Σε φάση έντονης αλλά πιο «συγκρατημένης» ανόδου εισέρχεται η ελληνική αγορά κατοικίας, με τις τιμές να παραμένουν σε τροχιά αύξησης, παρά το γεγονός ότι η δυναμική τους αρχίζει να απομακρύνεται από τα ακραία επίπεδα των προηγούμενων ετών. Το βασικό πρόβλημα, ωστόσο, παραμένει: η άνοδος των αξιών συνεχίζει να ξεπερνά κατά πολύ την εξέλιξη των εισοδημάτων, περιορίζοντας την πρόσβαση στη στέγη για ένα μεγάλο μέρος των νοικοκυριών.
Η εικόνα αυτή αποτυπώνεται και στα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, τα οποία δείχνουν ότι, παρότι η αγορά «φρενάρει» ελαφρώς, οι τιμές των κατοικιών δεν αναμένεται να υποχωρήσουν ούτε το 2026. Αντίθετα, η πρόβλεψη κάνει λόγο για συνέχιση της ανόδου, αλλά με χαμηλότερους ρυθμούς, καθώς η αγορά ωριμάζει και απορροφά τις μεγάλες αυξήσεις της προηγούμενης περιόδου.
Μέχρι και το τρίτο τρίμηνο του 2025, η αγορά κατοικίας κινήθηκε ανοδικά, αλλά όχι με την ίδια ένταση όπως το 2024. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της ΤτΕ, στο εννεάμηνο του 2025 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 7,5% σε ονομαστικούς όρους, όταν την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους η αύξηση είχε αγγίξει το 9,7%.
Την ίδια τάση επιβεβαιώνουν και τα στοιχεία της Geoaxis Property & Valuation Services για το τρίτο τρίμηνο του 2025. Οι νεόδμητες κατοικίες κατέγραψαν ετήσια άνοδο 6,07%, ενώ τα μεταχειρισμένα διαμερίσματα αυξήθηκαν κατά 6,65%. Αν και τα ποσοστά παραμένουν υψηλά, υποδηλώνουν σαφή επιβράδυνση σε σύγκριση με το περσινό διάστημα, όταν οι αυξήσεις ήταν σημαντικά μεγαλύτερες.
Μια δεκαετία που άλλαξε τον χάρτη των τιμών
Αν κανείς απομακρυνθεί από τη συγκυρία και εξετάσει τη μεγάλη εικόνα, γίνεται φανερό πόσο βαθιά έχει μεταβληθεί η αγορά. Από το 2016 έως σήμερα, οι τιμές των νεόδμητων διαμερισμάτων στις περιοχές που εξετάζονται έχουν σχεδόν διπλασιαστεί, ενώ στα παλαιότερα ακίνητα η αύξηση προσεγγίζει το 94%. Η εξέλιξη αυτή έχει οδηγήσει τόσο τα νέα όσο και τα παλαιά ακίνητα σε επίπεδα που πριν από λίγα χρόνια θεωρούνταν απρόσιτα.
Σε επίπεδο περιοχών, το Μαρούσι αναδεικνύεται σε «πρωταθλητή» των ανατιμήσεων στα νεόδμητα διαμερίσματα. Από τα 1.833 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο το 2016, η μέση τιμή έχει φτάσει τα 3.825 ευρώ/τ.μ. το 2025, καταγράφοντας συνολική αύξηση 109%. Ακολουθούν το Παλαιό Φάληρο με άνοδο 104%, το Περιστέρι με 101% και οι Αμπελόκηποι με 99%.
Ιδιαίτερη δυναμική παρουσιάζει το Παλαιό Φάληρο και σε ετήσια βάση, καθώς για το τελευταίο έτος καταγράφει τη μεγαλύτερη αύξηση τιμών, της τάξης του 8%, με τη μέση τιμή να διαμορφώνεται στα 4.013 ευρώ/τ.μ. Την ίδια ώρα, η ακριβότερη περιοχή του δείγματος είναι ο Χολαργός, όπου τα νεόδμητα ακίνητα πωλούνται κατά μέσο όρο 4.443 ευρώ/τ.μ., σημειώνοντας ετήσια άνοδο 4,12%.
Ανθεκτικές αυξήσεις και στα μεταχειρισμένα
Ανάλογη είναι η εικόνα και στα παλαιότερα διαμερίσματα, όπου το Μαρούσι διατηρεί την πρώτη θέση με συνολική αύξηση 101% από το 2016 και μέση τιμή 2.121 ευρώ/τ.μ. Ακολουθεί ο Χολαργός με άνοδο 100%, ενώ στο Περιστέρι οι τιμές των μεταχειρισμένων έχουν αυξηθεί κατά 98%.
Παρά την επιβράδυνση των ρυθμών, τα στοιχεία δείχνουν ότι η αγορά κατοικίας δεν επιστρέφει σε «κανονικότητα» τιμών. Αντίθετα, διαμορφώνεται ένα νέο, υψηλότερο επίπεδο αξιών, το οποίο συνεχίζει να τροφοδοτεί το στεγαστικό πρόβλημα και να επανακαθορίζει τις αντοχές αγοραστών και ενοικιαστών.
