Παρά τη διαρκώς αυξανόμενη στεγαστική πίεση στην Ελλάδα, ένα μεγάλο μέρος του διαθέσιμου κτιριακού αποθέματος παραμένει ουσιαστικά εκτός αγοράς. Νέα στοιχεία αποκαλύπτουν ότι η εικόνα των «κλειστών» ακινήτων είναι πολύ πιο σύνθετη από όσο φαίνεται, καθώς μόνο ένα μικρό ποσοστό μπορεί να αξιοποιηθεί άμεσα.
Σύμφωνα με ανάλυση που βασίζεται στον διεθνή δείκτη FREI και σε δεδομένα της BluPeak Estate Analytics, μόλις το 19% των ανεκμετάλλευτων ακινήτων θεωρείται νομικά «καθαρό». Δηλαδή, δεν φέρει εκκρεμότητες που να εμποδίζουν τη μεταβίβαση ή τη χρήση του. Ακόμη πιο περιορισμένο είναι το ποσοστό των ακινήτων που μπορούν να αξιοποιηθούν άμεσα, το οποίο δεν ξεπερνά το 10%.
Το εύρημα αυτό αναδεικνύει ένα βασικό πρόβλημα της ελληνικής αγοράς: η ύπαρξη ακινήτων δεν σημαίνει απαραίτητα και διαθεσιμότητα. Πολλά από αυτά εμφανίζονται στα χαρτιά ως καταγεγραμμένα, στην πράξη όμως παραμένουν «παγωμένα» λόγω νομικών, πολεοδομικών ή τεχνικών εμποδίων.
Περίπου το 32% του συνόλου των ακινήτων στη χώρα παραμένει αναξιοποίητο
Η συνολική εικόνα δείχνει ότι περίπου το 32% του συνόλου των ακινήτων στη χώρα παραμένει αναξιοποίητο. Ωστόσο, μόνο το ένα τέταρτο αυτών είναι επαρκώς καταγεγραμμένο, γεγονός που υποδηλώνει σοβαρό έλλειμμα πληροφόρησης και διαφάνειας.
Από αυτό το απόθεμα, ένα σημαντικό ποσοστό εντάσσεται στην κατηγορία των ακινήτων που θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν με σχετικά μικρές παρεμβάσεις. Περίπου τέσσερα στα δέκα ακίνητα χρειάζονται τεχνικές ή διοικητικές διορθώσεις προτού μπουν στην αγορά. Ωστόσο, υπάρχει και ένα μεγάλο τμήμα που παραμένει μπλοκαρισμένο, λόγω σοβαρών θεσμικών και νομικών προβλημάτων.
Το ζήτημα αυτό γίνεται ακόμη πιο εμφανές στη δημοτική ακίνητη περιουσία. Παρά την εντύπωση ότι οι δήμοι διαθέτουν σημαντικά περιθώρια παρέμβασης στο στεγαστικό πρόβλημα, στην πράξη μόνο ένα μικρό ποσοστό των ακινήτων τους είναι άμεσα αξιοποιήσιμο. Τα υπόλοιπα είτε απαιτούν χρονοβόρες διαδικασίες ωρίμανσης είτε παραμένουν ανενεργά.
Σε αντίθεση με την Ελλάδα, άλλες ευρωπαϊκές χώρες έχουν προχωρήσει σε πιο ολοκληρωμένα μοντέλα διαχείρισης. Στην Ολλανδία και τη Δανία, για παράδειγμα, λειτουργούν ψηφιακά μητρώα που συνδυάζουν ιδιοκτησιακά και τεχνικά δεδομένα, επιτρέποντας στους δημόσιους φορείς να έχουν πλήρη εικόνα της ακίνητης περιουσίας σε πραγματικό χρόνο. Αντίστοιχα, στη Γερμανία και τη Γαλλία, η αξιοποίηση δεδομένων αποτελεί βασικό εργαλείο για τον σχεδιασμό στεγαστικών πολιτικών.
Στην Ελλάδα, η έλλειψη αυτής της οργανωμένης καταγραφής επηρεάζει όχι μόνο την αγορά, αλλά και την καθημερινότητα των πολιτών. Έρευνα που πραγματοποιήθηκε από την Ierax Analytix για λογαριασμό της BluPeak δείχνει ότι η στεγαστική πίεση έχει πλέον έντονο κοινωνικό αποτύπωμα.
Στην ηλικιακή ομάδα 25-35 ετών, περισσότεροι από οκτώ στους δέκα θεωρούν ότι η έλλειψη ελέγχου στην αγορά ακινήτων επηρεάζει άμεσα τις τιμές. Παράλληλα, το 81% δηλώνει ότι το ζήτημα της κατοικίας επηρεάζει βασικές αποφάσεις ζωής, από την εργασία μέχρι τη δημιουργία οικογένειας.
Ανάλογη είναι η εικόνα και στις μεγαλύτερες ηλικίες. Στην ομάδα 36-55 ετών, το 70% υποστηρίζει τη δημιουργία ενός ενιαίου δημόσιου μητρώου ακινήτων, ενώ το 72% θεωρεί ότι η αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας μπορεί να συμβάλει στην αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης.
Το βασικό συμπέρασμα είναι ότι το πρόβλημα δεν αφορά μόνο την έλλειψη κατοικιών, αλλά κυρίως τη δυσκολία ενεργοποίησης του υπάρχοντος αποθέματος. Χωρίς καλύτερα δεδομένα, απλοποίηση διαδικασιών και συντονισμένη στρατηγική, μεγάλο μέρος των ακινήτων θα συνεχίσει να παραμένει εκτός αγοράς, την ώρα που η ανάγκη για στέγη αυξάνεται.
