Οι φορολογικές παγίδες στην αγορά ακινήτων: Τι πρέπει να προσέχουν όσοι απέκτησαν σπίτι φέτος – Πώς θα καλύψουν τα τεκμήρια

Παρά τη συνεχιζόμενη άνοδο των τιμών πώλησης, η αγορά ακινήτων διατηρεί υψηλές ταχύτητες με τις αγοραπωλησίες να παραμένουν στην «πρώτη γραμμή».

Πίσω όμως από τη δυναμική εικόνα της αγοράς, κρύβεται ένας φορολογικός γρίφος που θα απασχολήσει χιλιάδες φορολογούμενους στις δηλώσεις του 2026. Όσοι απέκτησαν ακίνητο μέσα στο 2025 καλούνται από τώρα να κάνουν τους υπολογισμούς τους, προκειμένου να μη βρεθούν προ εκπλήξεων.

Η μεγαλύτερη φορολογική παγίδα στις αγοραπωλησίες ακινήτων βρίσκεται στα τεκμήρια. Μπορεί το τεκμήριο διαβίωσης για τις κατοικίες να μειώθηκε φέτος έως και 35%, ωστόσο αυτό δεν αρκεί για να περιορίσει τη συνολική επιβάρυνση. Με την υποβολή των νέων φορολογικών δηλώσεων, στο παιχνίδι μπαίνει και το τεκμήριο απόκτησης περιουσιακών στοιχείων, το γνωστό «πόθεν έσχες» το οποίο έρχεται να φουσκώσει τον φορολογικό λογαριασμό.

Αν τα ποσά που δαπανήθηκαν για την αγορά του ακινήτου δεν καλύπτονται από τα δηλωθέντα εισοδήματα, οι φορολογούμενοι κινδυνεύουν να φορολογηθούν με βάση το τεκμαρτό εισόδημα που θα προκύψει, πληρώνοντας έξτρα φόρο.

Πώς «σβήνεται» ο πρόσθετος φόρος

Ωστόσο, η νομοθεσία δίνει τη δυνατότητα στους φορολογούμενους να καλύψουν τα τεκμήρια με εισοδήματα προηγούμενων ετών, τραπεζικό δανεισμό, δανεικά από συγγενείς, χρηματικές γονικές παροχές ή έσοδα από πώληση άλλων περιουσιακών στοιχείων. Όλα όμως πρέπει να αποδεικνύονται με τα αντίστοιχα παραστατικά, καθώς σε διαφορετική περίπτωση η εφορία δεν αναγνωρίζει την κάλυψη.

Τι πρέπει να γνωρίζουν οι αγοραστές

Για να αποφύγουν τις φορολογικές παγίδες, όσοι έχουν αποκτήσει ή σκοπεύουν να αποκτήσουν ακίνητο μέχρι το τέλος του έτους θα πρέπει να έχουν υπόψη τους ορισμένους βασικούς κανόνες:

• Στη δαπάνη απόκτησης δεν περιλαμβάνεται μόνο το τίμημα αγοράς, αλλά και ο φόρος μεταβίβασης, τα συμβολαιογραφικά έξοδα και κάθε άλλη επιβάρυνση που συνδέεται με τη συναλλαγή.
• Ως τεκμαρτή δαπάνη λαμβάνεται το συνολικό ποσό που προκύπτει από το συμβόλαιο, εκτός αν από φορολογικό έλεγχο διαπιστωθεί μεγαλύτερη πραγματική δαπάνη.
• Κρίσιμος χρόνος είναι η σύνταξη του συμβολαίου, εφόσον έχει καταβληθεί ολόκληρο το τίμημα και έχει παραδοθεί το ακίνητο. Διαφορετικά, η δαπάνη κατανέμεται στα έτη καταβολής των δόσεων.
• Στην ανέγερση οικοδομής που διαρκεί περισσότερα από ένα έτη, η δαπάνη επιμερίζεται ανάλογα με το κόστος κάθε έτους.
• Επισκευές και συντηρήσεις δεν θεωρούνται δαπάνη απόκτησης, σε αντίθεση με προσθήκες ή επεκτάσεις.
• Σε περιπτώσεις συνιδιοκτησίας, ψιλής κυριότητας και επικαρπίας ή πλειστηριασμών, η δαπάνη κατανέμεται με βάση τα ποσοστά που προβλέπει η φορολογική νομοθεσία.