Την ώρα που η παγκόσμια οικονομία μετασχηματίζεται και οι γεωπολιτικές ανακατατάξεις αναδιαμορφώνουν τους χάρτες της παραγωγής και της εφοδιαστικής αλυσίδας, το ελληνικό βιομηχανικό real estate αναδύεται ως ένας κλάδος με ισχυρή δυναμική αλλά και σημαντικά δομικά εμπόδια. Η γεωγραφική θέση της Ελλάδας, ο εκσυγχρονισμός των logistics hubs και το ενδιαφέρον ξένων επενδυτών δίνουν ώθηση – την ίδια στιγμή όμως, η υποδομική υστέρηση και η χρόνια χωροταξική ασάφεια λειτουργούν ως φρένο.
Ο δρ Φώτης Μουζάκης, καθηγητής στο ΕΚΠΑ και έμπειρος αναλυτής της ελληνικής αγοράς ακινήτων, λίγες ώρες πριν ξεκινήσει το 5ο Premium Real Estate Forum στο Metropolitan Expo, καταθέτει τις εκτιμήσεις του για το παρόν και το μέλλον του βιομηχανικού ακινήτου στην Ελλάδα. Με λόγο ρεαλιστικό, επισημαίνει τις ευκαιρίες, τους κινδύνους και τις στρατηγικές κινήσεις που θα μπορούσαν να καταστήσουν την Ελλάδα κόμβο παραγωγής και διαμετακόμισης στη νοτιοανατολική Ευρώπη.
Ποια είναι η παγκόσμια τάση και τι συμβαίνει στην Ελλάδα; Οι διεθνείς εξελίξεις επηρεάζονται σημαντικά από τις αλλαγές στην εξωτερική και οικονομική πολιτική που εφαρμόστηκαν κατά την προεδρία του Τραμπ. Κεντρική επιδίωξη αποτελεί η επιστροφή της βιομηχανικής παραγωγής στις Ηνωμένες Πολιτείες, με βασικό εργαλείο την επιβολή πολύ υψηλών δασμών – ακόμα και αν αυτοί στη συνέχεια αναθεωρούνται προς τα κάτω. Τα οικονομικά στοιχεία καταδεικνύουν σαφώς αυξημένο επενδυτικό ρίσκο σε σχέση με το πρόσφατο παρελθόν, καθώς και γενικότερη αβεβαιότητα σχετικά με την κατεύθυνση των μελλοντικών εξελίξεων. Σε αυτό το πλαίσιο, ο τομέας των βιομηχανικών ακινήτων παρουσιάζει επιβράδυνση, χωρίς όμως να έχει υποστεί κάμψη, ειδικά στις ΗΠΑ, λόγω των προσδοκιών για προσεχή επέκταση. Ένδειξη της στρατηγικής κατεύθυνσης αποτελεί και η πρόσφατη ανακοίνωση επιβολής φόρου 25% σε κομμάτια παραγωγής εκτός ΗΠΑ, με στόχο την επιστροφή τους στο εσωτερικό, καθώς και δασμών 50% προς ευρωπαϊκές χώρες.
Παρόμοια κατάσταση διαμορφώνεται και στην Ευρώπη, όπου βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη πολιτικές πρωτοβουλίες για την επιστροφή βασικών παραγωγικών τομέων, καθώς και για την ενίσχυση της ενδοευρωπαϊκής αμυντικής αυτονομίας, σε ένα περιβάλλον όπου η διεθνής αμυντική συνεργασία αποδυναμώνεται – εν μέσω πολεμικών συγκρούσεων στα ευρωπαϊκά σύνορα. Κρίσιμες τεχνολογίες με στρατιωτικές αλλά και πολιτικές εφαρμογές, οι οποίες στο παρελθόν είχαν μεταφερθεί στην Άπω Ανατολή, βρίσκονται πλέον στο επίκεντρο προσπαθειών για επιστροφή στην ευρωπαϊκή ήπειρο. Αυτό συνεπάγεται σημαντική αύξηση της ζήτησης για βιομηχανικούς χώρους στην Ευρώπη, με σχετική κατανομή ανάμεσα στα κράτη-μέλη. Η συζήτηση γύρω από τον πιθανό ρόλο της Τουρκίας σε αυτή τη διαδικασία σχετίζεται με τους περιορισμούς που υπάρχουν στη δυνατότητα πλήρους επαναπατρισμού στην Ευρώπη.
–Ποια είναι η τρέχουσα εικόνα της αγοράς βιομηχανικών ακινήτων στην Ελλάδα και ποιες είναι οι περιοχές που παρουσιάζουν τη μεγαλύτερη ζήτηση;
Κάτω από αυτές τις συνθήκες διαμορφώνονται ενδεχόμενα μερίδια βιομηχανικής ανάπτυξης για πολλές ευρωπαϊκές χώρες, μεταξύ των οποίων η Ελλάδα. Από την άλλη πλευρά η ύφεση από τον εμπορικό πόλεμο σε μεγάλες οικονομίες της Ευρώπης (π.χ. Γερμανία) ελευθερώνει παραγωγικούς πόρους και απαλύνει αυτή την πίεση δυνατοτήτων αλλά απαιτεί νέες επενδύσεις. Η παραγωγική ικανότητα της Ελλάδας παραμένει θεωρητικά υψηλή από πλευρά χώρων και άλλων πόρων, υπάρχει περιορισμός στο εργατικό δυναμικό λόγω της υπογεννητικότητας. Ενώ η αγορά βιομηχανικών των ΗΠΑ παραμένει αναπτυσσόμενη, τα ελληνικά βιομηχανικά κτίρια παρουσιάζουν συνεχώς μειούμενη κενότητα, υγιή αύξηση ενοικίων, όπως και συνεχόμενα μειούμενες αποδόσεις ενοικίου – yields (βλ. Savils Athens Industrial& Logistics Market ή Cushman & Wakefield Proprius Marketbeat-Greece-Industrial Q4 2024). Συνεπώς η αγορά βιομηχανικών και αποθηκών παραμένει δυνατή και δυναμική, εν αναμονή των περιφερειακών εξελίξεων.
–Πώς χαρτογραφείται το επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό για βιομηχανικά ακίνητα στην Ελλάδα; Από ποιες χώρες προέρχονται;
Η μεγαλύτερη αγορά βιομηχανικών είναι το σύνολο του Θριάσιου πεδίου στη Δυτική Αττική (Ασπρόπυργος, Μάνδρα, Μαγούλα, Ελευσίνα) με καλές χωροταξικές προδιαγραφές. Η βιομηχανική περιοχή της βόρειας Αττικής είναι σημαντική για την Αθήνα, αλλά παρουσιάζει παλαίωση. Η βιομηχανική περιοχή των Νότιων μεσογείων καθορίζεται από την εγγύτητα στο Αεροδρόμιο και η περιοχή Πειραιά παρουσιάζει και παλαιότητα και χωροταξικά προβλήματα και παραμένει με τη μεγαλύτερη κενότητα, παρά την κεντρική της θέση. Οι βιομηχανικές περιοχές και πάρκα Θεσσαλονίκης, Λάρισας και βόρειας Ελλάδας διατηρούν επίσης στρατηγικό ρόλο για το μέλλον, εφόσον αποκατασταθεί η σιδηροδρομική σύνδεση.
-Ποιο είναι το προφίλ των βασικών «παικτών» στην ελληνική αγορά βιομηχανικού real estate;
Μεγάλες επενδυτικές εταιρείες, όπως ΑΕΕΑΠ ή REIC και επενδυτικές εταιρείες (HDRAFT, Dromews) από την πλευρά της προσφοράς και μεγάλοι εμπορικοί όμιλοι από την πλευρά της ζήτησης (ΙΚΕΑ, Huawei, Lidle, Scroutz κ.ά.). Οι διακινητές των λιμένων και αεροδρομίων κυριαρχούν σε μέγεθος.
-Ποιες περιοχές εκτός Αττικής παρουσιάζουν δυναμική στον τομέα των βιομηχανικών ακινήτων; Τι συμβαίνει σε Θεσσαλονίκη, Πάτρα, Βόλο, Κρήτη και τις υπόλοιπες μεγάλες πόλεις της χώρας;
Η σημασία τους είναι ανάλογη του μεγέθους. Πρώτα στη Θεσσαλονίκη συζητάται η ανάπτυξη του Gonou Camp. Στην Πάτρα επίσης η διακίνηση εμπορευμάτων έχει στηριχθεί από την αναβάθμιση του λιμένα και των οδικών διασυνδέσεων, αλλά απουσιάζει πλήρως το τρένο. Η Κρήτη έχει τη δική της αυξημένη σημασία ως διακομιστικό κέντρο της Μεσογείου. Βόλος, Λάρισα και Αλεξανδρούπολη έχουν σημαντικές αγορές, η τελευταία με αυξανόμενη σημασία λόγω του λιμένος, αλλά όλα αυτά τα κέντρα της κυρίως Ελλάδος υποβαθμίζονται λόγω της ελλιπούς λειτουργίας του σιδηροδρόμου (ακόμη).
-Πόσο σημαντική είναι η εγγύτητα σε λιμάνια, οδικούς άξονες ή αστικά κέντρα για την επιλογή τοποθεσίας;
Πολύ σημαντική, ειδικά αν λάβουμε υπ’ όψιν την παρούσα εξάρτηση των συγκοινωνιών από το οδικό σύστημα. Η διαθεσιμότητα αποθηκών πλησίον των μεγάλων εμπορικών κόμβων της χώρας είναι απαραίτητη, όπως και η διαθεσιμότητα μεταφορικών διασυνδέσεων.
-Ποιες είναι οι προδιαγραφές που αναζητούν σήμερα οι εταιρείες σε νέες αποθήκες ή βιομηχανικούς χώρους;
Οι επενδυτές ζητούν ESG certifications (integrating environmental, social, and governance factors into investment analysis) για τα βιομηχανικά κέντρα, όπως και εγγύτητα στα μεγάλα διαμετακομιστικά κέντρα, όπως ο Πειραιάς. Εδώ στηρίζεται η αυξημένη σημασία του Θριάσιου πεδίου.
-Υπάρχει έλλειψη κατάλληλων υποδομών στην Ελλάδα;
Οι πιο σημαντικές είναι οι εξής: α) Ο περιορισμός και ει δυνατόν η ανατροπή της χωροταξικής αναρχίας. Σύσφιξη και επιβολή των πολεοδομικών κανόνων και εκπόνηση χωροταξικών σχεδίων για όλους τους κλάδους των ακινήτων. 50 έτη αναρχία και νομιμοποιήσεις είναι αρκετά, καιρός για νόμιμες και συντεταγμένες διαδικασίες δόμησης βάσει πολύπλευρων μελετών και απαραίτητων υποδομών. β) Να τελειώσει η παρούσα εποχή αδιαφάνειας για την ακίνητη περιουσία. Κατοχύρωση της ανεξαρτησίας της εκτίμησης, δημιουργία πιστοποιημένων βάσεων οικονομικών δεδομένων για τα ακίνητα, σύμφωνα με τις σύγχρονες επιστημονικές προδιαγραφές και διεθνείς πρακτικές και δημιουργία αξιόπιστων και επαρκώς λεπτομερών συστημάτων δεικτών ενοικίων, αποδόσεων και κενότητας κατά κλάδο και περιφέρεια. Προσχώρηση σε διεθνές σύστημα παρακολούθησης της αγοράς, όπως το MSCI, προκειμένου να αξιοποιηθεί η αναβάθμιση της οικονομίας της χώρας και στα ακίνητα (η διαφάνεια της αγοράς αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση).
-Ποιο είναι το μεγαλύτερο πρόβλημα που τραβάει πίσω το βιομηχανικό real estate της Ελλάδας;
Η ολοκλήρωση της αναβάθμισης των σιδηροδρόμων η οποία βρίσκεται υπό εξέλιξη, η ολοκλήρωση του εθνικού άξονα βορράς-νότος προς την Ευρώπη και η βελτίωση των διασυνδέσεων των βιομηχανικών περιοχών με τα λιμάνια, τα τρένα, τα αεροδρόμια και τα αστικά κέντρα.
