Μια δύσκολη εξίσωση με πολιτικό, νομικό και αναπτυξιακό πρόσημο επιχειρεί να λύσει η κυβέρνηση, με φόντο την παράλυση που έχει προκαλέσει τους τελευταίους μήνες στον κλάδο της οικοδομής η ακυρωτική δέσμη αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Με τροπολογία που αναμένεται να κατατεθεί στη Βουλή την ερχόμενη εβδομάδα (πιθανόν στις 12 Μαΐου), το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προσπαθεί να επανεκκινήσει την έκδοση οικοδομικών αδειών που έχει ουσιαστικά παγώσει μετά τις κρίσιμες αποφάσεις του ΣτΕ. Στόχος είναι να «ξεμπλοκάρει» η εφαρμογή βασικών ρυθμίσεων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), οι οποίες προσέφεραν μπόνους δόμησης και ύψους υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, και να επανέλθει ένα στοιχειώδες αίσθημα ασφάλειας δικαίου στην αγορά.
Η ανάγκη παρέμβασης έχει γίνει πιεστική, καθώς εδώ και μήνες οι Υπηρεσίες Δόμησης αρνούνται να εκδώσουν νέες άδειες ή να τροποποιήσουν υφιστάμενες, επικαλούμενες το νομικό κενό που έχει δημιουργηθεί. Το αποτέλεσμα είναι η οικοδομική δραστηριότητα να έχει βρεθεί σε «καραντίνα», με δεκάδες έργα να έχουν ανασταλεί και τον κλάδο να ζητά επείγουσα λύση.
Η κατάσταση που έχει διαμορφωθεί ξεκινά από σειρά ακυρωτικών αποφάσεων του ΣτΕ, με πιο πρόσφατες εκείνες του 2023 και 2024, που έκριναν αντισυνταγματικές ή παράνομες βασικές διατάξεις του ΝΟΚ (ν.4067/2012) και των εγκυκλίων που τον ερμηνεύουν. Οι ρυθμίσεις αυτές επέτρεπαν, μεταξύ άλλων, αυξήσεις στη δόμηση και στο ύψος κτηρίων, όταν αυτά εφάρμοζαν πρακτικές ενεργειακής εξοικονόμησης (π.χ. πράσινες στέγες, φυτεμένα δώματα, θερμομόνωση, πέργκολες, ημιυπαίθριοι χώροι κ.λπ.).
Οι ρυθμίσεις αυτές θεωρούνταν για χρόνια αναπτυξιακά εργαλεία και είχαν ευρύτατη εφαρμογή σε όλη τη χώρα. Ωστόσο, το ΣτΕ έκρινε ότι οδηγούν σε ουσιαστική παραβίαση των βασικών όρων δόμησης (όπως ο συντελεστής και το ύψος), χωρίς να προβλέπονται επαρκείς εγγυήσεις ούτε σαφές θεσμικό πλαίσιο. Η «γραμμή» του ΣτΕ ήταν ότι τέτοιες παρεκκλίσεις δεν μπορούν να δίνονται μαζικά, χωρίς ειδικό πολεοδομικό σχεδιασμό.
Από τις αποφάσεις αυτές θίγονται ευθέως εκατοντάδες άδειες που είχαν εκδοθεί τα προηγούμενα χρόνια — και ακόμα περισσότερες που βρίσκονται στο στάδιο της προετοιμασίας. Πολεοδομίες ανά την Ελλάδα αρνούνται πλέον να εγκρίνουν άδειες που περιλαμβάνουν οποιοδήποτε «μπόνους» του ΝΟΚ, υπό τον φόβο ανάκλησης ή ακύρωσης.
Επιπλέον, η νομική αβεβαιότητα έχει προκαλέσει σημαντική καθυστέρηση σε επενδύσεις εκατομμυρίων, τόσο σε αστικά κέντρα (όπου το «παιχνίδι» των μπόνους ήταν κεντρικό στοιχείο του σχεδιασμού) όσο και σε τουριστικές περιοχές.
Τι φέρνει η τροπολογία – Τα πρώτα στοιχεία
Η τροπολογία που ετοιμάζει το ΥΠΕΝ, σύμφωνα με τα όσα αναφέρει σε σχετικό δημοσίευμα η εφημερίδα το «Πρώτο Θέμα», επιδιώκει να αποκαταστήσει ένα λειτουργικό πλαίσιο που θα επιτρέψει την επανέναρξη της έκδοσης αδειών, τουλάχιστον για τις περιπτώσεις όπου δεν παραβιάζονται ευθέως οι πρόσφατες κρίσεις του ΣτΕ.
Ανάμεσα στα σενάρια που εξετάζονται είναι:
- Η αναδρομική νομιμοποίηση αδειών που εκδόθηκαν με τα επίμαχα μπόνους, ώστε να μην απειλούνται με ακύρωση.
- Η προσωρινή ρύθμιση για το πώς μπορούν να εφαρμόζονται στο εξής οι επίμαχες διατάξεις, εν αναμονή ενός νέου πλαισίου.
- Η δημιουργία «γέφυρας» προς νέο ΝΟΚ, με σαφέστερες διακρίσεις μεταξύ υποχρεωτικών και προαιρετικών στοιχείων δόμησης.
Αξίζει να σημειωθεί ότι η πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ είχε αφήσει να εννοηθεί εδώ και εβδομάδες πως επίκειται συνολική μεταρρύθμιση του ΝΟΚ. Ωστόσο, μέχρι να ολοκληρωθεί η διαδικασία, απαιτείται μια ενδιάμεση λύση για να μην παραλύσει πλήρως η οικοδομή.
Οι παράγοντες της αγοράς και οι εμπλεκόμενοι στην κτηματαγορά, εδώ και μήνες τονίζουν με έμφαση την ανάγκη καθαρών κανόνων και την ίδια στιγμή εμφανίζονται συγκρατημένα αισιόδοξοι αλλά και επιφυλακτικοί. Μηχανικοί και εκπρόσωποι τεχνικών φορέων φοβούνται ότι η τροπολογία μπορεί να αποτελέσει «μπάλωμα» χωρίς επαρκή νομική θωράκιση.
«Χρειαζόμαστε σταθερότητα και ασφάλεια δικαίου, όχι ημίμετρα που θα προσβληθούν ξανά στα δικαστήρια. Οι επενδύσεις δεν σχεδιάζονται με αβεβαιότητα», τονίζει χαρακτηριστικά μέλος του ΤΕΕ.
Στο ίδιο μήκος κύματος, πολλοί ζητούν όχι μόνο νομική αποσαφήνιση, αλλά και μια ευρύτερη επανεκτίμηση του τι σημαίνει «ποιότητα δόμησης» σε σύγχρονες πόλεις: αν πράγματι επιδιώκουμε πιο πράσινα και ενεργειακά αποδοτικά κτήρια, τότε το πλαίσιο πρέπει να τα επιβραβεύει θεσμικά — όχι να τα τιμωρεί.
Για την κυβέρνηση, το διακύβευμα είναι διπλό: αφενός πρέπει να σεβαστεί τις κρίσεις του ΣτΕ, αφετέρου να αποφύγει την πλήρη κατάρρευση της αγοράς ακινήτων — ειδικά σε μια περίοδο όπου επενδυτικά σχέδια, νέες κατοικίες και τουριστικά projects βρίσκονται σε οριακό σημείο.
Η τροπολογία αναμένεται να τεθεί σε δημόσια αντιπαράθεση εντός της Βουλής, καθώς αντιπολιτευόμενες φωνές εκτιμούν ότι η κυβέρνηση «νομοθετεί εκ των υστέρων για να κλείσει τρύπες που η ίδια άνοιξε».
Ωστόσο, το κρίσιμο ερώτημα παραμένει: θα καταφέρει η ρύθμιση να ξαναβάλει μπροστά τις «μηχανές» της οικοδομής, ή θα είναι ακόμα ένας κρίκος στην αλυσίδα θεσμικών παλινωδιών;
