Σημάδια υπερτίμησης και αυξημένης κοινωνικής πίεσης καταγράφει η Ευρωπαϊκή Επιτροπή για την ελληνική αγορά ακινήτων, σύμφωνα με την πρόσφατη έκθεση «Housing in the European Union – ECOFIN 2025».
Οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα, όπως επισημαίνει η Κομισιόν, βρίσκονται έως και 20% υψηλότερα από τα επίπεδα που δικαιολογούνται από τα θεμελιώδη οικονομικά δεδομένα, αποτυπώνοντας μια αγορά ταυτόχρονα δυναμική αλλά και ευάλωτη.
Η ανάλυση της Επιτροπής περιγράφει μια αγορά με χαρακτηριστικά «κοινωνικής φούσκας», όπου η αυξημένη ζήτηση και οι διαρθρωτικές αδυναμίες της προσφοράς έχουν οδηγήσει σε έντονες ανισορροπίες.
Σύμφωνα με ανάλυση του CityValue Real Estate, παρουσιάζονται τα βασικά συμπεράσματα της έκθεσης και αξιολογούνται οι προοπτικές για όσους σχεδιάζουν να αγοράσουν ή να επενδύσουν σε ακίνητα στην Ελλάδα το 2025.
Ισχυρή άνοδος τιμών και ενοικίων – Διεύρυνση του κοινωνικού χάσματος
Από το 2018 μέχρι σήμερα, οι τιμές κατοικιών στη χώρα έχουν αυξηθεί άνω του 60%, ενώ τα ενοίκια έχουν ενισχυθεί περισσότερο από 45%. Αντίθετα, οι μισθοί αυξήθηκαν λιγότερο από 20%, γεγονός που έχει διευρύνει το χάσμα μεταξύ κόστους στέγασης και διαθέσιμου εισοδήματος.
Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή υπογραμμίζει ότι το φαινόμενο αυτό δεν συνδέεται με τραπεζική αστάθεια, αλλά με κοινωνική ανισορροπία, καθώς ολοένα και περισσότεροι πολίτες δυσκολεύονται να αποκτήσουν ή να ενοικιάσουν κατοικία σε προσιτό κόστος. Ο δείκτης επιβάρυνσης των νοικοκυριών για στέγαση έχει φτάσει σε ιστορικά υψηλά επίπεδα, με πολλές οικογένειες να διαθέτουν πάνω από το 40% του μηνιαίου εισοδήματός τους για ενοίκιο ή δόση στεγαστικού δανείου.
Μια αγορά δύο ταχυτήτων Η ελληνική αγορά ακινήτων χαρακτηρίζεται πλέον από ένα σύστημα δύο ταχυτήτων. Από τη μία πλευρά βρίσκονται μεγάλοι θεσμικοί και διεθνείς επενδυτές, οι οποίοι αγοράζουν μαζικά ακίνητα — κυρίως για εκμετάλλευση μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων ή με επενδυτικό προσανατολισμό. Από την άλλη, το μεγαλύτερο μέρος των νοικοκυριών βλέπει τις τιμές να αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματά του, με αποτέλεσμα τη σταδιακή απομάκρυνση μεγάλου τμήματος του πληθυσμού από την ιδιοκατοίκηση.
Η Κομισιόν προειδοποιεί ότι, αν δεν ενισχυθεί η προσφορά νέας κατοικίας και δεν ληφθούν μέτρα για την κοινωνική στέγαση, η ψαλίδα μεταξύ των δύο αυτών ομάδων θα συνεχίσει να διευρύνεται.
Παράγοντες ανόδου των τιμών – Ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης
Η έκθεση αποδίδει την έντονη άνοδο των τιμών κυρίως στην περιορισμένη προσφορά. Παρά τη σημαντική αύξηση των επενδυτικών κεφαλαίων και της ζήτησης, η οικοδομική δραστηριότητα στην Ελλάδα εξακολουθεί να κινείται με αργούς ρυθμούς, λόγω:
- υψηλού κόστους κατασκευής,
- χρονοβόρων διαδικασιών αδειοδότησης,
- και έλλειψης επαρκούς πολεοδομικού σχεδιασμού.
Στον αντίποδα, η ζήτηση παραμένει ισχυρή, τροφοδοτούμενη από: - την εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb,
- το αυξημένο ενδιαφέρον ξένων επενδυτών,
- το πρόγραμμα Golden Visa,
- και την παραδοσιακή αντίληψη του ακινήτου ως ασφαλούς επενδυτικού καταφυγίου.
Η συνδυαστική επίδραση αυτών των παραγόντων έχει οδηγήσει σε μια αγορά χαμηλής ελαστικότητας, όπου ακόμη και μικρές μεταβολές στη ζήτηση προκαλούν δυσανάλογες αυξήσεις τιμών. Η Κομισιόν αναδεικνύει και τις θεσμικές αδυναμίες του ελληνικού πλαισίου. Η χώρα εξακολουθεί να διαθέτει ελάχιστο απόθεμα κοινωνικής κατοικίας, ενώ η έλλειψη ολοκληρωμένου Κτηματολογίου και οι καθυστερήσεις στις πολεοδομικές αδειοδοτήσεις — που σε πολλές περιπτώσεις ξεπερνούν τους έξι μήνες — περιορίζουν τη διαφάνεια και αποθαρρύνουν τις επενδύσεις.
Παράλληλα, η απουσία συντονισμένης πολιτικής στέγασης επιτείνει τις πιέσεις στα χαμηλότερα εισοδηματικά στρώματα, ενισχύοντας τον κοινωνικό αποκλεισμό και αυξάνοντας την ανάγκη για δημόσιες παρεμβάσεις.
Προοπτικές και ευκαιρίες
Σύμφωνα με την ανάλυση του CityValue Real Estate, η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε φάση ωρίμανσης. Οι τιμές, αν και υψηλές, ενδέχεται να σταθεροποιηθούν μεσοπρόθεσμα, ιδίως εφόσον ενισχυθεί η οικοδομική δραστηριότητα και επιταχυνθούν οι μεταρρυθμίσεις στη διαχείριση γης.
Η εταιρεία εκτιμά ότι οι επενδύσεις σε επιλεγμένες περιοχές -όπως το ιστορικό κέντρο της Αθήνας, τα νότια προάστια και ζώνες με αναβαθμιζόμενες υποδομές- εξακολουθούν να παρουσιάζουν προοπτική υπεραξίας. Παράλληλα, οι μακροπρόθεσμοι επενδυτές που εστιάζουν στη βιώσιμη ανάπτυξη και στην ενεργειακή αναβάθμιση κτιρίων αναμένεται να ωφεληθούν περισσότερο από τη σταδιακή προσαρμογή της αγοράς.
Όπως σημειώνει η ανάλυση, η ελληνική αγορά παραμένει ελκυστική σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές, υπό την προϋπόθεση ότι θα αντιμετωπιστούν οι διαρθρωτικές στρεβλώσεις και θα ενισχυθεί η θεσμική σταθερότητα που ζητούν οι επενδυτές.
