Η εικόνα της ελληνικής αγοράς ακινήτων φαίνεται να αλλάζει σταδιακά, με σαφείς πλέον ενδείξεις αναστροφής της ανοδικής πορείας των τελευταίων ετών. Για δεύτερο συνεχόμενο τρίμηνο μέσα στο 2025 οι άμεσες ξένες επενδύσεις καταγράφουν πτώση, σηματοδοτώντας μια πρώτη περίοδο αποκλιμάκωσης ύστερα από το ιστορικό ρεκόρ του 2024.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, στο πρώτο εξάμηνο του 2025 οι ξένες εισροές στην ελληνική κτηματαγορά ανήλθαν σε 938,3 εκατ. ευρώ, καταγράφοντας μείωση 17,8% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2024, όταν είχαν εισρεύσει 1,142 δισ. ευρώ. Σε τριμηνιαία βάση, το δεύτερο τρίμηνο του έτους οι επενδύσεις διαμορφώθηκαν στα 581,5 εκατ. ευρώ, έναντι 622,1 εκατ. ευρώ ένα χρόνο πριν. Η αποκλιμάκωση αυτή έρχεται μετά το πρώτο τρίμηνο, όπου η υποχώρηση είχε ήδη φθάσει το -31,4% (356,8 εκατ. ευρώ έναντι 520 εκατ. ευρώ το 2024).
Η σύγκριση με το πρόσφατο παρελθόν αναδεικνύει την αλλαγή κλίματος: το 2024 οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα είχαν εκτιναχθεί στα 2,75 δισ. ευρώ, ποσό που αποτέλεσε ρεκόρ δεκαετίας. Το 2023 το αντίστοιχο μέγεθος είχε ανέλθει σε 2,13 δισ. ευρώ, ενώ στο α΄ εξάμηνο της χρονιάς εκείνης είχαν επενδυθεί 1,102 δισ. ευρώ. Η έντονη ανοδική πορεία που καταγραφόταν τα τελευταία χρόνια φαίνεται πλέον να ανακόπτεται, καθώς για δύο συναπτά τρίμηνα παρατηρείται μείωση κεφαλαίων, γεγονός που υπογραμμίζει την ύπαρξη πρώιμων ενδείξεων αποθέρμανσης.
Αναλυτές της αγοράς συνδέουν την εξέλιξη με την επιδείνωση του διεθνούς περιβάλλοντος, την παρατεταμένη γεωπολιτική αβεβαιότητα αλλά και τα εσωτερικά εμπόδια, όπως το υψηλό κόστος κατασκευής, την έλλειψη εξειδικευμένου εργατικού δυναμικού και την αβεβαιότητα γύρω από τις διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, που έχουν οδηγήσει σε καθυστερήσεις και ακινησία σε σημαντικά έργα. Οι πρόσφατες αποφάσεις του ΣτΕ αναφορικά με πολεοδομικά ζητήματα έχουν επίσης προσθέσει αστάθεια στο κανονιστικό πλαίσιο.
Παρά ταύτα, η αγορά διατηρεί στοιχεία ανθεκτικότητας. Στην επισκόπηση Property Market Outlook for Greece του Ελληνοαμερικανικού Εμπορικού Επιμελητηρίου σημειώνεται ότι για το δεύτερο εξάμηνο του 2025 θετικές προοπτικές εμφανίζουν οι ξενοδοχειακές μονάδες, οι εξοχικές κατοικίες και τα γραφεία, λόγω της συνεχιζόμενης δυναμικής του τουρισμού και της ζήτησης για ποιοτικούς χώρους εργασίας. Αντίθετα, οι βιομηχανικοί χώροι, τα εμπορικά καταστήματα και τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης ενδέχεται να υστερήσουν, καθώς επηρεάζονται περισσότερο από το διεθνές κλίμα και την περιορισμένη αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών.
Στις τιμές κατοικιών, οι ανοδικές τάσεις συνεχίζονται, αλλά με πιο μετριοπαθή ρυθμό. Για το β΄ τρίμηνο του 2025 η αύξηση διαμορφώθηκε στο 7,3% σε ετήσια βάση, χαμηλότερα από το 9% του 2024 και το 13,9% του 2023. Στην Αθήνα η αύξηση περιορίστηκε στο 5,9%, ενώ στη Θεσσαλονίκη και σε άλλες μεγάλες πόλεις κινήθηκε πάνω από το 8,5%. Οι αποκλίσεις αυτές δείχνουν διαφοροποίηση των τοπικών αγορών και ενισχύουν την εκτίμηση ότι το κύμα ανόδου έχει αρχίσει να εξισορροπείται.
Συνολικά, η ελληνική κτηματαγορά εξακολουθεί να προσελκύει επενδυτικό ενδιαφέρον, ωστόσο η μείωση των ξένων κεφαλαίων για δύο συνεχόμενα τρίμηνα σηματοδοτεί την πρώτη ουσιαστική ένδειξη αλλαγής κύκλου. Το ράλι των προηγούμενων ετών δεν έχει τερματιστεί, αλλά η αγορά δείχνει να εισέρχεται σε φάση πιο συγκρατημένης δυναμικής, όπου οι θετικές προοπτικές συμβαδίζουν με αυξανόμενους κινδύνους και προκλήσεις. Η προσαρμογή αυτή θα αποτελέσει καθοριστικό παράγοντα για την πορεία του real estate στην Ελλάδα τα επόμενα χρόνια.
