Η εικόνα που προκύπτει σήμερα από την αγορά ακινήτων θυμίζει όλο και περισσότερο δύο παράλληλους κόσμους που δεν συναντιούνται. Από τη μία πλευρά βρίσκονται οι τιμές που εμφανίζονται στις αγγελίες και από την άλλη οι τιμές στις οποίες τελικά κλείνουν οι συναλλαγές.

Ανάμεσα στους δύο αυτούς κόσμους, η απόσταση όχι μόνο παραμένει, αλλά μεγαλώνει. Τα πρόσφατα στοιχεία της ReDataset, τα οποία συγκρίνουν ζητούμενες τιμές και πραγματικές αγοραπωλησίες σε βασικές αστικές περιοχές της χώρας για την περίοδο 2022–2025, αποτυπώνουν με αριθμούς αυτό που εδώ και καιρό βιώνουν όσοι κινούνται στην αγορά.

Το χάσμα μεταξύ αγγελιών και συναλλαγών σχεδόν διπλασιάστηκε μέσα σε τέσσερα χρόνια: από 19,9% το 2022 έφτασε στο 34,4% το 2025. Σε απόλυτους όρους, οι αγγελίες κινούνται στα 2.325 ευρώ ανά τετραγωνικό, ενώ οι πραγματικές τιμές πώλησης περιορίζονται στα 1.730 ευρώ.

Η απόκλιση αυτή δεν αποτελεί απλώς στατιστικό εύρημα. Δημιουργεί μια πλασματική εικόνα αγοράς, καθώς οι τιμές των αγγελιών καταγράφονται, αναπαράγονται και τελικά εκλαμβάνονται ως «αγοραίες».

Έτσι, σχηματίζεται μια τεχνητή φούσκα προσδοκιών, η οποία δεν αντανακλά την πραγματική αγοραστική δυνατότητα. Το αποτέλεσμα είναι φαύλος κύκλος. Οι ενδιαφερόμενοι δυσκολεύονται να βρουν ακίνητο σε τιμές που να ανταποκρίνονται στα εισοδήματά τους, ενώ οι ιδιοκτήτες παραμένουν εγκλωβισμένοι σε ζητούμενα ποσά που βλέπουν στις αγγελίες και θεωρούν ρεαλιστικά, χωρίς όμως να επιβεβαιώνονται στην πράξη.

Η αγορά «κολλάει» ανάμεσα σε προσδοκίες και πραγματικότητα. Η στρέβλωση γίνεται ακόμη μεγαλύτερη όταν επιχειρείται να αποτυπωθεί η πραγματική αξία των ακινήτων.

Στις αγοραπωλησίες, η τιμή που δηλώνεται στα συμβόλαια είναι συνήθως η αντικειμενική, ενώ το πραγματικό τίμημα διαμορφώνεται υψηλότερα, εκτός επίσημης καταγραφής. Έτσι, τα στοιχεία που εμφανίζονται ως τιμές συναλλαγών δεν αποτυπώνουν πλήρως την οικονομική πραγματικότητα.

Στα ενοίκια, η εικόνα είναι ακόμη πιο θολή. Η τελική συμφωνία μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή συχνά περιλαμβάνει «σπάσιμο» του μισθώματος σε δηλωμένο και αδήλωτο ποσό. Η διαπραγμάτευση δεν αφορά μόνο το ύψος του ενοικίου, αλλά και το ποιο μέρος θα εμφανίζεται επισήμως και ποιο θα καταβάλλεται εκτός σύμβασης.

Σε πολλές περιπτώσεις, η διαφορά αυτή φτάνει ή και ξεπερνά τα 225 ευρώ τον μήνα, ποσό που δεν καταγράφεται πουθενά, αλλά επιβαρύνει ουσιαστικά τον ενοικιαστή.

Τα στοιχεία ανά περιοχή αποτυπώνουν το μέγεθος του προβλήματος. Στην Αθήνα, σε ζώνες με αντικειμενικές αξίες γύρω στα 1.600–1.650 ευρώ ανά τετραγωνικό, το χάσμα μεταξύ ζητούμενων και πραγματικών τιμών παραμένει έντονο. Στο Γαλάτσι, η διαφορά αγγελιών και πωλήσεων αγγίζει τα 593 ευρώ ανά τετραγωνικό, ενώ στο Περιστέρι η απόκλιση φτάνει το 25,7%.

Ακόμη και σε περιοχές όπου το χάσμα δείχνει να περιορίζεται, όπως η Νίκαια–Άγιος Ιωάννης Ρέντης, η εικόνα παραμένει ενδεικτική της στρέβλωσης: οι ζητούμενες τιμές παραμένουν αισθητά υψηλότερες από εκείνες στις οποίες τελικά γίνονται οι συναλλαγές.

Στη Θεσσαλονίκη, μάλιστα, το φαινόμενο λαμβάνει ακραίες διαστάσεις, με τις τιμές αγγελιών να ξεπερνούν κατά πολύ τόσο τις αντικειμενικές αξίες όσο και τις πραγματικές δυνατότητες των αγοραστών.

Η συνέπεια δεν είναι μόνο κοινωνική ή στεγαστική. Είναι και δημοσιονομική. Η απόκλιση μεταξύ δηλωμένων και πραγματικών τιμών οδηγεί σε απώλεια φορολογικών εσόδων, κυρίως από τον φόρο μεταβίβασης, ενώ ταυτόχρονα δυσχεραίνει κάθε σοβαρή προσπάθεια αποτίμησης της αγοράς.

Συνολικά, διαμορφώνεται μια αγορά όπου οι τιμές που βλέπουν όλοι δεν είναι αυτές που πληρώνουν όσοι τελικά συναλλάσσονται. Η «ψαλίδα» ανάμεσα στις προσδοκίες των πωλητών και τις δυνατότητες των αγοραστών ανοίγει σταθερά, ενισχύοντας τη σύγχυση και επαναφέροντας με επιτακτικό τρόπο τη συζήτηση για το πώς αποτυπώνεται –και αν αποτυπώνεται– η πραγματική αξία των ακινήτων.