Η ελληνική αγορά κατοικίας παρουσιάζει έντονη κινητικότητα και σαφείς διαφοροποιήσεις στην προσφορά μεταξύ των γεωγραφικών ενοτήτων της χώρας, με τις υψηλότερες τιμές του Δείκτη Κορεσμού Προσφοράς Κατοικιών (ΔΚΠΚ) να καταγράφονται στην Αττική, τη Θεσσαλονίκη και σε παράκτιες ή νησιωτικές περιοχές όπως η Κασσάνδρα, η Κέα και ο Σαρωνικός. Αντίθετα, η Δυτική Μακεδονία, η Ήπειρος και τμήματα της Θεσσαλίας εμφανίζουν περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών προς πώληση.

Σύμφωνα με ανάλυση της ReDataset, τον βραχίονα Data & Analytics του Ομίλου Resolute Cepal Greece (RCG), και αφορά το τρίτο τρίμηνο του 2025, ο δείκτης αποτυπώνει τον αριθμό διαθέσιμων οικιστικών κατοικιών προς πώληση ανά 1.000 κατοίκους, βάσει αγγελιών πώλησης σε όλους τους δήμους της χώρας και πληθυσμιακών στοιχείων της ΕΛΣΤΑΤ.

Στόχος της μελέτης είναι η τεκμηριωμένη παρουσίαση των τάσεων στην αγορά κατοικίας, χωρίς ερμηνεία των αιτίων των μεταβολών. Μέσω ποσοτικών στοιχείων, συμβάλλει στον δημόσιο διάλογο για τη στέγη και την ανάπτυξη.

Ο δείκτης υπολογίζεται ως ο λόγος των μοναδικών κατοικιών προς πώληση ανά 1.000 κατοίκους ανά δήμο. Υψηλές τιμές δηλώνουν έντονη εμπορική δραστηριότητα και αυξημένη προσφορά, ενώ χαμηλές τιμές υποδηλώνουν σταθερές αγορές με περιορισμένη κινητικότητα.

Η ανάλυση περιλαμβάνει ακίνητα που διατέθηκαν προς πώληση το διάστημα Ιούλιος–Σεπτέμβριος 2025, με:

  • τιμή ανά τ.μ. 300 ευρώ –10.000 ευρώ,
  • έτος κατασκευής 1950–2025,
  • επιφάνεια 20–400 τ.μ.,
  • έως 10ο όροφο.

Αφαιρέθηκαν διπλότυπα ακίνητα με ταυτόσημα χαρακτηριστικά για την αποφυγή παραμορφώσεων.

Η μελέτη χωρίζεται σε τέσσερα γεωγραφικά επίπεδα:
  1. Εθνικό επίπεδο
  2. Περιφέρεια Αττικής
  3. Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης
  4. Ενδεικτικούς δήμους εκτός Αττικής και Θεσσαλονίκης

Η εικόνα συνολικά στην Ελλάδα

Σε εθνικό επίπεδο, ο ΔΚΠΚ παρουσιάζει σαφείς διαφοροποιήσεις μεταξύ παράκτιων και ηπειρωτικών περιοχών. Οι υψηλότερες τιμές εντοπίζονται στις ζώνες με αυξημένο επενδυτικό και παραθεριστικό ενδιαφέρον, ενώ οι εσωτερικές περιφέρειες παραμένουν πιο σταθερές.

Υψηλές τιμές: Κασσάνδρα, Κέα, Σαρωνικός, Αττική, βόρειο παράκτιο τμήμα Πελοποννήσου, Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης και νησιά του Αιγαίου.

Χαμηλές τιμές: Δυτική Μακεδονία, Ήπειρος, Θεσσαλία, Βόρειο Αιγαίο, Δωδεκάνησα.

Η συνολική εικόνα αναδεικνύει ανισοκατανομή στην προσφορά κατοικιών, με τις αστικές και παραθαλάσσιες ζώνες να συγκεντρώνουν την πλειονότητα των διαθέσιμων ακινήτων.

Περιφέρεια Αττικής

Η Αττική εμφανίζει έντονες ενδοπεριφερειακές διαφοροποιήσεις. Οι νότιες και ανατολικές περιοχές καταγράφουν τις υψηλότερες τιμές, ενώ οι δυτικές παραμένουν σταθερές με χαμηλή κινητικότητα.

  1. Κεντρικός Τομέας Αθηνών: Ο Δήμος Αθηναίων ηγείται με 56,2 κατοικίες ανά 1.000 κατοίκους, ενώ ακολουθούν Καισαριανή, Δάφνη–Υμηττός και Ζωγράφου. Περιοχές όπως το Γαλάτσι και η Νέα Φιλαδέλφεια παρουσιάζουν χαμηλότερη προσφορά, διατηρώντας πιο ώριμο προφίλ αγοράς.
  2. Βόρειος Τομέας Αθηνών: Η Κηφισιά (58,5), το Μαρούσι (35,6) και η Φιλοθέη–Ψυχικό (39) εμφανίζουν αυξημένη προσφορά, λόγω ζήτησης για νεότερες ή ανακαινισμένες κατοικίες. Αντίθετα, η Μεταμόρφωση (17) και η Νέα Ιωνία (18,9) διατηρούν σταθερό χαρακτήρα αγοράς.
  3. Νότιος Τομέας Αθηνών: Οι παράκτιοι δήμοι Γλυφάδα (69,5), Άλιμος (58,9) και Παλαιό Φάληρο (57,6) καταγράφουν τις υψηλότερες τιμές, αντανακλώντας τη ζήτηση για παραθαλάσσια και επενδυτικά ακίνητα. Η Καλλιθέα (47,1) και η Νέα Σμύρνη (39) διατηρούν ενεργές αγορές με περιορισμένο χώρο νέας ανάπτυξης.
  4. Δυτικός Τομέας Αθηνών: Οι τιμές κυμαίνονται σε χαμηλά επίπεδα (Περιστέρι 18,2, Πετρούπολη 17,4, Ίλιον 14,6). Η περιοχή παραμένει σταθερή, προσανατολισμένη κυρίως στην πρώτη κατοικία.
  5. Περιφερειακή Ενότητα Πειραιά: Ο Δήμος Πειραιά (39,1) ξεχωρίζει, ενώ οι υπόλοιποι δήμοι (Νίκαια–Ρέντης 24,3, Κερατσίνι–Δραπετσώνα 20,1) παρουσιάζουν περιορισμένη δραστηριότητα.
  6. Ανατολική Αττική: Οι υψηλότερες τιμές του δείκτη εντοπίζονται σε Σαρωνικό (106,8) και Βάρη–Βούλα–Βουλιαγμένη (102,1). Η περιοχή χαρακτηρίζεται από έντονη ζήτηση για παραθεριστική και επενδυτική κατοικία.
  7. Δυτική Αττική: Χαμηλές τιμές (Μέγαρα 11, Ελευσίνα 6, Ασπρόπυργος 2,6) υποδηλώνουν περιορισμένη κινητικότητα και σταθερότητα αγοράς.
  8. Νήσοι Αττικής: Η Αίγινα (37,9) και η Ύδρα (25,6) ξεχωρίζουν σε προσφορά παραθεριστικής κατοικίας, ενώ τα μικρότερα νησιά, όπως τα Κύθηρα (22,8) και το Αγκίστρι (10,6), διατηρούν μικρότερη διαθεσιμότητα.

Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης

Η αγορά της Θεσσαλονίκης παρουσιάζει ισχυρή διαφοροποίηση, με υψηλές τιμές στο πολεοδομικό συγκρότημα και τους νοτιοανατολικούς παραθαλάσσιους δήμους.

Ο Δήμος Θεσσαλονίκης (69,3) προηγείται, ενώ ακολουθούν ο Θερμαϊκός (67,6) και η Θέρμη (65,9). Στην Καλαμαριά (34,5) και την Πυλαία–Χορτιάτη (45,1) διατηρείται αυξημένη κινητικότητα.

Αντίθετα, οι δυτικοί δήμοι όπως το Κορδελιό–Εύοσμος (20) και ο Παύλος Μελάς (18,3) εμφανίζουν περιορισμένη προσφορά.

Η συνολική εικόνα αποτυπώνει ανισοκατανομή της δραστηριότητας, με την κεντρική και νοτιοανατολική Θεσσαλονίκη να συγκεντρώνει τη μεγαλύτερη εμπορική δυναμική της Βόρειας Ελλάδας.

Περιφερειακοί Δήμοι

Η ανάλυση των περιφερειακών δήμων αναδεικνύει διαφοροποιήσεις στη διαθεσιμότητα κατοικιών:

  • Υψηλή προσφορά: Πάτρα (37), Κόρινθος (23,4), Βόλος (17,4)
  • Μέτρια: Χαλκίδα (15,6), Καλαμάτα (14), Λαμία (12,9), Ιωάννινα (12,2)
  • Χαμηλή: Ηράκλειο (10,3), Ρόδος (5,7)

Η αυξημένη δραστηριότητα σε Πάτρα, Κόρινθο και Βόλο συνδέεται με τη ζήτηση για μόνιμη κατοικία, ενώ οι τουριστικοί προορισμοί, όπως το Ηράκλειο και η Ρόδος, εμφανίζουν χαμηλότερη προσφορά λόγω της αξιοποίησης ακινήτων σε βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Η έρευνα της ReDataset αναδεικνύει μια πολύπλοκη, πολυεπίπεδη αγορά κατοικίας, με έντονες τοπικές διαφοροποιήσεις. Η προσφορά κατοικιών αυξάνεται σταθερά στις παράκτιες και μητροπολιτικές περιοχές, ενώ οι ενδοχώρα και οι παραδοσιακές αστικές αγορές εμφανίζουν σταθερότητα.
Ο Δείκτης Κορεσμού Προσφοράς Κατοικιών λειτουργεί ως ποσοτικός δείκτης «θερμοκρασίας» της αγοράς, προσφέροντας τεκμηριωμένη βάση για πολιτικές στέγασης και επενδυτικές αποφάσεις.