Το στεγαστικό ζήτημα στην Ελλάδα δεν είναι μόνο πρόβλημα προσφοράς νέων κατοικιών, αλλά και αξιοποίησης του ήδη υπάρχοντος αποθέματος. Το ποσοστό των “ανενεργών” κατοικιών δεν είναι αμελητέο», όπως αναφέρει χαρακτηριστικά ο Γενικός Γραμματέας Δημογραφικής και Στεγαστικής Πολιτικής Κωνσταντίνος Γλουμής – Ατσαλάκης, υπογραμμίζοντας ότι έως και 900.000 ακίνητα παραμένουν εκτός αγοράς.
Την ίδια στιγμή, «η αντιμετώπιση ενός ζητήματος δεν μπορεί να είναι αποτελεσματική εάν δεν γίνουν γνωστές και πλήρως κατανοητές οι αιτίες του», με την παλαιότητα των κτιρίων και το αυξημένο κόστος ανακαίνισης να αποτελούν βασικά εμπόδια.
Όλα αυτά τα θέματα θα συζητηθούν στην κορυφαία εκδήλωση για τον κλάδο της ακίνητης περιουσίας, την 6η Premium Real Estate Expo, η οποία επιστρέφει πιο δυναμική από ποτέ, φιλοξενώντας το μέλλον του real estate στο Metropolitan Expo από τις 15 έως τις 17 Μαΐου 2026.
Όπως εξηγεί, το πρόβλημα είναι πολυπαραγοντικό: από τις αποποιήσεις κληρονομιών και τις συνιδιοκτησίες μέχρι τη δημογραφική συρρίκνωση στην Περιφέρεια και την αύξηση των νοικοκυριών στα αστικά κέντρα. Σε αυτή τη βάση, η στρατηγική εστιάζει στην ενεργοποίηση των κλειστών κατοικιών μέσω ενός ευρέος πλέγματος μέτρων. «Η επιτυχημένη στεγαστική πολιτική συνδέεται άμεσα με την ενεργοποίηση των κλειστών κατοικιών», τονίζει, αναφερόμενος σε φορολογικά κίνητρα, προγράμματα ανακαίνισης και θεσμικές αλλαγές.
Παράλληλα, αναγνωρίζει τον κρίσιμο ρόλο των τραπεζών και των servicers, επισημαίνοντας ότι «οι λύσεις δεν μπορούν να είναι μονομερείς και αποσπασματικές», αλλά απαιτούν συντονισμένη δράση όλων των εμπλεκόμενων φορέων.
Έχουμε εικόνα για το ποιο είναι το πραγματικό ποσοστό «ανενεργών» κατοικιών στην Ελλάδα και ποια τα βασικά αίτια μη αξιοποίησής τους;
Για να εκτιμήσουμε το μέγεθος ενός ζητήματος οφείλουμε να συγκεντρώνουμε τα στατιστικά δεδομένα και στην συνέχεια να προχωρούμε στην ποιοτική αξιολόγηση αυτών. Η ΕΛΣΤΑΤ αναφέρει ότι το ποσοστό κενότητας κατοικιών είναι 34,5%, στο οποίο όμως προσμετρώνται οι δευτερεύουσες και εξοχικές κατοικίες. Σύμφωνα με τα στοιχεία που έχουμε από την ΑΑΔΕ, το ποσοστό κενών κατοικιών ανέρχεται από 13,5 έως 15% (αντιστοιχούν σε περίπου 900 χιλιάδες κατοικίες).
Προφανώς το ποσοστό «ανενεργών» κατοικιών δεν είναι αμελητέο και για αυτό τον λόγο έχουμε θέσει ως κεντρική προτεραιότητα να ενεργοποιηθούν ξανά οι κλειστές κατοικίες και να διατεθούν στην αγορά, για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης. Η αντιμετώπιση ενός ζητήματος δεν μπορεί να είναι αποτελεσματική εαν δεν γίνουν γνωστές και πλήρως κατανοητές οι αιτίες του.
Κυριότερη αιτία της ύπαρξης ανενεργών κατοικιών είναι η παλαιότητά τους. Υπολογίζουμε ότι πάνω από το 80% των κατοικιών έχουν κατασκευασθεί πριν το 2000. Εν τω μεταξύ τα τελευταία έτη, με την σημαντική αύξηση του κόστους των επισκευών και των υλικών ανακαινίσεων, πολλοί συμπολίτες μας δυσκολεύονται να ανακαινίσουν την ακίνητη περιουσία τους, προκειμένου να γίνει αυτή αξιοποιήσιμη.
Υπάρχουν και άλλες αιτίες όπως οι αποποιήσεις κληρονομιών κατά τα έτη της κρίσης και συνιδιοκτησίες που συχνά δυσκολεύουν την χρήση των κατοικιών, η αύξηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων καθώς και η δημογραφική μείωση, ειδικά στην Περιφέρεια. Σύμφωνα με την απογραφή του 2021 ο πληθυσμός της Ελλάδας μειώθηκε κατά 3,1%, με την μεγαλύτερη μείωση να καταγράφεται στην Περιφέρεια. Η συνολική μείωση του πληθυσμού οδηγεί στην αύξηση των κενών κατοικιών. Υπάρχει όμως και μια επιπλέον δημογραφική τάση που είναι η αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών (+4,8% σε σχέση με το 2011), κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα. Η καταγραφή και η αποτύπωση αυτών των δεδομένων φανερώνει και το πόσο αλληλένδετα προβλήματα είναι το δημογραφικό και το στεγαστικό.
Υπάρχουν σήμερα άμεσα εφαρμόσιμα φορολογικά ή θεσμικά κίνητρα που μπορούν να ενεργοποιήσουν τα «κλειστά» ακίνητα;
Η επιτυχημένη στεγαστική πολιτική συνδέεται άμεσα με την ενεργοποίηση των κλειστών κατοικιών. Η Ελληνική Κυβέρνηση μέσω του υπουργείου προχωρά στην χάραξη μίας ολιστικής, συνεκτικής και ρεαλιστικής πολιτικής στέγασης, η οποία αποτελείται από δέσμη άνω των 45 προγραμμάτων, μέτρων και παρεμβάσεων συνολικού κόστους 6,5 δισ. ευρώ. Μεταξύ αυτών είναι προγράμματα, φορολογικά κίνητρα και νομοθετικές και άλλες παρεμβάσεις που αποσκοπούν στην διάθεση των μέχρι τώρα κλειστών κατοικιών στην αγορά.
Υπάρχουν προγράμματα εκσυγχρονισμού και αναβάθμισης κατοικιών για διάθεσή τους στην αγορά στέγασης όπως το «Αναβαθμίζω το Σπίτι μου», το «Εξοικονομώ 2025», το «Ανακαινίζω – Νοικιάζω».
Επιπλέον εντός του επόμενου διαστήματος θα ξεκινήσει η εφαρμογή του νέου προγράμματος Ανακαίνισης κατοικιών, για το οποίο έχει εξασφαλιστεί συνολικός ΠΥ 485 εκατ. ευρώ από το ΕΣΠΑ, μέσω του οποίου θα επιδοτούνται κλειστές κατοικίες που θα εκμισθωθούν για μακροχρόνια μίσθωση ή θα χρησιμοποιηθούν για ιδιοκατοίκηση καθώς και ανοιχτές κατοικίες που θα χρησιμοποιηθούν για ιδιοκατοίκηση, με επιδότηση έως 90% των επιλέξιμων δαπανών έως και 36.000 ευρώ.
Σημαντικός μοχλός άσκησης πολιτικής είναι τα φορολογικά κίνητρα και απαλλαγές για σχετικές δαπάνες. Ήδη εφαρμόζονται φορολογικά κίνητρα για δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων. Από 01/01/2024 εφαρμόστηκε μεγαλύτερη μείωση φόρου για δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων (αύξηση από το 40% στο 100%) όπου λαμβάνονται και υπόψη οι δαπάνες αγοράς αγαθών. Οι δαπάνες που πραγματοποιούνται για την αγορά αγαθών και τη λήψη υπηρεσιών που σχετίζονται με την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση κτιρίων, τα οποία δεν έχουν ήδη ενταχθεί ή δεν εντάσσονται σε πρόγραμμα αναβάθμισης κτιρίων, μειώνουν, ισόποσα κατανεμημένες σε περίοδο πέντε (5) ετών, τον φόρο εισοδήματος των φυσικών προσώπων, μέχρι του αναλογούντος για κάθε φορολογικό έτος φόρου, με ανώτατο συνολικά όριο δαπάνης τις δεκαέξι χιλιάδες (16.000) ευρώ.
Μια εξίσου σημαντική κατηγορία είναι τα φορολογικά κίνητρα για χρήση ηλεκτρονικών συναλλαγών για δαπάνες επισκευής και συντήρησης κατοικίας. Στο εν λόγω πλαίσιο, το 30% των δαπανών που πραγματοποιούνται με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής προς συγκεκριμένους επαγγελματίες και μέχρι του ποσού των 5.000 ευρώ ετησίως, εκπίπτουν από το φορολογητέο εισόδημα των φυσικών προσώπων. Τέλος υπάρχουν τα φορολογικά κίνητρα για μετατροπή σε μακροχρόνια μίσθωση και περιορισμός βραχυχρόνιων μισθώσεων. Συγκεκριμένα υπάρχει απαλλαγή φόρου εισοδήματος από μισθώματα για 3 έτη για μετατροπή χρήσης ακινήτου από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση τουλάχιστον 3 ετών καθώς και απαγόρευση νέων βραχυχρόνιων στο 1ο, 2ο και 3ο δημοτικό διαμέρισμα Δήμου Αθηναίων μέχρι το τέλος του 2026. Σε αυτό το σημείο να τονίσουμε ότι ήδη παρατηρείται μείωση του συνολικού αριθμού ακινήτων προς βραχυχρόνια μίσθωση στην Αθήνα.
Πέρα από την φορολογική πολιτική η Κυβέρνηση προχωρά σε θεσμικά μέτρα αντιμετώπισης της στεγαστικής κρίσης όπως είναι η τροποποίηση του Κληρονομικού Δικαίου. Το Νομοσχέδιο βρίσκεται ήδη στην Διαβούλευση και προβλέπει ότι ο κληρονόμος δεν θα ευθύνεται για τα χρέη με την ατομική του περιουσία, έτσι ώστε να μειωθούν οι αποποιήσεις κληρονομιάς, ενώ θα δίνεται δυνατότητα αντί για κληρονομική μερίδα να επιδικάζεται χρηματική αποζημίωση, έτσι ώστε να μειωθούν οι συνιδιοκτησίες, που καθιστούν δυσκολότερη την αξιοποίηση των ακινήτων.
Έχοντας επίγνωση ότι το στεγαστικό ζήτημα έχει άμεση σχέση με το δημογραφικό ζήτημα έχουμε προχωρήσει στον σχεδιασμό και υλοποίηση Προγράμματος δημογραφικής ανάπτυξης – μετεγκατάστασης. Το πρόγραμμα αφορά σε οικονομική ενίσχυση 10.000€ σε όποιον μετεγκατασταθεί στις επιλεγμένες περιοχές, εφαρμόζεται ήδη πιλοτικά στον Έβρο και σχεδιάζεται η επέκτασή του σε νέες περιοχές. Έχει ψηφιστεί η σταδιακή κατάργηση ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε οικισμούς με πληθυσμό έως 1.500 κατοίκους.
Σημειώνεται ότι στα πλαίσια της διαφάνειας και των καθαρών όρων για όλους, τα προαναφερθέντα μέτρα είναι διαθέσιμα σε κάθε πολίτη μέσω της ψηφιακής πύλης στεγαστικής πολιτικής stegasi.gov.gr.
Ποιος είναι ο ρόλος των τραπεζών και των servicers στη διαχείριση και επαναφορά ακινήτων στην αγορά;
Για την ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης και την επαναφορά ακινήτων στην αγορά θεωρούμε πολύ σημαντικό τον ρόλο της στεγαστικής πίστης και του τραπεζικού συστήματος, ο οποίος δέχθηκε πίεση στα χρόνια της κρίσης με αποτέλεσμα να επηρεαστεί συνολικά η λειτουργία της οικονομίας και της στεγαστικής αγοράς.
Τα τραπεζικά ιδρύματα συνέβαλαν στην υλοποίηση προγραμμάτων για την αγορά ή επισκευή κατοικίας, μέσω άτοκων και χαμηλότοκων δανείων. Αναφέρουμε τα Προγράμματα «ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ Ι» και «ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ ΙΙ», με συνολικό Π/Υ 3 δισ. που έχουν ωφελήσει πάνω από 20.000 νοικοκυριά στην απόκτηση πρώτης κατοικίας και οδήγησαν στην αύξηση της ιδιοκατοίκησης. Εκσυγχρονισμός και Αναβάθμιση κατοικιών για διάθεσή τους στην αγορά στέγασης. Επιπλέον προγράμματα όπως το «Αναβαθμίζω το Σπίτι μου» και το « Εξοικονομώ 2025» συμβάλλουν σε αυτή την κατεύθυνση.
Αναντίρρητη είναι όμως η ανάγκη για τα τραπεζικά ιδρύματα και οι servicers να προχωρήσουν άμεσα στην διάθεση των ακινήτων που έχουν περιέλθει στην κυριότητά τους στην αγορά. Για τον λόγο αυτό θεσπίστηκε το μέτρο της Προσαύξησης 100% του ΕΝ.Φ.Ι.Α. για τα έτη 2026 έως 2028 για κενά διαμερίσματα και μονοκατοικίες που έχουν περιέλθει σε πιστωτικά ιδρύματα ή διαχειριστές πιστώσεων μέσω πλειστηριασμών, προκειμένου να καταστούν άμεσα αξιοποιήσιμες.
Το τραπεζικό σύστημα το χρειαζόμαστε αρωγό σε αυτήν οργανωμένη προσπάθεια που κάνουμε για την αντιμετώπιση του στεγαστικού ζητήματος διότι οι λύσεις δεν μπορούν να είναι μονομερείς και αποσπασματικές. Αντιθέτως χρειάζεται η συμβολή, η γνώση και η εμπειρία όλων των ενδιαφερόμενων μερών ώστε να επιτευχθεί η βέλτιστη λύση σε όρους νομιμότητας και αποτελεσματικότητας.
