Η χρυσή βίζα αλλάζει εποχή με νέους κανόνες, αυστηρότερα όρια και στροφή σε αναπλάσεις ακινήτων

Το πρόγραμμα της «χρυσής βίζας» φαίνεται πως αφήνει πίσω του την πρώτη δεκαετία ταχύτατης ανάπτυξης και μπαίνει σε μια πιο ώριμη φάση, καθώς τα νέα όρια επένδυσης σταθεροποιούνται και διαμορφώνουν διαφορετικούς κανόνες στο παιχνίδι. Μετά τις συνεχείς αλλαγές των τελευταίων ετών, το πλαίσιο αρχίζει να ξεκαθαρίζει, με αποτέλεσμα να περιορίζεται η καθαρά κερδοσκοπική αγορά ακινήτων και να προσελκύονται περισσότεροι επενδυτές που στοχεύουν σε μακροπρόθεσμη παρουσία.

Παράλληλα, η εικόνα της αγοράς μεταβάλλεται λόγω της στροφής μεγάλων εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων προς την αξιοποίηση υφιστάμενων κτιρίων. Παλαιά βιομηχανικά συγκροτήματα, γραφεία και αποθήκες μετατρέπονται ολοένα και συχνότερα σε σύγχρονες κατοικίες, προσθέτοντας νέο απόθεμα σε μια αγορά που εξακολουθεί να αντιμετωπίζει σοβαρή έλλειψη διαθέσιμων διαμερισμάτων. Τα περισσότερα από αυτά τα ακίνητα θα διατίθενται αποκλειστικά με μακροχρόνιες μισθώσεις, καθώς απαγορεύεται η αξιοποίησή τους μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης — προϋπόθεση που διατηρεί το ελάχιστο επενδυτικό όριο στις 250.000 ευρώ όταν το ακίνητο προέρχεται από αλλαγή χρήσης, ενώ σε όλο το υπόλοιπο λεκανοπέδιο της Αττικής το όριο έχει ανέβει στις 800.000 ευρώ.

Το πρόγραμμα δεν έλειψε να παρουσιάσει στρεβλώσεις, ειδικά στα πρώτα χρόνια λειτουργίας του. Μεσάζοντες και «μανατζαραίες» της αγοράς εκμεταλλεύτηκαν την ελλιπή εποπτεία, προωθώντας ακίνητα σε υπερτιμημένες αξίες – συχνά πολλαπλάσιες της πραγματικής τους τιμής – σε ξένους επενδυτές που δεν γνώριζαν τις ιδιαιτερότητες της ελληνικής αγοράς. Δεν ήταν λίγες οι περιπτώσεις όπου η αγορά γινόταν μέσω πληρεξουσίων, επιταχύνοντας τις διαδικασίες, αλλά ταυτόχρονα αφήνοντας μεγάλα περιθώρια για αδιαφάνεια. Πριν καθιερωθεί η υποχρεωτική πληρωμή μέσω διγραμμής επιταγής ή τραπεζικής κατάθεσης, καταγράφονταν ακόμη και συναλλαγές με μετρητά ή μέσω φορητών POS συνδεδεμένων με λογαριασμούς του εξωτερικού.

Παρά τα παραπάνω, η επίδραση του προγράμματος στις τιμές των ακινήτων φαίνεται πως ήταν μικρότερη απ’ ό,τι συχνά προβάλλεται. Οι αυξήσεις στις τιμές πώλησης και ενοικίασης συνεχίστηκαν με τον ίδιο έντονο ρυθμό ακόμη κι όταν άλλαξαν οι προϋποθέσεις της «χρυσής βίζας». Στο κέντρο της Αθήνας, για παράδειγμα, η μέση ζητούμενη τιμή έφτασε τα 2.450 ευρώ/τ.μ. το τρίτο τρίμηνο του 2025, καταγράφοντας άνοδο 12% σε σχέση με πέρυσι και 57% σε σύγκριση με το 2020. Ανάλογες αυξήσεις βλέπουμε και στα δυτικά προάστια – περιοχές όπου δεν υπήρξαν αγορές μέσω του προγράμματος — με τις τιμές να ανεβαίνουν 12,5% μέσα σε έναν χρόνο και 63% από το 2020. Η πραγματική αιτία, λοιπόν, φαίνεται να είναι η ανεπάρκεια διαθέσιμων κατοικιών και όχι η «χρυσή βίζα» καθαυτή.

Το υψηλότερο επενδυτικό όριο των 800.000 ευρώ που ισχύει πλέον για μεγάλο τμήμα της Αττικής έχει ήδη επηρεάσει τη ζήτηση. Τον Σεπτέμβριο του 2025 οι νέες αιτήσεις για άδεια παραμονής επενδυτή μειώθηκαν κατά 49,7% σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2024. Στο εννεάμηνο έχουν υποβληθεί 5.747 αιτήσεις, έναντι 6.108 το προηγούμενο έτος, καταγράφοντας πτώση 6%. Αν συνεχιστεί η ίδια τάση, το 2025 πιθανόν να αποτελέσει το πρώτο έτος «εξομάλυνσης» μετά τη φρενίτιδα των τροποποιήσεων του 2023–2024.

Από την έναρξή του προγράμματος μέχρι τον Σεπτέμβριο του 2025 έχουν εκδοθεί συνολικά 18.364 αρχικές άδειες επενδυτή και 6.302 ανανεώσεις, με τον συνολικό αριθμό – μαζί με τις εκκρεμείς υποθέσεις – να εκτιμάται ότι θα ανέλθει στις 36.031.