Η ελληνική αγορά κατοικίας δείχνει να βρίσκεται σε ένα παράδοξο σημείο ισορροπίας: από τη μία, πλημμυρίζει από αγγελίες και προσφορές, και από την άλλη, η ζήτηση παραμένει συγκρατημένη, αφήνοντας τεράστια αποθέματα ακινήτων «κολλημένα» στην αγορά.

Παρά τη δυναμική της οικοδομής τα τελευταία χρόνια και την αυξανόμενη αξία των ακινήτων, περισσότερες από 130.000 κατοικίες παραμένουν απούλητες ή ξενοίκιαστες, με συνολική εκτιμώμενη αξία σχεδόν 37 δις ευρώ.

Η εικόνα αυτή, όπως προκύπτει από στοιχεία που παρουσιάστηκαν σε πρόσφατο συνέδριο, φωτίζει μια αγορά που κινείται σε δύο ταχύτητες: οι νεόδμητες κατοικίες ακριβαίνουν και απευθύνονται σε λίγους, ενώ τα παλαιότερα ακίνητα μένουν εκτός ενδιαφέροντος. Ταυτόχρονα, η έλλειψη διαθέσιμης γης, η περιορισμένη πρόσβαση σε δανεισμό και η μεταβαλλόμενη κοινωνική δομή εντείνουν τη στεγαστική ανισορροπία.

Σύμφωνα με στοιχεία από πρόσφατο συνέδριο, παρά την υψηλή προσφορά, η απορρόφηση από την αγορά κατοικίας παραμένει χαμηλή: υπολογίζονται περίπου 131.000 αγγελίες πώλησης και 45.000 ενοικίασης, με το 85% των ακινήτων να παραμένει απούλητο ή ξενοίκιαστο από 6 έως 24 μήνες — τα περισσότερα έως 8 μήνες.

Το μεγαλύτερο ποσοστό των διαθέσιμων προς πώληση κατοικιών (περίπου 18%) εντοπίζεται στα νότια προάστια της Αθήνας, ενώ ακολουθεί το κέντρο της πόλης με περίπου 14%.

Η μέση ζητούμενη τιμή για τα διαθέσιμα ακίνητα φτάνει τα 308.000 ευρώ (ή 2.583 ευρώ ανά τ.μ.), ανεβάζοντας τη συνολική τους αξία στα 40 δισ. ευρώ. Στον αριθμό αυτό περιλαμβάνονται περίπου 1.500 πολυτελείς κατοικίες άνω των 2 εκατομμυρίων ευρώ, με μέση ζητούμενη τιμή 3,4 εκατ. ευρώ.

Αντίθετα, οι μεταβιβάσεις κατοικιών παραμένουν περιορισμένες — μόλις 28.700 ετησίως, με μέση αξία 105.000 ευρώ (περίπου 1.300 ευρώ ανά τ.μ.) και συνολική αξία συναλλαγών περί τα 3 δισ. ευρώ.

Παλαιότητα και περιορισμένη ανακαίνιση

Η πλειονότητα των ακινήτων που αλλάζουν χέρια είναι παλαιά: έξι στα δέκα έχουν ηλικία άνω των 30 ετών, ενώ ένα στα τέσσερα χτίστηκε τη δεκαετία του 1970. Μόνο το 22,7% των σπιτιών είναι νεόδμητα (τελευταίας πενταετίας). Από τα παλιά ακίνητα, μόνο ένα στα δέκα έχει ανακαινιστεί, δηλαδή περίπου 10.500 κατοικίες.

Οι νεόδμητες κατοικίες απευθύνονται σε περιορισμένο κοινό, καθώς οι τιμές τους ξεπερνούν τα 4.000 ευρώ ανά τ.μ., με ορισμένες περιοχές να φτάνουν ακόμη και 7.000 ευρώ ανά τ.μ.

Έλλειψη γης και ανάγκη νέων λύσεων

Η προσφορά γης περιορίζει τη νέα δόμηση: μόλις 22% των οικοπέδων ξεπερνούν τα 1.000 τ.μ., στοιχείο που δείχνει πως η Αθήνα είναι ήδη υπερδομημένη. Τα περισσότερα αδόμητα οικόπεδα (περίπου το 33% του λεκανοπεδίου) εντοπίζονται στα ανατολικά προάστια.

Μεταξύ των προτεινόμενων λύσεων που παρουσιάστηκαν στο συνέδριο, προτείνεται η ενίσχυση προγραμμάτων μίσθωσης με δικαίωμα εξαγοράς (rent to buy), με συμμετοχή του Δημοσίου στη χρηματοδότηση και φορολογικά κίνητρα για αγορά κατοικιών σε ακριτικές και νησιωτικές περιοχές.

Χρηματοδότηση και στεγαστικά δάνεια

Η στεγαστική πίστη δείχνει σημάδια ανάκαμψης. Σύμφωνα με τα ίδια στοιχεία, αναμένεται αύξηση 25% στα στεγαστικά δάνεια το 2025, που αντιστοιχεί σε περίπου 2 δισ. ευρώ νέες εκταμιεύσεις. Παρότι η δραστηριότητα παραμένει πολύ χαμηλότερη από τα προ κρίσης επίπεδα, η ζήτηση φαίνεται να βελτιώνεται σταδιακά, κυρίως για μικρότερες κατοικίες και με ίδια κεφάλαια αντί δανεισμού.

Η δευτερογενής αγορά (μεταπώληση ακινήτων μέσω εταιρειών διαχείρισης) βρίσκεται ακόμη σε φάση ωρίμανσης. Υπολογίζεται ότι περίπου 11.000 ακίνητα βρίσκονται υπό διαχείριση, εκ των οποίων 7.000 είναι κατοικίες και μόνο 2.000 διαθέσιμες για αγορά.

Τα βασικά εμπόδια που αναδείχθηκαν στο συνέδριο είναι δύο:

  • το υψηλό ποσοστό ανακοπών στους πλειστηριασμούς, που καθυστερεί τη διάθεση ακινήτων,
  • και η αργή «ωρίμανση» των ακινήτων πριν διατεθούν στην αγορά, διαδικασία που ξεπερνά τους 18 μήνες.

Προτείνεται η επιτάχυνση των δικαστικών διαδικασιών, καθώς και η απλούστευση της γραφειοκρατίας σε ζητήματα όπως το Κτηματολόγιο. Αν επιλυθούν τα προβλήματα αυτά, εκτιμάται ότι έως και 10.000 επιπλέον ακίνητα θα μπορούσαν να βγουν άμεσα στην αγορά.