Η εικόνα της ελληνικής αγοράς κατοικίας θυμίζει πλέον τα χρόνια πριν από την κρίση: έντονη ζήτηση, περιορισμένη προσφορά και τιμές που ανεβαίνουν με σταθερό ρυθμό, παρά τις πιέσεις στο εισόδημα των νοικοκυριών. Το δεύτερο τρίμηνο του 2025 επιβεβαίωσε τη δυναμική αυτή, με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος να δείχνουν νέα άνοδο σε όλη τη χώρα – από την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη έως τις μικρότερες πόλεις.
Σύμφωνα με την τελευταία Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 7,3% σε ετήσια βάση, ξεπερνώντας για πρώτη φορά μετά από 17 χρόνια το ιστορικό υψηλό του 2008. Ο σχετικός δείκτης τιμών διαμορφώθηκε στις 107,5 μονάδες, ένδειξη ότι η αγορά κατοικίας βρίσκεται πλέον σε νέα φάση ωρίμανσης.
Η άνοδος είναι διάχυτη, με τα παλαιά διαμερίσματα να κερδίζουν έδαφος, καθώς το απόθεμα νεόδμητων κατοικιών παραμένει περιορισμένο. Οι τιμές στα παλαιά ακίνητα ενισχύθηκαν κατά 7,6% σε ετήσια βάση, ενώ στα νεόδμητα η αύξηση διαμορφώθηκε στο 6,8%.
Οι μεγαλύτερες μεταβολές εντοπίζονται στη Θεσσαλονίκη και στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας, όπου οι τιμές σκαρφάλωσαν κατά 8,8%. Στην Αθήνα, η αγορά παραμένει ιδιαίτερα ανθεκτική, με άνοδο 5,9% και τον δείκτη να φτάνει στις 112,2 μονάδες – 10,8 πάνω από το προ κρίσης ρεκόρ.
Όπως επισημαίνει η Τράπεζα της Ελλάδος, η διατήρηση της ανοδικής τάσης συνδέεται με την ισχυρή ζήτηση από το εσωτερικό αλλά και από ξένους επενδυτές, οι οποίοι εξακολουθούν να βλέπουν τα ελληνικά ακίνητα ως ασφαλές καταφύγιο. Την ίδια ώρα, η προσφορά νέων κατοικιών παραμένει περιορισμένη, κυρίως λόγω της υποτονικής οικοδομικής δραστηριότητας την τελευταία δεκαετία και της καθυστέρησης στην ανανέωση του αποθέματος.
Η κατάσταση επιδεινώθηκε το πρώτο εξάμηνο του 2025, καθώς οι οικοδομικές άδειες μειώθηκαν κατά 14% σε αριθμό και 24% σε επιφάνεια. Η κάμψη αποδίδεται, μεταξύ άλλων, στην πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας που έκρινε αντισυνταγματικό το σύστημα κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού. Σύμφωνα με την ΤτΕ, η επικείμενη αναμόρφωση του πλαισίου μπορεί να λειτουργήσει ως μοχλός ανάκαμψης για τον κατασκευαστικό κλάδο.
Ανοδική πορεία και στα ενοίκια
Η αύξηση στις τιμές πώλησης συνοδεύεται από ανάλογη άνοδο στα ενοίκια. Ο δείκτης ενοικίων διαμορφώθηκε στις 114,7 μονάδες το γ΄ τρίμηνο του 2025, έναντι 103,6 ένα χρόνο νωρίτερα, με την ΤτΕ να καταγράφει επιταχυνόμενη δυναμική. Παρά την πρόοδο, ο δείκτης παραμένει χαμηλότερα από το ιστορικό υψηλό των 124,3 μονάδων του 2011, ωστόσο η πίεση στο κόστος στέγασης είναι εμφανής.
Το μέσο ελληνικό νοικοκυριό δαπανά πλέον το 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματός του για στέγαση – ένα από τα υψηλότερα ποσοστά στην Ευρωζώνη. Η Τράπεζα της Ελλάδος υπογραμμίζει την ανάγκη για πολιτικές ενίσχυσης του στεγαστικού αποθέματος και διευκόλυνσης της πρόσβασης σε προσιτή κατοικία.
Παρότι οι αυξήσεις τιμών θα μπορούσαν να δημιουργήσουν κυκλικούς κινδύνους στην αγορά, η ΤτΕ εκτιμά ότι προς το παρόν δεν συντρέχουν λόγοι ανησυχίας για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα. Οι χορηγήσεις στεγαστικών δανείων παραμένουν σε χαμηλά επίπεδα, περιορίζοντας την πιθανότητα υπερθέρμανσης της αγοράς.
Την ίδια στιγμή, τα ελληνικά νοικοκυριά εμφανίζουν ενισχυμένη καθαρή περιουσιακή θέση. Σύμφωνα με στοιχεία του Ευρωπαϊκού Συστήματος Κεντρικών Τραπεζών, ο καθαρός πλούτος ανά κάτοικο ανήλθε σε 87.600 ευρώ το α΄ τρίμηνο του 2025, σημειώνοντας αύξηση 8% σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Σχεδόν το 60% αυτού του πλούτου προέρχεται από την αξία της κατοικίας.
Ο δείκτης χρέους προς περιουσιακά στοιχεία υποχώρησε στο 9,1%, χαμηλότερα από τον μέσο όρο της Ευρωζώνης (10,7%), γεγονός που δείχνει ότι, παρά τις αυξανόμενες πιέσεις στο στεγαστικό κόστος, τα ελληνικά νοικοκυριά παραμένουν σε σχετικά σταθερή οικονομική βάση.
Μια αγορά που ωριμάζει – με προκλήσεις μπροστά
Η εικόνα της αγοράς κατοικίας το 2025 είναι διττή: από τη μια, η σταθερή άνοδος των τιμών αντικατοπτρίζει την επιστροφή εμπιστοσύνης και τη δυναμική της ελληνικής οικονομίας· από την άλλη, η στενότητα προσφοράς και το υψηλό κόστος στέγασης αναδεικνύουν τις ανισορροπίες που παραμένουν.
Όπως σημειώνει η Τράπεζα της Ελλάδος, το στοίχημα για την επόμενη περίοδο είναι η ισορροπία ανάμεσα στην ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων και τη διασφάλιση προσιτής στέγης για τα νοικοκυριά – μια ισορροπία που θα κρίνει αν η άνοδος των τιμών θα αποτελέσει ένδειξη υγιούς ανάπτυξης ή αρχή νέων πιέσεων για την κοινωνία.
