Την ισχυρή δυναμική που ανέπτυξε κατά τη διάρκεια του 2024 συνεχίζει να διατηρεί η αγορά γραφείων στην Αθήνα, με βασικό μοχλό την αυξανόμενη ζήτηση για περιβαλλοντικά πιστοποιημένους και τεχνολογικά προηγμένους χώρους. Εταιρείες κάθε μεγέθους επαναξιολογούν τις στεγαστικές τους ανάγκες με βάση τα νέα πρότυπα ESG, προτιμώντας ακίνητα υψηλής ενεργειακής απόδοσης, που ενσωματώνουν «έξυπνες» υποδομές και υποστηρίζουν υβριδικά μοντέλα εργασίας.
Σύμφωνα με ανάλυση της Synergy Engineering Property, το ενδιαφέρον παραμένει συγκεντρωμένο στο ιστορικό κέντρο και στον βόρειο άξονα της Λεωφόρου Κηφισίας, με περιοχές όπως το Μαρούσι να συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο επενδυτικό ενδιαφέρον. Ήδη, πολυεθνικές συμβουλευτικές εταιρείες (όπως οι PwC, EY, Deloitte και KPMG) έχουν μεταφέρει την έδρα τους σε νέες εγκαταστάσεις με πιστοποιήσεις LEED ή BREEAM, δίνοντας ώθηση στις επενδύσεις σε σύγχρονους επαγγελματικούς χώρους.
Ανάλογη κινητικότητα καταγράφεται και στον τραπεζικό κλάδο, με συστημικές τράπεζες να επανατοποθετούνται στον επιχειρηματικό χάρτη της Αθήνας, επιλέγοντας πλέον ενεργειακά αποδοτικά κτίρια στο κέντρο, κυρίως στον άξονα της Σταδίου. Η τάση ενισχύεται από την ανάγκη μείωσης λειτουργικών δαπανών και περιορισμού του ενεργειακού αποτυπώματος.
Η προσφορά ποιοτικών γραφείων παραμένει περιορισμένη, παρά τη σταδιακή αύξηση της κατασκευαστικής δραστηριότητας μετά το 2020. Η έλλειψη διαθέσιμης γης σε τοποθεσίες υψηλής ζήτησης έχει ωθήσει την ανάπτυξη προς εναλλακτικές αγορές όπως ο Βοτανικός και ο Πειραιάς, όπου οι τιμές γης παραμένουν ακόμη ελκυστικές. Παράλληλα, αυξημένο ενδιαφέρον συγκεντρώνουν έργα «πράσινης ανακαίνισης» παλαιότερων κτιρίων, κυρίως λόγω του χαμηλότερου κόστους επένδυσης και της δυνατότητας συμμόρφωσης με τις νέες ευρωπαϊκές ενεργειακές προδιαγραφές.
Το συνολικό απόθεμα υπό σχεδιασμό ή ανάπτυξη εκτιμάται ότι ξεπερνά τα 300.000 τ.μ., κυρίως σε κτίρια υψηλών προδιαγραφών με περιβαλλοντικές πιστοποιήσεις. Οι περισσότερες από αυτές τις αναπτύξεις έχουν ήδη εξασφαλίσει μισθωτικές συμφωνίες κατά το στάδιο του σχεδιασμού, επιβεβαιώνοντας την πίεση από την πλευρά της ζήτησης.
Οι τιμές ενοικίασης γραφείων συνέχισαν την ανοδική τους πορεία και κατά το Α’ εξάμηνο του 2024, με μέση ετήσια αύξηση της τάξεως του 4,5%, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος. Το ποσοστό παραμένει υψηλό, αλλά παρουσιάζει επιβράδυνση σε σχέση με την αύξηση του 6,3% που καταγράφηκε το 2023. Παρόλα αυτά, τα μισθώματα εξακολουθούν να βρίσκονται περίπου 20% κάτω από τα προ κρίσης επίπεδα του 2008.
Οι υψηλότερες τιμές εντοπίζονται στο Σύνταγμα, τη Βασιλίσσης Σοφίας και τον άξονα Κηφισίας στο Μαρούσι. Η διαθεσιμότητα prime γραφείων σε αυτές τις περιοχές παραμένει περιορισμένη, με ποσοστά κενών μόλις 4,7% στη Λεωφόρο Κηφισίας και 5,2% στο εμπορικό τρίγωνο της Αθήνας (CBD). Αντίθετα, σε δευτερεύουσες τοποθεσίες όπου επικρατούν παλαιότερα ακίνητα, τα ποσοστά κενών φτάνουν έως και 10%.
Το αυξανόμενο κόστος κατασκευής και η έλλειψη εξειδικευμένου προσωπικού εξακολουθούν να λειτουργούν ανασταλτικά για την έναρξη νέων έργων. Παράλληλα, η αστάθεια στο ρυθμιστικό περιβάλλον και η καθυστέρηση αδειοδοτήσεων ενισχύουν την επιφυλακτικότητα των επενδυτών.
Η Ελλάδα συνεχίζει να προσφέρει αποδόσεις σημαντικά υψηλότερες από εκείνες άλλων ευρωπαϊκών αγορών, με αποτέλεσμα η Αθήνα να διατηρεί τη θέση της στον στρατηγικό χάρτη επενδυτών που στοχεύουν είτε σε value-add είτε σε opportunistic επενδύσεις. Η σταδιακή αποκλιμάκωση των επιτοκίων, που αναμένεται εντός του 2025, αναμένεται να ενισχύσει περαιτέρω τις τοποθετήσεις σε prime ακίνητα, επιταχύνοντας τη συμπίεση αποδόσεων.
Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, η αξία των επενδυτικών συναλλαγών που αφορούν γραφεία αντιστοιχεί στο 37,4% της συνολικής αγοράς επαγγελματικών ακινήτων για το 2024, διατηρώντας την κατηγορία στην κορυφή του επενδυτικού ενδιαφέροντος.
Παρά την ευνοϊκή εικόνα, οι διεθνείς εξελίξεις – από τις ΗΠΑ και την ΕΚΤ μέχρι τη γεωπολιτική ένταση – επιβάλλουν ψύχραιμη ανάγνωση των δεδομένων, με φόντο την επιβράδυνση της ευρωπαϊκής οικονομίας και τη μείωση αξιών σε ώριμες αγορές, οι οποίες ενδέχεται να ανακατανείμουν κεφάλαια προς πιο «φιλικές» αγορές όπως η ελληνική.
