Τεχνικός Πολεοδομικός Προέλεγχος για Αγορά Ακινήτου: Η κίνηση «ασφαλείας» πριν από κάθε αγορά ή επένδυση ακινήτου – Γιατί είναι σημαντική και τι περιλαμβάνει

Η αγορά ακινήτου παραμένει, ακόμη και σε περιόδους οικονομικής αστάθειας, μία από τις πιο ασφαλείς και διαχρονικές επενδύσεις. Η αυξημένη ζήτηση, η ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης και η αναζήτηση προσωπικής στέγης ωθούν χιλιάδες αγοραστές στην αγορά ακινήτων. Ωστόσο, πίσω από κάθε «ευκαιρία» μπορεί να κρύβονται πολεοδομικές παγίδες, εκκρεμότητες ή κρυφά τεχνικά ζητήματα που δεν αποκαλύπτονται εύκολα. Γι’ αυτό και τα τελευταία χρόνια αποκτά ολοένα μεγαλύτερη σημασία ο Τεχνικός Πολεοδομικός Προέλεγχος Μηχανικού, μια διαδικασία που πραγματοποιείται από εξειδικευμένο μηχανικό πριν από την αγορά και λειτουργεί ως ασπίδα προστασίας για τον υποψήφιο αγοραστή.

Γιατί είναι σημαντικός ο τεχνικός πολεοδομικός προέλεγχος;

Αποτρέπει την αγορά ακινήτου με αυθαιρεσίες

Ένα από τα συχνότερα προβλήματα της ελληνικής κτιριακής πραγματικότητας είναι οι πολεοδομικές παραβάσεις: κλειστοί ημιυπαίθριοι, αλλαγές στη διαρρύθμιση, προσθήκες χωρίς άδεια ή ακόμη και κατασκευές που δεν εμφανίζονται πουθενά. Παρά το γεγονός ότι ο νόμος απαιτεί βεβαίωση μηχανικού και Πιστοποιητικό Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Ακινήτου για κάθε μεταβίβαση, η βεβαίωση αυτή αφορά τη νομιμότητα τη δεδομένη στιγμή και όχι την πλήρη ιστορική καταγραφή της κατασκευής. Ο προέλεγχος πηγαίνει ένα βήμα παραπέρα: συγκρίνει την πραγματική κατάσταση του ακινήτου με τα εγκεκριμένα σχέδια και αποκαλύπτει ανοικτές εκκρεμότητες που μπορεί να κοστίσουν ακριβά στον νέο ιδιοκτήτη.

Θωρακίζει τον αγοραστή από μελλοντικά έξοδα και δαπάνες

Αν εντοπιστούν παραβάσεις που δεν έχουν τακτοποιηθεί ή εμφανείς κατασκευαστικές ελλείψεις ή ανάγκη ανακαινίσεων/ανακατασκευών, η ευθύνη –και το κόστος– περνά συνήθως στον νέο ιδιοκτήτη. Με τις τιμές νομιμοποίησης και τα πρόστιμα να είναι πολλές φορές σημαντικά, ο προέλεγχος επιτρέπει στον αγοραστή είτε να ζητήσει την τακτοποίηση από τον πωλητή είτε να επαναδιαπραγματευτεί την τιμή αγοράς. Με άλλα λόγια, λειτουργεί ως εργαλείο οικονομικής προστασίας και διαφάνειας.

Διασφαλίζει τη δυνατότητα μελλοντικής αξιοποίησης

Πολλοί αγοραστές μπαίνουν στη διαδικασία αγοράς έχοντας στο μυαλό τους συγκεκριμένα σχέδια: επέκταση, ανακαίνιση, αλλαγή χρήσης ή προσθήκη ορόφου. Ωστόσο, οι όροι δόμησης, οι χρήσεις γης και οι περιορισμοί της περιοχής συχνά δεν επιτρέπουν τέτοιες κινήσεις. Ο τεχνικός έλεγχος αποκαλύπτει από την αρχή τι μπορεί και τι δεν μπορεί να γίνει στο ακίνητο. Έτσι αποφεύγονται απογοητεύσεις και αδιέξοδα που θα εμφανιστούν αφού ολοκληρωθεί η αγορά.

Μειώνει τον επενδυτικό κίνδυνο

Για όσους αγοράζουν ακίνητα με στόχο την αξιοποίηση, η πληρότητα των πολεοδομικών στοιχείων είναι καθοριστική. Μικρές φαινομενικά παρατυπίες μπορεί να μπλοκάρουν άδειες ανακαίνισης, να καθυστερήσουν έργα ή να μειώσουν τη μελλοντική εμπορική αξία. Ο προέλεγχος λειτουργεί ως “τεχνικό due diligence” και αποτρέπει επενδυτικές σημαντικές αστοχίες.

Ενισχύει τη διαπραγματευτική δύναμη του αγοραστή

Όσο πιο πλήρης είναι η εικόνα για το ακίνητο, τόσο ισχυρότερη η θέση του αγοραστή στη διαπραγμάτευση. Η τεχνική έκθεση που προκύπτει από τον προέλεγχο μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως επίσημο έγγραφο για αναπροσαρμογή τιμής ή για συμφωνία επί των εκκρεμοτήτων που πρέπει να διευθετηθούν πριν την υπογραφή συμβολαίων.

Τι περιλαμβάνει ο τεχνικός πολεοδομικός προέλεγχος;

Αναλυτική αυτοψία στο ακίνητο

Ο μηχανικός εξετάζει την υπάρχουσα κατάσταση, εντοπίζει εμφανείς αυθαιρεσίες, σημάδια παλαιότητας, κακοτεχνίες, υγρασίες και στατικές ενδείξεις. Η αυτοψία λειτουργεί ως η «πρώτη φωτογραφία» του ακινήτου, συχνά αναδεικνύοντας προβλήματα που δεν περιγράφονται στη σχετική γραφειοκρατική τεκμηρίωση.

Έρευνα στον φάκελο της οικοδομικής άδειας και σύστασης

Ακολουθεί το στάδιο που κρίνει τη νομιμότητα:

• εντοπισμός της αρχικής οικοδομικής άδειας και των αναθεωρήσεών της,
• εξέταση των εγκεκριμένων αρχιτεκτονικών σχεδίων,
• έλεγχος των όρων δόμησης, της επιτρεπόμενης κάλυψης και του υλοποιημένου κτιρίου.
• έλεγχος εάν απαιτούνται τροποποιήσεις της πράξης σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών.

Σε πολλές περιπτώσεις διαπιστώνονται αποκλίσεις που απαιτούν περαιτέρω διερεύνηση ή νομιμοποίηση.

Έλεγχος τεχνικών και ρυμοτομικών στοιχείων

Ο μηχανικός αξιολογεί αν το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, αν υπάρχουν ρυμοτομικές δεσμεύσεις, πρασιές ή κοινόχρηστοι χώροι που επηρεάζουν τη χρήση. Σε αστικές περιοχές, η συμβατότητα με το ρυμοτομικό σχέδιο είναι καθοριστική.

Έλεγχος χρήσεων γης και επιτρεπόμενων δραστηριοτήτων

Αυτό το στάδιο αφορά κυρίως όσους σχεδιάζουν επαγγελματική αξιοποίηση. Η χρήση που απαιτείται (κατοικία, γραφείο, κατάστημα, τουριστικό κατάλυμα) πρέπει να επιτρέπεται από την πολεοδομία και τις χρήσεις γης του οικοπέδου. Σε διαφορετική περίπτωση, η επένδυση είναι ουσιαστικά μη υλοποιήσιμη.

Καταγραφή αυθαιρεσιών και εκτίμηση δυνατότητας τακτοποίησης

Εφόσον εντοπιστούν παραβάσεις, ο μηχανικός ενημερώνει:

• αν μπορούν να τακτοποιηθούν,
• ποια διαδικασία απαιτείται,
• ποιο θα είναι το πρόστιμο ή το κόστος τακτοποίησης.

Πρόκειται για πληροφορίες που αλλάζουν ριζικά την εικόνα της επένδυσης.

Σύνταξη ολοκληρωμένης τεχνικής έκθεσης

Η τελική έκθεση συγκεντρώνει όλα τα ευρήματα και παρέχει σαφή συμπεράσματα:

• ποια προβλήματα υπάρχουν,
• ποια μπορούν να λυθούν,
• ποια δημιουργούν κινδύνους,
• ποια είναι τα συνολικά πολεοδομικά δεδομένα του ακινήτου.

Η έκθεση αυτή είναι πολύτιμη όχι μόνο πριν την αγορά, αλλά και για μελλοντικές διαδικασίες.

Τα σημεία-κλειδιά που πρέπει να γνωρίζει ο κάθε αγοραστής

Συμβατότητα της κατασκευής με την άδεια: Ακόμη και μικρές αποκλίσεις μπορούν να οδηγήσουν σε εμπλοκές.

Επιτρεπόμενη δόμηση: Ιδίως στα οικόπεδα, τα επιτρεπόμενα τετραγωνικά καθορίζουν την πραγματική αξία.

Στατική κατάσταση και παλαιότητα: Σε παλιά κτίρια, μικρά ευρήματα μπορεί να προμηνύουν μεγάλα προβλήματα.

Η/Μ εγκαταστάσεις και πυροπροστασία: Σημαντικό για επαγγελματικά ακίνητα και πολυκατοικίες.

Κοινόχρηστοι χώροι και κανονισμός πολυκατοικίας: Συχνή πηγή διαφορών μεταξύ συνιδιοκτητών.

Δυνατότητα μελλοντικών επεμβάσεων: Κάθε επενδυτικό σχέδιο πρέπει να είναι πρώτα πολεοδομικά εφικτό.

Συμπέρασμα

Ο τεχνικός πολεοδομικός προέλεγχος δεν είναι μια γραφειοκρατική διαδικασία· είναι ένα ουσιαστικό φίλτρο που προστατεύει τον αγοραστή από λάθος αποφάσεις, κρυφά κόστη και επενδυτικούς κινδύνους. Με την αγορά ακινήτων να γίνεται πιο απαιτητική και σύνθετη, ο ρόλος του μηχανικού ως ανεξάρτητου συμβούλου αποκτά καθοριστική σημασία. Ένας πλήρης προέλεγχος εξασφαλίζει διαφάνεια, ασφάλεια και σιγουριά ότι η επένδυση στηρίζεται σε στέρεες βάσεις. Είναι μια μικρή ασφάλεια για μια ασφαλή επένδυση χιλιάδων ευρώ στην αγορά ακινήτων, σε μια κίνηση, κατά κανόνα, ζωής.

Ο Μάνος Κρανίδης είναι Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY», Γραμματέας Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου.