Η αγορά ενοικίων στην Αττική συνεχίζει να κινείται ανοδικά, ακόμη και σε περιοχές όπου η διαθεσιμότητα ακινήτων προς μίσθωση αυξάνεται. Στοιχεία της «Χρυσής Ευκαιρίας» για το δ’ τρίμηνο του 2025, σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2024, δείχνουν ότι σε ορισμένες περιοχές οι ζητούμενες τιμές ενισχύθηκαν έως και 15% σε ετήσια βάση, με την Ηλιούπολη να καταγράφει από τις υψηλότερες μεταβολές. Η εικόνα αυτή ενισχύει την εκτίμηση ότι και το 2026 δύσκολα θα υπάρξει ουσιαστική αποκλιμάκωση, καθώς η ζήτηση απορροφά τη νέα προσφορά χωρίς να οδηγεί σε υποχώρηση τιμών.
Στο κέντρο της Αθήνας, η τάση αποτυπώνεται με καθαρό τρόπο στα μικρά διαμερίσματα έως 80 τ.μ., που αποτελούν τη βασική δεξαμενή ζήτησης για εργαζόμενους, φοιτητές και μικρά νοικοκυριά. Οι αγγελίες αυξήθηκαν από 7.153 το δ’ τρίμηνο του 2024 σε 10.074 το δ’ τρίμηνο του 2025, καταγράφοντας άνοδο 40,8%. Παράλληλα, η μέση ζητούμενη τιμή ανέβηκε από 11,38 ευρώ/τ.μ. σε 12,31 ευρώ/τ.μ. (+7,6%), στοιχείο που δείχνει ότι η αύξηση της προσφοράς δεν μεταφράζεται αυτομάτως σε πίεση προς τα κάτω.
Στις μεσαίες κατοικίες 81-120 τ.μ., τα διαθέσιμα ακίνητα ενισχύθηκαν από 2.776 σε 3.147 (+13,4%), ενώ η μέση τιμή αυξήθηκε από 10,00 ευρώ/τ.μ. σε 10,45 ευρώ/τ.μ. (+4,3%). Στα μεγάλα ακίνητα άνω των 121 τ.μ., η διαθεσιμότητα αυξήθηκε από 809 σε 900 (+11,2%) και η μέση τιμή από 11,90 ευρώ/τ.μ. σε 12,19 ευρώ/τ.μ. (+2,4%), με ηπιότερη μεταβολή σε σχέση με τις μικρότερες κατηγορίες.
Στα βόρεια προάστια, η εικόνα παραμένει κατά βάση ανοδική. Στην Κηφισιά, η αύξηση της προσφοράς στα μικρά διαμερίσματα συνοδεύτηκε από έντονη άνοδο των τιμών, με τη μέση ζητούμενη τιμή να ανεβαίνει από 13,81 σε 15,40 ευρώ/τ.μ. Στην Αγία Παρασκευή, η προσφορά αυξάνεται σε όλες τις κατηγορίες, ωστόσο η κίνηση των τιμών εμφανίζεται πιο διαφοροποιημένη, καθώς στα μεσαία διαμερίσματα καταγράφεται η μοναδική σαφής διόρθωση (-3,6%) με μέση τιμή 10,9 ευρώ/τ.μ. έναντι 11,3 ευρώ/τ.μ. ένα χρόνο πριν. Σε άλλες περιοχές του βόρειου τόξου, όπως η Νέα Ιωνία και ο Γέρακας, οι μεγαλύτερες ανατιμήσεις εντοπίζονται στα μεγάλα ακίνητα, όπου η αγορά «τιμολογεί» τη σπανιότητα και την ποιότητα.
Σε Ζωγράφου και Ηλιούπολη, οι μεταβολές συνδέονται έντονα με τη ζήτηση για μικρά ακίνητα. Στην Ηλιούπολη, η διαθεσιμότητα στα μικρά διαμερίσματα αυξήθηκε πάνω από 75%, όμως οι τιμές ενισχύθηκαν κατά 15% φτάνοντας τα 12,13 ευρώ/τ.μ. Στα μεγάλα ακίνητα της ίδιας περιοχής, η προσφορά μειώνεται και οι τιμές αυξάνονται σχεδόν 11%, στα 9,88 ευρώ/τ.μ., δείχνοντας ότι η πίεση δεν περιορίζεται σε μία μόνο κατηγορία. Αντίστοιχα, στον Άγιο Δημήτριο καταγράφονται έντονες διαφοροποιήσεις ανά μέγεθος ακινήτου, με τα μικρά να συγκεντρώνουν τόσο μεγαλύτερη προσφορά όσο και ισχυρότερες αυξήσεις.
Στα νότια προάστια, η αγορά εμφανίζει «δύο ταχύτητες». Στον Άλιμο, στα μικρά διαμερίσματα η προσφορά αυξάνεται κατά 36% και οι τιμές ανεβαίνουν στα 14,82 ευρώ/τ.μ. (+7,1%), ενώ στα μεσαία καταγράφεται υποχώρηση (-5,5%) και στα μεγάλα ισχυρή άνοδος (+13,3%) με μέση τιμή 13,28 ευρώ/τ.μ. Στη Βούλα, αντίθετα, η εικόνα παραμένει καθαρά ανοδική σε όλες τις κατηγορίες: οι αγγελίες αυξάνονται έντονα, αλλά οι τιμές συνεχίζουν να ανεβαίνουν με διψήφιους ρυθμούς, με τα μικρά διαμερίσματα να ξεπερνούν τα 18 ευρώ/τ.μ. και τα μεγάλα να φθάνουν κοντά στα 17,95 ευρώ/τ.μ.
Στα δυτικά προάστια, η πίεση στις τιμές εμφανίζεται με διαφορετική ένταση ανά περιοχή. Στο Περιστέρι, παρά τη σχεδόν στάσιμη προσφορά στα μικρά, η μέση τιμή αυξήθηκε από 9,34 σε 10,15 ευρώ/τ.μ. (+8%). Στη Νίκαια, η προσφορά στα μικρά αυξήθηκε κατά 41% και οι τιμές έφτασαν τα 9,74 ευρώ/τ.μ. (+8%), ενώ στα μεγάλα καταγράφεται οριακή υποχώρηση. Στο Αιγάλεω, οι τιμές κινήθηκαν πιο έντονα ανοδικά, με τα μικρά να φθάνουν τα 11,46 ευρώ/τ.μ. (+11,3%) και τα μεγάλα να σημειώνουν άλμα σχεδόν 26% στα 8,16 ευρώ/τ.μ., παρά τη μικρή μείωση της διαθεσιμότητας.
Στον Πειραιά, η αύξηση της προσφοράς δεν συνοδεύτηκε από αντίστοιχη διόρθωση στις τιμές. Οι αγγελίες ενισχύθηκαν σε όλες τις κατηγορίες, με τη μεγαλύτερη άνοδο στα μεγάλα ακίνητα (+67%). Οι τιμές στα μικρά και μεσαία συνέχισαν ανοδικά, με τα μικρά να διαμορφώνονται στα 11,42 ευρώ/τ.μ., ενώ στα μεγάλα εντοπίζεται οριακή υποχώρηση στα 8,33 ευρώ/τ.μ., ως ένδειξη ότι η έντονη διεύρυνση της προσφοράς αρχίζει να περιορίζει το περιθώριο ανατιμήσεων.
Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, επανέρχεται στη δημόσια συζήτηση και η πρόταση για παρεμβάσεις στη λειτουργία της αγοράς. Μελέτη της διαΝΕΟσις και του ΙΟΒΕ, που εξετάζει επιλογές αντιμετώπισης της στεγαστικής πίεσης, προτείνει ένα πλαίσιο Εθνικής Στρατηγικής Στέγασης με θεσμικό συντονισμό και αξιοποίηση του ανενεργού κτιριακού αποθέματος μέσω κινήτρων ανακαίνισης και προγραμμάτων τύπου «Ανακαινίζω – Νοικιάζω», υπό την προϋπόθεση ότι τα επιδοτούμενα ακίνητα θα επιστρέφουν ως προσιτές κατοικίες. Παράλληλα, εισηγείται τη δημιουργία κοινωνικού αποθέματος σε δημόσια γη και στοχευμένες επιδοτήσεις ενοικίου, καθώς και μηχανισμούς που θα αποτρέπουν ακραίες αυξήσεις στις περιοχές υψηλής πίεσης, μεταξύ των οποίων και η ιδέα ενός «κόφτη» στις αυξήσεις ενοικίων.
Η συνολική εικόνα που προκύπτει από τα στοιχεία είναι ότι η αύξηση της προσφοράς, από μόνη της, δεν αρκεί για να αναχαιτίσει τις τιμές, ιδιαίτερα στα μικρά διαμερίσματα που αποτελούν τον πυρήνα της ζήτησης. Αυτό μεταφέρει το βάρος της συζήτησης σε πιο δομικές λύσεις, από την ενεργοποίηση κλειστών ακινήτων και τη διεύρυνση του αποθέματος προσιτής κατοικίας έως την επανεξέταση εργαλείων ρύθμισης σε αγορές με διαρκή υπερθέρμανση.
