Η απόκτηση κατοικίας στην Ελλάδα εξελίσσεται σε όλο και πιο απαιτητικό οικονομικά εγχείρημα για τα νοικοκυριά, καθώς οι τιμές των ακινήτων συνεχίζουν την ανοδική τους πορεία, ενώ η πρόσβαση σε στεγαστική πίστη παραμένει περιορισμένη. Σύμφωνα με τη νέα ανάλυση της Eurobank Research, που καταρτίστηκε υπό την καθοδήγηση του επικεφαλής οικονομολόγου του ομίλου, δρα Τάσου Αναστασάτου, το κόστος αγοράς κατοικίας σε σχέση με το μέσο ετήσιο διαθέσιμο εισόδημα επιστρέφει στα υψηλά προ της κρίσης επίπεδα, θυμίζοντας το έτος 2007.
Ειδικότερα, τότε, η τιμή μιας μέσης κατοικίας αντιστοιχούσε σε 14,3 φορές το μέσο ετήσιο διαθέσιμο εισόδημα. Με την έλευση της δεκαετούς οικονομικής κρίσης και τη σημαντική πτώση στις τιμές των ακινήτων, η αναλογία αυτή είχε μειωθεί στις 11,4 φορές. Ωστόσο, από το 2022 και μετά, η εικόνα αλλάζει, καθώς η συγκεκριμένη αναλογία αυξάνεται και πάλι, φτάνοντας στο 12,5, γεγονός που υποδηλώνει επιδείνωση της «προσιτότητας» για τα νοικοκυριά.
Παρά τη συγκεκριμένη αύξηση, η αγορά κατοικίας διατηρεί ένα σχετικό πλεονέκτημα έναντι της ενοικίασης, καθώς –όπως επισημαίνεται στην ανάλυση της Eurobank– η αναλογία κόστους αγοράς προς κόστος ενοικίασης παραμένει σημαντικά χαμηλότερη από ό,τι το 2007. Το γεγονός αυτό εξακολουθεί να λειτουργεί ως εν δυνάμει κίνητρο για όσους εξετάζουν την αγορά ιδιόκτητης κατοικίας.
Ωστόσο, η εικόνα περιπλέκεται λόγω μιας σειράς παραγόντων που αποτρέπουν πολλά νοικοκυριά από την ανάληψη στεγαστικού δανείου. Η πρόσβαση στη στεγαστική πίστη είναι σαφώς πιο περιορισμένη από ό,τι πριν από την κρίση. Από τη μια, πολλοί υποψήφιοι δανειολήπτες απορρίπτονται λόγω πιστοληπτικής αδυναμίας ή προηγούμενων χρεών. Από την άλλη, υπάρχει και έντονος ψυχολογικός δισταγμός: τα νοικοκυριά δείχνουν να αποφεύγουν την ανάληψη μακροχρόνιων δεσμεύσεων, φοβούμενα ένα νέο γύρο οικονομικής αστάθειας.
Η Eurobank σημειώνει ότι η αποταμίευση των νοικοκυριών, μετά την παροδική αύξηση της περιόδου της πανδημίας, έχει επιστρέψει σε αρνητικά επίπεδα. Το 2024, διαμορφώθηκε σε -5,2 δισ. ευρώ, ήτοι στο -3,3% του διαθέσιμου εισοδήματος, καταδεικνύοντας σαφώς τη δυσκολία των νοικοκυριών να καλύψουν βασικές ανάγκες, πόσο μάλλον να προβούν σε επενδύσεις όπως η αγορά κατοικίας.
Σημαντικό ρόλο στην πίεση των οικογενειακών προϋπολογισμών διαδραματίζει ο επίμονος πληθωρισμός, ειδικά στον τομέα των τροφίμων. Κατά την πενταετία 2020 –2024, το κόστος διαβίωσης αυξήθηκε δραματικά, με τις τιμές των τροφίμων να καταγράφουν συνολική αύξηση άνω του 30%. Η συνεχιζόμενη αυτή επιβάρυνση περιορίζει ακόμη περισσότερο τη δυνατότητα αποταμίευσης και δανειοληψίας.
Αξιοσημείωτο είναι και το φαινόμενο της ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων χωρίς παράλληλη ανάκαμψη στη στεγαστική πίστη. Το 2024, οι συνολικές εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων μόλις που ξεπέρασαν τα 1,4 δισ. ευρώ – ποσό κατά 83% μειωμένο σε σχέση με τον μέσο όρο της περιόδου πριν από τη δημοσιονομική κρίση. Το γεγονός αυτό οφείλεται εν μέρει στην απροθυμία των πολιτών να εμπλακούν ξανά σε δανεισμό, παρά την πρόσφατη αποκλιμάκωση των επιτοκίων.
Η Eurobank αποδίδει τη διστακτικότητα αυτή όχι μόνο σε ψυχολογικούς παράγοντες, αλλά και σε δομικές αιτίες:
- Πρώτον, η αύξηση των τιμών ακινήτων σε συνδυασμό με τις πληθωριστικές πιέσεις καθιστά την ανάληψη μακροχρόνιων οικονομικών υποχρεώσεων λιγότερο ελκυστική.
- Δεύτερον, η ζήτηση από αγοραστές του εξωτερικού φαίνεται να επηρεάζει ιδιαίτερα τα πιο οικονομικά ακίνητα, τα οποία θα ενδιέφεραν κυρίως ελληνικά νοικοκυριά με ανάγκη στεγαστικής πίστης.
- Τρίτον, η πολυπλοκότητα και η βραδύτητα των διαδικασιών μεταβίβασης ακινήτων –ιδίως όταν εμπλέκονται κρατικά προγράμματα επιδότησης επιτοκίου, όπως το «Σπίτι μου Ι και ΙΙ»– οδηγεί πολλούς ιδιοκτήτες να προτιμούν αγοραστές με άμεση ρευστότητα.
Σύμφωνα με τα συμπεράσματα της μελέτης, «η ισχυρή αύξηση των τιμών των κατοικιών των τελευταίων ετών, παρέχει κίνητρο για την αύξηση της κατασκευαστικής δραστηριότητας. Ωστόσο, η επιδείνωση της προσιτότητας των κατοικιών, παρόλο που παραμένει σε επίπεδα συγκρίσιμα με αυτά της ευρωζώνης, συνιστά πηγή ανησυχίας, καθόσον αποτελεί φαινόμενο με σημαντικές οικονομικές και κοινωνικές επιπτώσεις. Οι περιορισμοί στο παραγωγικό δυναμικό του κατασκευαστικού τομέα, σημαίνουν ότι η συμφόρηση στην προσφορά θα χρειαστεί χρόνο για να αντιμετωπιστεί.
Όμως, δεδομένου ότι πρόκειται για ένα πρόβλημα υστέρησης της προσφοράς, πολιτικές που ενισχύουν τη ζήτηση ενδέχεται να αυξήσουν περαιτέρω τις τιμές. Επομένως, τα μέτρα που είναι εστιασμένα στην πλευρά της προσφοράς είναι πιθανόν ότι θα είναι αποτελεσματικότερα».
Σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα, «είναι αναγκαίες πολιτικές που αυξάνουν την ελκυστικότητα της χώρας ως τόπου διεξαγωγής επενδύσεων εν γένει, συμπεριλαμβανομένων στον κατασκευαστικό τομέα, μέσω διαρθρωτικών μεταρρυθμίσεων».
Σημαντική τέτοια μεταρρύθμιση είναι η ολοκλήρωση του Κτηματολογίου και των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων, με σταδιακό περιορισμό της χύδην δόμησης και, αντίστροφα, επέκταση των οικισμών οργανωμένα εκεί που η ανάλυση καταδεικνύει ότι υπάρχουν μόνιμες οικιστικές ανάγκες. Αυτό είναι αναγκαίο ώστε να είναι σαφές σε όλους τους ενδιαφερόμενους πού μπορούν, να χτίσουν, με ποιους όρους και για ποιες χρήσεις, χωρίς «μεταβατικές» ή βραχυπρόθεσμες διευθετήσεις. Τέτοιες ρυθμίσεις χαρακτηρίζονται πολλές φορές από νομικά προβλήματα και συχνά καταπέφτουν στο ΣτΕ ως ασύμβατες με τη βασική προστασία του –φυσικού και αστικού- περιβάλλοντος και της αειφορίας.
«Εξίσου σημαντικό είναι οι παραπάνω μεταρρυθμίσεις να συνοδεύονται από δράσεις που να ενισχύουν την αποκέντρωση και την περιφερειακή ανάπτυξη έτσι ώστε να υπάρξει αποσυμπίεση της ζήτησης για κατοικίες στα πολύ μεγάλα αστικά κέντρα και ειδικότερα στην Αττική. Επιπλέον, είναι αναγκαίο να τονωθεί η αποταμίευση, ιδίως των νοικοκυριών, τα οποία ακόμη και σήμερα έχουν πολύ χαμηλά ή και αρνητικά ποσοστά αποταμίευσης, ώστε να εξευρεθούν εγχώριοι πόροι για την περαιτέρω αύξηση των επενδύσεων συνολικά. Αυτό είναι αναγκαίο έτσι ώστε να περιοριστεί σταδιακά η εξάρτηση του ΑΕΠ από την ιδιωτική κατανάλωση χωρίς η τελευταία να χρειαστεί να μειωθεί», όπως διαβάζουμε.
Τέλος, στον πολύ μακροπρόθεσμο ορίζοντα, η αντιμετώπιση του στεγαστικού ζητήματος είναι αναγκαία συνιστώσα ώστε να αντιμετωπιστεί αποτελεσματικά η δημογραφική γήρανση, η οποία αποτελεί υπαρξιακή απειλή για τη χώρα. Αν αυτό δεν κατορθωθεί, η κατασκευή μεγάλου αριθμού κατοικιών αργότερα δεν θα έχει νόημα καθότι θα απευθύνεται σε ένα μειούμενο πληθυσμό. Σε πιο βραχυχρόνιο ορίζοντα, μέτρα που μπορούν να εφαρμοστούν σχετικά πιο άμεσα περιλαμβάνουν τη μείωση της γραφειοκρατίας, φυσικής και ηλεκτρονικής, στις μεταβιβάσεις και τις εκποιήσεις ακινήτων και την άρση των καθυστερήσεων και των θεσμικών αναποτελεσματικοτήτων στην εκποίηση των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων (NPEs) και μεσοπρόθεσμα την επιτάχυνση της απονομής δικαιοσύνης.
Επίσης, η ολοκλήρωση του ηλεκτρονικού μητρώου ταυτότητας κτηρίου, αν εφαρμοστεί λελογισμένα, δύναται να διευκολύνει τις συναλλαγές και να αυξήσει τη ρευστότητα στην αγορά ακινήτων (αν και βραχυπρόθεσμα θα δημιουργεί επιπρόσθετες καθυστερήσεις και γραφειοκρατία), ενώ η εισαγωγή του θεσμού της κοινωνικής κατοικίας, ειδικά μέσω συμβάσεων του δημόσιου με τον ιδιωτικό τομέα, μπορεί να ενισχύσει την προσφορά κατοικιών και να ελαφρύνει το οικονομικό βάρος της στέγασης για τα μεσαία και τα χαμηλότερα στρώματα. Επιπλέον, η θέσπιση περιορισμών στη ζήτηση από το εξωτερικό και στη χρήση οικιστικών ακινήτων για εμπορικούς σκοπούς μπορεί να αποδειχθούν απαραίτητοι όταν οι αρνητικές εξωτερικότητες αυτών των δραστηριοτήτων υπερβαίνουν τη θετική συμβολή.
Μπορείτε να διαβάσετε όλη την οικονομική ανάλυση της Eurobank Research εδώ
