Η Ελλάδα εξακολουθεί να κουβαλά ένα χρόνιο και βαθιά ριζωμένο έλλειμμα: την αδυναμία να γνωρίζει με ακρίβεια ποια ακίνητη περιουσία διαθέτει. Παρά τις αμέτρητες νομοθετικές πρωτοβουλίες, τις αλλεπάλληλες διορθώσεις του Ε9, το κτηματολόγιο, την ταυτότητα κτιρίου και το ψηφιακό «νοικοκύρεμα» των τελευταίων ετών, η εικόνα παραμένει θολή. Το κράτος εξακολουθεί να μην έχει μια ενιαία και ολοκληρωμένη αποτύπωση του τι υπάρχει, πού βρίσκεται, ποιος το κατέχει και ποια είναι η πραγματική του έκταση και χρήση. Δεν πρόκειται για ένα απλό τεχνικό ζήτημα, αλλά για μια δυσλειτουργία που επηρεάζει τη φορολογία, τη στεγαστική πολιτική, την κοινωνική συνοχή και βεβαίως την ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων.

Σε αυτό το χρόνιο προβληματικό σκηνικό έρχεται να παρέμβει το Μητρώο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΜΙΔΑ) της ΑΑΔΕ. Δεν αποτελεί ένα ακόμη ψηφιακό «κουτάκι» στο γραφειοκρατικό οικοδόμημα, αλλά μια προσπάθεια να δημιουργηθεί το πρώτο πραγματικά ενιαίο σύστημα καταγραφής της ακίνητης περιουσίας. Το ΜΙΔΑ φιλοδοξεί να συγκεντρώσει σε μία και μοναδική βάση όλα τα κρίσιμα δεδομένα: δικαιώματα, επιφάνειες, πραγματική χρήση, μισθώσεις και κάθε άλλο στοιχείο που σήμερα παραμένει κατακερματισμένο σε διαφορετικές υπηρεσίες — συχνά με κενά, αντιφάσεις και αλληλοσυγκρουόμενες πληροφορίες.

Η πιο κρίσιμη διάσταση του εγχειρήματος είναι ότι το ΜΙΔΑ επιχειρεί να φωτίσει ένα μέρος της αγοράς που μέχρι σήμερα λειτουργεί στο σκοτάδι: τα «κτίρια–φαντάσματα». Πρόκειται για ακίνητα που υπάρχουν μεν στην πραγματικότητα, αλλά στις βάσεις δεδομένων εμφανίζονται με λάθος επιφάνειες, λανθασμένη χρήση ή δηλώνονται ως «κενά» ενώ κατοικούνται ή εκμισθώνονται. Σπίτια που νοικιάζονται χωρίς να δηλώνονται, χώροι που έχουν τακτοποιηθεί στο Ε9 αλλά δεν ενημέρωσαν ποτέ το κτηματολόγιο, αποθήκες που έχουν μετατραπεί σε κατοικίες, κατοικίες που στο χαρτί… δεν υπάρχουν.

Το πρώτο στάδιο του ΜΙΔΑ θα είναι η αντιστοίχιση των τριών βασικών μοναδικών αριθμών κάθε ακινήτου — του ΑΤΑΚ από το Ε9, του ΚΑΕΚ από το κτηματολόγιο και του αριθμού ταυτότητας κτιρίου όπου υπάρχει. Η διαδικασία αυτή θα φέρει στην επιφάνεια τις ασυμφωνίες που όλοι γνώριζαν ότι υπάρχουν αλλά ποτέ δεν καταγράφονταν συστηματικά. Οι διαφορές ανάμεσα στις επιφάνειες του Ε9, του κτηματολογίου και της ταυτότητας κτιρίου αναμένεται να είναι πολλές και συχνά μεγάλες. Με άλλα λόγια, το ΜΙΔΑ δεν είναι απλώς εργαλείο καταγραφής — είναι εργαλείο αποκάλυψης.

Αφού εντοπιστούν οι «γκρίζες ζώνες», θα ξεκινήσει το δεύτερο στάδιο: οι ιδιοκτήτες θα κληθούν να δηλώσουν την πραγματική χρήση των ακινήτων τους. Αν ιδιοκατοικούνται, αν παραχωρούνται δωρεάν, αν είναι εξοχικές κατοικίες, αν παραμένουν κενά ή αν εκμισθώνονται. Αυτό το στάδιο θεωρείται κομβικό, γιατί η πληροφορία αυτή θα αποτελέσει τη βάση για μια πραγματική εικόνα της στεγαστικής αγοράς – μια εικόνα που σήμερα το Δημόσιο δεν διαθέτει, βασιζόμενο σε παρωχημένες απογραφές και ελλιπή στοιχεία.

Ο τελικός στόχος είναι σαφής: να εντοπιστούν τα ακίνητα που «χάνονται» μέσα στις αντικρουόμενες βάσεις δεδομένων, να αποκαλυφθούν όσοι εκμισθώνουν χωρίς να δηλώνουν τα έσοδα και να αποτυπωθεί με ακρίβεια πόσα σπίτια παραμένουν κλειστά, επιβαρύνοντας ακόμη περισσότερο τη στεγαστική κρίση. Δεν είναι τυχαίο ότι το μέσο δηλωμένο ενοίκιο στη χώρα ανέρχεται μόλις στα 255 ευρώ τον μήνα – μια τιμή που σε καμία περίπτωση δεν αντανακλά την πραγματική αγορά, αλλά υποδηλώνει το μέγεθος της αδήλωτης μίσθωσης.

Το αν το ΜΙΔΑ θα καταφέρει να πετύχει τον φιλόδοξο στόχο του μένει να αποδειχθεί. Ωστόσο, για πρώτη φορά επιχειρείται μια οργανωμένη προσπάθεια να χαρτογραφηθεί ό,τι μέχρι σήμερα κρυβόταν στις σκιές: τα «κτίρια–φαντάσματα» που αλλοιώνουν τα δημόσια έσοδα, στρεβλώνουν τα στατιστικά και παραμορφώνουν την εικόνα της αγοράς ακινήτων.

Η πρώτη -και πιο δύσκολη- φάση: η ταύτιση των βάσεων δεδομένων

Για να αποκτήσει «σάρκα και οστά» το ΜΙΔΑ, απαιτείται η διασύνδεση των υπαρχόντων πληροφοριών. Αυτό σημαίνει ότι κάθε ακίνητο πρέπει να συνδεθεί σωστά με:

  • τον ΑΤΑΚ του Ε9
  • τον ΚΑΕΚ του Κτηματολογίου
  • την Ταυτότητα Κτιρίου (όπου υπάρχει)

Οι τρεις αυτοί αριθμοί θα αποτελέσουν τη μοναδική «ταυτότητα» κάθε ακινήτου. Η διαδικασία, όμως, μόνο απλή δεν είναι: ήδη εντοπίζονται πολλές περιπτώσεις όπου τα στοιχεία του Ε9 δεν συμφωνούν με αυτά του κτηματολογίου, με διαφορές που συχνά φτάνουν σε δεκάδες τετραγωνικά.

Όπως σημειώνουν επαγγελματίες της αγοράς, οι μεγαλύτερες αποκλίσεις εντοπίζονται στο κτηματολόγιο, όπου πολλές επιφάνειες έχουν υποδηλωθεί. Οι ιδιοκτήτες ενημέρωσαν το Ε9 μετά τις τακτοποιήσεις αυθαιρέτων, ημιυπαίθριων, σοφιτών κ.λπ., αλλά δεν είχαν τη δυνατότητα —ούτε την υποχρέωση— να ενημερώσουν το κτηματολόγιο, το οποίο δέχεται αλλαγές μόνο μέσω συμβολαιογραφικών πράξεων. Έτσι δημιουργήθηκαν δύο διαφορετικές «εικόνες» για το ίδιο ακίνητο.

Η ΑΑΔΕ αναγνωρίζει τις ασυμφωνίες, αλλά τονίζει ότι η επίλυση θα γίνει σταδιακά. Στόχος είναι πρώτα να συγκεντρωθούν όλα τα στοιχεία, να φανεί το εύρος των διαφορών και να δημιουργηθούν στη συνέχεια πρακτικοί μηχανισμοί διόρθωσης. Σε βάθος χρόνου, οι επιφάνειες θα πρέπει να ταυτίζονται σε όλες τις βάσεις – κάτι κρίσιμο για τη διαφάνεια, αλλά και για την αξιόπιστη χάραξη στεγαστικής πολιτικής.

Πέρα από τα τετραγωνικά: η δήλωση της πραγματικής χρήσης

Στο επόμενο στάδιο, το ΜΙΔΑ θα ζητήσει από τους ιδιοκτήτες να δηλώσουν την πραγματική χρήση κάθε ακινήτου: ιδιοκατοίκηση, δωρεάν παραχώρηση, εξοχική χρήση, κενό ή μίσθωση. Πρόκειται για το «χαμένο κομμάτι» του παζλ που λείπει χρόνια από τον σχεδιασμό στεγαστικής πολιτικής.

Το νέο μητρώο στοχεύει να εντοπίσει:

  • ακίνητα που δηλώνονται «κενά» ενώ νοικιάζονται
  • μισθώματα δηλωμένα μερικώς ή καθόλου
  • χιλιάδες κατοικίες που μένουν κλειστές και αναξιοποίητες

Το χαμηλό δηλωμένο ενοίκιο των 255 ευρώ/μήνα είναι ενδεικτικό: δεν αντανακλά την πραγματικότητα, αλλά τη συστηματική υποδήλωση μισθωμάτων.

Ένα φιλόδοξο σχέδιο με πολλές προκλήσεις

Η επιτυχία του ΜΙΔΑ θα εξαρτηθεί από:

  • τη συνεργασία των ιδιοκτητών
  • τη δυνατότητα διόρθωσης παλαιών λαθών
  • την επάρκεια των υπηρεσιών
  • και την πολιτική βούληση αξιοποίησης των δεδομένων

Αν όλα λειτουργήσουν όπως πρέπει, η χώρα μπορεί επιτέλους να αποκτήσει έναν πλήρη και αξιόπιστο «χάρτη» της ακίνητης περιουσίας της — ένα εργαλείο που σήμερα λείπει και χωρίς το οποίο η στεγαστική πολιτική παραμένει σε επισφαλή βάση.