντική υπεραξία. Η ενεργειακή αναβάθμιση παύει να είναι «προαιρετική» και μετατρέπεται σε βασική προϋπόθεση διατήρησης αξίας.
Στεγαστικό ζήτημα και ενοίκια έως 100 τ.μ.
Το στεγαστικό πρόβλημα αναμένεται να συνεχιστεί και το 2026, με τη μεγαλύτερη πίεση να εντοπίζεται στα ενοικιαζόμενα ακίνητα έως 100 τ.μ., που αποτελούν την πιο εμπορεύσιμη κατηγορία κατοικίας. Πρόκειται για ακίνητα που καλύπτουν τις ανάγκες νέων ζευγαριών, οικογενειών, φοιτητών και εργαζομένων. Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, πάνω από το 30% των ενοικιαστών στην Ελλάδα δαπανά πλέον πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγαση, ποσοστό από τα υψηλότερα στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Παράλληλα, εκτιμάται ότι περισσότερα από 700.000 ακίνητα παραμένουν κενά, γεγονός που αναδεικνύει τη δομική αναντιστοιχία προσφοράς και ζήτησης. Η έλλειψη άμεσων δομικών λύσεων, οι πολεοδομικές αβεβαιότητες και η περιορισμένη μαζική χρηματοδότηση σε εθνικό επίπεδο διατηρούν την πίεση στην αγορά ενοικίων.
Κοινωνικές και επενδυτικές προκλήσεις
Το 2026 δεν θα είναι χρονιά υπερβολών, αλλά χρονιά ωρίμανσης με διατήρηση δομικών προβλημάτων. Η παρατεταμένη στεγαστική πίεση έχει πλέον σαφές κοινωνικό αποτύπωμα, καθώς μεγάλα τμήματα του πληθυσμού δυσκολεύονται να εξασφαλίσουν προσιτή και ποιοτική κατοικία. Για τους ιδιοκτήτες και τους επενδυτές, το νέο περιβάλλον απαιτεί ενεργή διαχείριση, ουσιαστική ανακαίνιση, ρεαλιστική τιμολόγηση και μακροπρόθεσμη στρατηγική αξιοποίησης. Η αγορά δεν επιβραβεύει πλέον την απλή κατοχή ακινήτου, αλλά την ποιότητα, τη λειτουργικότητα, τη βιωσιμότητα και τη σωστή μελέτη αξιοποίησης. Ευκαιρίες υπάρχουν και θα συνεχίσουν να υπάρχουν, αλλά μόνο για όσους προσεγγίζουν την αγορά με γνώση, ρεαλισμό και σωστές συμβουλές. Η εποχή των πολλών ταχυτήτων αλλάζει οριστικά τους κανόνες.
Ο Μάνος Κρανίδης είναι πολιτικός μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY», γραμματέας ενημέρωσης, μέλος ΔΣ ΠΟΜΙΔΑ, πρόεδρος ΕΝΙΒΟΠΑ, δημοτικός σύμβουλος Χαλανδρίου.
