Με τρεις διαφορετικές «ταχύτητες» κινείται σήμερα η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα, με τις τιμές που εμφανίζονται στις αγγελίες, εκείνες που αποτυπώνονται στα συμβόλαια και τις αντικειμενικές αξίες να απέχουν ολοένα και περισσότερο μεταξύ τους, δημιουργώντας μια στρεβλή εικόνα για το πραγματικό επίπεδο της αγοράς.
Στη χαμηλότερη ταχύτητα βρίσκονται οι αντικειμενικές αξίες, οι οποίες παραμένουν αμετάβλητες από τον Ιούνιο του 2021, οπότε πραγματοποιήθηκε η τελευταία αναπροσαρμογή. Σύμφωνα με τον υφιστάμενο σχεδιασμό, δεν αναμένεται νέα επικαιροποίηση πριν από το 2027, γεγονός που απομακρύνει περαιτέρω τις φορολογικές αξίες από την πραγματικότητα της αγοράς.
Στον αντίποδα, στη «γρήγορη λωρίδα» κινούνται οι τιμές των αγγελιών, που αποτυπώνουν τις προσδοκίες των πωλητών και συχνά εμφανίζονται ιδιαίτερα διογκωμένες. Οι ζητούμενες τιμές επηρεάζονται από τη ζήτηση, τη διαχρονική έλλειψη προσφοράς και το γενικότερο κλίμα στην κτηματαγορά, χωρίς όμως να επιβεβαιώνονται πάντα στην πράξη.
Ανάμεσα στις δύο αυτές ταχύτητες βρίσκονται οι πραγματικές τιμές συναλλαγών, δηλαδή τα ποσά στα οποία τελικά «κλείνουν» οι αγοραπωλησίες και υπογράφονται τα συμβόλαια. Οι τιμές αυτές είναι χαμηλότερες από εκείνες των αγγελιών και συχνά πλησιέστερες στις αντικειμενικές αξίες, αν και σε αρκετές περιπτώσεις μέρος του τιμήματος εξακολουθεί να μην αποτυπώνεται επίσημα.
Διαφορές στις τιμές
Τα πρόσφατα στοιχεία της ReDataset, που συγκρίνουν ζητούμενες και πραγματικές τιμές πώλησης σε βασικές αστικές περιοχές για την περίοδο 2022–2025, αποτυπώνουν με σαφήνεια τη διεύρυνση της ψαλίδας. Το χάσμα μεταξύ αγγελιών και συναλλαγών σχεδόν διπλασιάστηκε μέσα σε τέσσερα χρόνια, από 19,9% το 2022 σε 34,4% το 2025. Σε απόλυτους αριθμούς, οι ζητούμενες τιμές διαμορφώνονται στα 2.325 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ οι πραγματικές τιμές πώλησης περιορίζονται κατά μέσο όρο στα 1.730 ευρώ.
Στην Αθήνα, σε περιοχές με αντικειμενική αξία 1.650 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, η απόκλιση αγγίζει το 35%. Στο Γαλάτσι η διαφορά φθάνει τα 593 ευρώ ανά τετραγωνικό, ενώ στο Περιστέρι η ψαλίδα διαμορφώνεται στο 25,7%. Ακόμη και σε δήμους όπου η εικόνα εμφανίζεται πιο συγκρατημένη, όπως στη Νίκαια – Άγιος Ιωάννης Ρέντη, οι ζητούμενες τιμές εξακολουθούν να υπερβαίνουν εκείνες των τελικών συναλλαγών.
Αντίστοιχη είναι η εικόνα και στη Θεσσαλονίκη, όπου σε ζώνη αντικειμενικής αξίας 1.600 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο καταγράφεται η μεγαλύτερη απόκλιση πανελλαδικά, με τις τιμές αγγελιών το 2025 να υπερβαίνουν τις αντικειμενικές κατά 75,4%.
Η συνεχώς αυξανόμενη αυτή απόκλιση καλλιεργεί μια πλασματική εικόνα της αγοράς, καθώς οι τιμές των αγγελιών καταγράφονται και αναπαράγονται ως «αγοραίες». Το αποτέλεσμα είναι η δημιουργία μιας τεχνητής φούσκας προσδοκιών, που δεν ανταποκρίνεται στη πραγματική αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών. Οι υποψήφιοι αγοραστές δυσκολεύονται να βρουν ακίνητα σε προσιτές τιμές, ενώ οι ιδιοκτήτες εγκλωβίζονται σε μη ρεαλιστικές απαιτήσεις.
Έρχεται το price map
Σε αυτό το περιβάλλον, τάξη στην αγορά φιλοδοξεί να βάλει το νέο ψηφιακό «price map», μια πλατφόρμα που αναμένεται να τεθεί σε λειτουργία έως το καλοκαίρι του 2026. Η εφαρμογή θα καταγράφει και θα αναλύει τις πραγματικές τιμές συναλλαγών, δίνοντας στους πολίτες τη δυνατότητα να έχουν σαφή εικόνα των αξιών ανά περιοχή.
Με τη χρήση τεχνητής νοημοσύνης, το price map θα αντλεί δεδομένα από συμβόλαια μεταβίβασης, αγγελίες πώλησης και ενοικίασης, φορολογικές δηλώσεις και το Κτηματολόγιο, χωρίς την εμφάνιση προσωπικών στοιχείων. Θα παρουσιάζονται βασικά χαρακτηριστικά των ακινήτων, όπως είδος, επιφάνεια, παλαιότητα, περιοχή και τίμημα. Η πρόσβαση σε βασικές πληροφορίες θα είναι δωρεάν για τους πολίτες που επιθυμούν να εκτιμήσουν την αξία της περιουσίας τους, ενώ πιο αναλυτικά δεδομένα θα παρέχονται με αντίτιμο σε χρήστες που σχεδιάζουν αγορές ή πωλήσεις. Σε δεύτερη φάση, η πλατφόρμα αναμένεται να επεκταθεί και στην αγορά ενοικίων, ενισχύοντας τη διαφάνεια σε ολόκληρο το φάσμα της κτηματαγοράς.
