Οι περιπτώσεις μισθώσεων με ποσά της τάξης των 10, 20 ή 30 ευρώ τον μήνα για κατοικίες άνω των 100 τ.μ., που εντόπισε η ΑΑΔΕ στις πρόσφατες διασταυρώσεις, άνοιξαν νέα συζήτηση γύρω από την ανάγκη θεσμοθέτησης ελάχιστων ορίων ενοικίου.
Η εικόνα αυτή ήρθε στο προσκήνιο μετά τα προβλήματα στην επιστροφή ενοικίου και αποκάλυψε σημαντικές αποκλίσεις μεταξύ δηλωθέντων και πραγματικών μισθωμάτων.
Ακίνητα 119 και 130 τ.μ. σε Ηλιούπολη και Χαλάνδρι εμφανίζονται με μισθώματα 20 και 30 ευρώ τον μήνα – τιμές που βρίσκονται σε πλήρη αναντιστοιχία με τις μέσες ζητούμενες τιμές στην αγορά, οι οποίες διαμορφώνονται σε 11,5 ευρώ/τ.μ. για τα βόρεια προάστια και 13,1 ευρώ/τ.μ. για τα νότια.
Από την ανάλυση των δηλώσεων προκύπτει ότι εννέα στους δέκα ιδιοκτήτες εμφανίζουν έσοδα από ενοίκια κάτω των 400 ευρώ μηνιαίων, ενώ 180.000 ενοικιαστές δηλώνουν ενοίκιο κάτω των 100 ευρώ – με 35.000 από αυτούς να εμφανίζουν ποσά κάτω των 30 ευρώ. Περίπου 630.000 δηλώνουν μίσθωμα 100–400 ευρώ, ποσά που συχνά δεν συμβαδίζουν με τις πραγματικές συνθήκες της αγοράς.
Μέρος των αποκλίσεων μπορεί να οφείλεται σε μη ανανεωμένα μισθωτήρια ή σε συγκατοικήσεις όπου το συνολικό ποσό επιμερίζεται. Ωστόσο, οι φορολογικές αρχές εκτιμούν ότι πολλές περιπτώσεις υποδηλωμένων μισθωμάτων αφορούν συμφωνίες μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Μέχρι τις 30 Δεκεμβρίου, οι ενοικιαστές που δεν έλαβαν την επιστροφή που περίμεναν μπορούν να διορθώσουν τις δηλώσεις τους. Στη συνέχεια, η ΑΑΔΕ θα προχωρήσει σε στοχευμένους ελέγχους, διασταυρώνοντας στοιχεία με τράπεζες και παρόχους ενέργειας για να εντοπίσει μισθώματα που δεν δικαιολογούνται από το συνολικό κόστος διαβίωσης.
Ποια σενάρια εξετάζονται για κατώτατα όρια μισθωμάτων
Αν και σε επίπεδο κυβέρνησης απορρίπτεται η συζήτηση για πλαφόν στις τιμές, στο τραπέζι έχουν τεθεί – ανεπίσημα προς το παρόν – σενάρια για ελάχιστο δηλωτέο μίσθωμα. Τα σενάρια που συζητούνται μεταξύ παραγόντων της αγοράς και του οικονομικού επιτελείου περιλαμβάνουν:
- Σενάριο με βάση τις εμπορικές τιμές ανά περιοχή Θα μπορούσε να καθοριστεί ένα ελάχιστο μίσθωμα ανά τετραγωνικό, για παράδειγμα στο 40–50% της μέσης ζητούμενης τιμής κάθε περιοχής.
Ενδεικτικά:
Νότια προάστια: μέση τιμή 13,1 ευρώ/τ.μ. → ελάχιστο μίσθωμα ~6 €/τ.μ.
Βόρεια προάστια: 11,5 ευρώ/τ.μ. → ελάχιστο μίσθωμα ~5 €/τ.μ.
Έτσι, ένα σπίτι 100 τ.μ. δεν θα μπορούσε να δηλωθεί με μίσθωμα χαμηλότερο των 500–600 ευρώ. - Σενάριο με βάση τις αντικειμενικές αξίες.
Το ελάχιστο μίσθωμα θα μπορούσε να υπολογίζεται ως μικρό ποσοστό της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Παράδειγμα: 0,15% της αντικειμενικής αξίας τον μήνα.
Ακίνητο αντικειμενικής 200.000 ευρώ→ ελάχιστο μίσθωμα ~300 €/μήνα.
Το μοντέλο αυτό προσομοιάζει με το ήδη ισχύον τεκμαρτό για δωρεάν παραχώρηση (3% ετησίως). - Σενάριο με βάση στατιστικά της ΕΛΣΤΑΤ Θα μπορούσε να θεσπιστεί κατώφλι βάσει του μέσου όρου μισθωμάτων ανά κατηγορία ακινήτου, π.χ.:
- Μονοκατοικίες
- Διαμερίσματα έως 20ετίας
- Διαμερίσματα άνω των 20 ετών
Σε αυτή την περίπτωση, το δηλωθέν ποσό θα πρέπει να βρίσκεται τουλάχιστον μέσα στο κατώτατο 20% των τιμών της κάθε κατηγορίας.
Όλα τα παραπάνω παραμένουν υποθετικά προς το παρόν, όμως η συζήτηση έχει ανοίξει.
Ανησυχίες για νέες αυξήσεις
Οι οργανώσεις ενοικιαστών εκφράζουν φόβους ότι η εφαρμογή κατώτατου ορίου μπορεί να οδηγήσει σε περαιτέρω αυξήσεις, ειδικά σε κατοικίες όπου το πραγματικό ενοίκιο είναι χαμηλό.
Παράγοντες της αγοράς επισημαίνουν ότι ιδιοκτήτες που διατηρούν χαμηλότερα μισθώματα – για λόγους κοινωνικούς, οικογενειακούς ή λόγω παλαιότητας ακινήτου – ενδέχεται να αισθανθούν πίεση να τα αυξήσουν ώστε να «φτάσουν» το νέο ελάχιστο.
Την ίδια στιγμή, το 60% των νοικοκυριών που νοικιάζουν σπίτι εξακολουθεί να δαπανά πάνω από το 40% του εισοδήματός του για στέγαση, στοιχείο που επιβεβαιώνει ότι η αγορά κατοικίας χρειάζεται πιο ολοκληρωμένες παρεμβάσεις.
