Η ελληνική αγορά ακινήτων εξακολουθεί να κινείται σε ανοδική τροχιά, με την Τράπεζα της Ελλάδος να προειδοποιεί ότι το ράλι τιμών δύσκολα θα ανακοπεί στο προσεχές διάστημα.

Όπως επισημαίνεται στην Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας, η ζήτηση για κατοικίες παραμένει έντονη, τόσο στα νεόδμητα όσο και στα παλαιότερα διαμερίσματα, ενώ διαπιστώνεται διαφοροποίηση στις τιμές ανά γεωγραφική περιοχή, με τα μεγάλα αστικά κέντρα να πρωταγωνιστούν.

Η κεντρική τράπεζα αποδίδει τη συνεχιζόμενη άνοδο στις αυξημένες επενδυτικές τοποθετήσεις σε ακίνητα, την έλλειψη νέας οικοδομικής προσφοράς, αλλά και το υψηλό κόστος κατασκευής, το οποίο συνεχίζει να επιβαρύνει την τελική τιμή πώλησης.

Παρά το γεγονός ότι τα επιτόκια παραμένουν σχετικά υψηλά, η αγορά δείχνει αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα, τροφοδοτούμενη από κεφάλαια του εξωτερικού και τη σταθερή τουριστική ζήτηση.

Μέση αύξηση 2,2% στα υλικά τον Σεπτέμβριο

Στο μέτωπο της οικοδομής, η ανοδική πίεση στις τιμές των υλικών δεν δείχνει σημάδια αποκλιμάκωσης. Τον Σεπτέμβριο του 2025, οι συνολικές τιμές οικοδομικών υλικών κατέγραψαν μέση αύξηση 2,2%, σύμφωνα με τα νεότερα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, επιβεβαιώνοντας ότι ο πληθωρισμός κόστους εξακολουθεί να ασκεί έντονη πίεση στους προϋπολογισμούς των έργων.

Αυξήσεις καταγράφηκαν σχεδόν σε όλες τις βασικές κατηγορίες υλικών: θερμαντικά σώματα (+5,8%), πλαστικοί σωλήνες (+5,4%), αγωγοί χάλκινων (+4,6%), κουφώματα αλουμινίου (+4,2%), έτοιμο σκυρόδεμα (+3,5%) και τούβλα (+3,5%), ενώ μικρότερες αλλά σημαντικές ανατιμήσεις σημειώθηκαν σε τσιμέντο, πλακίδια και ενισχυτικά κονιαμάτων.

Οι μόνες κατηγορίες που κατέγραψαν πτώση ήταν η ηλεκτρική ενέργεια (-3,7%) και ο σίδηρος οπλισμού (-1,6%), εξέλιξη που ωστόσο δεν αρκεί για να αντισταθμίσει τη συνολική άνοδο του κόστους.

Ο γενικός δείκτης τιμών υλικών κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών αυξήθηκε κατά 2,2% σε ετήσια βάση τον Σεπτέμβριο, έναντι 5,5% την αντίστοιχη περίοδο του 2024. Παράλληλα, σημειώθηκε οριακή μηνιαία άνοδος 0,01% σε σχέση με τον Αύγουστο, ενώ ο δείκτης τιμών έργων κατασκευής νέων κατοικιών αυξήθηκε κατά 2,1% το τρίτο τρίμηνο του έτους.

Ανθεκτική αγορά με περιορισμούς στην προσφορά

Η Τράπεζα της Ελλάδος υπογραμμίζει ότι η συνεχιζόμενη αύξηση των τιμών κατοικιών
αποδίδεται κυρίως στη χαμηλή προσφορά νέων κατοικιών, στις καθυστερήσεις αδειοδοτήσεων και στο υψηλό κόστος χρηματοδότησης των κατασκευαστικών έργων.

Ειδικά στα μεγάλα αστικά κέντρα -Αθήνα, Θεσσαλονίκη και νησιά με τουριστική ανάπτυξη- η πίεση στις τιμές είναι εντονότερη, καθώς η ζήτηση υπερβαίνει κατά πολύ την προσφορά.

Παράλληλα, οι επενδύσεις σε ακίνητα από ξένους αγοραστές και προγράμματα τύπου Golden Visa διατηρούνται σε υψηλά επίπεδα, ενισχύοντας τη ζήτηση για νεόδμητα διαμερίσματα σε περιοχές υψηλής εμπορικής και τουριστικής αξίας. Η ΤτΕ εκτιμά ότι η δυναμική του real estate θα παραμείνει θετική έως και το 2026, αν και με ηπιότερους ρυθμούς, καθώς η αγορά θα αρχίσει σταδιακά να εξισορροπείται.

Οι προοπτικές και οι προκλήσεις

Η ανοδική πορεία των τιμών ακινήτων και του κόστους κατασκευής δημιουργεί, σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, ένα σύνθετο μείγμα προκλήσεων. Από τη μία πλευρά, ενισχύει την αξία του υφιστάμενου αποθέματος και προσελκύει επενδυτές. Από την άλλη, δυσχεραίνει την πρόσβαση των νοικοκυριών σε νέα κατοικία, καθώς το κόστος δανεισμού και κατασκευής παραμένει υψηλό.

Αναλυτές σημειώνουν ότι η σταθεροποίηση των επιτοκίων και η ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας μέσω χρηματοδοτικών εργαλείων του Ταμείου Ανάκαμψης θα μπορούσαν να λειτουργήσουν εξισορροπητικά το 2026. Ωστόσο, ο κλάδος εξακολουθεί να εξαρτάται από την πορεία των διεθνών τιμών ενέργειας και πρώτων υλών, καθώς και από τη συνολική κατεύθυνση της νομισματικής πολιτικής στην Ευρωζώνη.

Το μήνυμα της Τράπεζας της Ελλάδος είναι σαφές: η αγορά ακινήτων παραμένει ανθεκτική αλλά ευάλωτη σε εξωτερικές πιέσεις. Το ράλι των τιμών πιθανότατα θα συνεχιστεί, ωστόσο η διατήρηση της ισορροπίας ανάμεσα στην ανάπτυξη και την προσβασιμότητα στην κατοικία θα αποτελέσει κρίσιμη πρόκληση για την επόμενη διετία.