Σε κατάσταση παρατεταμένης στασιμότητας έχει περιέλθει ο κατασκευαστικός κλάδος, έπειτα από τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) που ακυρώνουν σημαντικές προβλέψεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, κυρίως εκείνες που σχετίζονται με τα περίφημα «μπόνους δόμησης». Η εξέλιξη αυτή, σε συνδυασμό με τη χαρακτηριστική αδράνεια της πολιτείας να προσφέρει έγκαιρες και αποτελεσματικές λύσεις, έχει επιφέρει σοβαρούς κλυδωνισμούς στην αγορά ακινήτων και έχει φρενάρει δραστικά την οικοδομική δραστηριότητα.
Αναλυτές του κλάδου, τεχνικά γραφεία, κατασκευαστές και επενδυτές κάνουν λόγο για μια από τις δυσκολότερες φάσεις της τελευταίας δεκαετίας, τονίζοντας ότι τα προβλήματα που έχουν ανακύψει δεν είναι μόνο νομικής ή διοικητικής φύσης, αλλά απειλούν πλέον με εκτεταμένες οικονομικές και κοινωνικές επιπτώσεις. Η αγορά, που μετά την πανδημία επιχειρούσε να ανακτήσει στέρεο έδαφος, βρίσκεται αντιμέτωπη με ένα κενό κανόνων, σαφών οδηγιών και σταθερότητας — τρία στοιχεία απολύτως κρίσιμα για την εξέλιξη κάθε επενδυτικού σχεδίου.
Απόφαση-τομή και αλυσιδωτές επιπτώσεις
Η απόφαση του ΣτΕ, η οποία ακυρώνει διατάξεις που επέτρεπαν την αύξηση του συντελεστή δόμησης υπό προϋποθέσεις (όπως ενεργειακές ή περιβαλλοντικές παρεμβάσεις), δημιούργησε ένα εντελώς νέο τοπίο στην αγορά ακινήτων. Εκατοντάδες εκκρεμείς άδειες οικοδομής τέθηκαν ουσιαστικά υπό αμφισβήτηση, ενώ κατασκευές που βρίσκονταν σε αρχικό στάδιο παρέμειναν ημιτελείς, λόγω της αβεβαιότητας σχετικά με τη νομιμότητα των υφιστάμενων όρων.
Η αγορά, που μέχρι πρότινος είχε αρχίσει να προσελκύει εγχώριους και διεθνείς επενδυτές, βρίσκεται πλέον σε φάση έντονης ανασφάλειας. Σύμφωνα με εκτιμήσεις, περίπου 14.500 άδειες έχουν εκδοθεί χωρίς να έχει οριστεί ελεγκτής δόμησης, αυξάνοντας το διαχειριστικό κόστος και επιτείνοντας το ρίσκο για κατασκευαστές και αγοραστές.
Παρότι το Υπουργείο Περιβάλλοντος φέρεται να έχει αντιληφθεί το εύρος των επιπτώσεων και ετοιμάζει νομοθετική πρωτοβουλία για τη ρύθμιση των εκκρεμοτήτων, οι καθυστερήσεις έχουν ήδη βαρύνει το κλίμα στην αγορά. Η Πολιτεία, σύμφωνα με φορείς του κλάδου, δεν μπορεί να περιορίζεται στον ρόλο του θεατή, ενώ η Δικαιοσύνη ασκεί τον ελεγκτικό της ρόλο.
Η ρύθμιση που προωθείται αναμένεται να δίνει απαντήσεις για τις άδειες που εκδόθηκαν έως τις 11 Δεκεμβρίου 2024, αποσαφηνίζοντας ποια έργα θεωρείται ότι είχαν ξεκινήσει νομίμως έως τότε, ώστε να συνεχιστούν χωρίς εμπλοκή. Για τον σκοπό αυτό, ως αποδεικτικά στοιχεία θα λογίζονται:
- Ιδιωτικά συμφωνητικά για την εκτέλεση εκσκαφών
- Ασφαλιστικά ένσημα που αποδεικνύουν την έναρξη εργασιών
- Εγγράφως καταγεγραμμένες παρεμβάσεις από αρχαιολογικές υπηρεσίες
- Κατεδαφίσεις που σχετίζονται άμεσα με το νέο έργο
- Οποιοδήποτε επίσημο δημόσιο έγγραφο που τεκμηριώνει ενεργή εργασία
Παράλληλα, εξετάζεται ειδική πρόβλεψη για άδειες που είχαν εγκριθεί αλλά δεν υλοποιήθηκαν έως την κρίσιμη ημερομηνία, εφόσον αυτές συνδέονται με ενεργά προγράμματα χρηματοδότησης ή άλλες δημόσιες πρωτοβουλίες.
Αλυσιδωτές συνέπειες: Τιμές, ακίνητα και επενδύσεις
Οι συνέπειες αυτής της μεταβατικής φάσης είναι ήδη ορατές. Η αγορά κατοικίας παρουσιάζει αύξηση τιμών που κυμαίνεται μεταξύ 10% και 30%, καθώς περιορίζεται η προσφορά νέων ακινήτων και εξαφανίζονται τα πλεονεκτήματα που προσέφεραν οι προηγούμενες ρυθμίσεις. Κατασκευαστές που σχεδίαζαν έργα με βάση τα «μπόνους» βρίσκονται εκτεθειμένοι, ενώ ιδιοκτήτες οικοπέδων βλέπουν την αξία της περιουσίας τους να συρρικνώνεται λόγω του περιορισμένου πλέον συντελεστή δόμησης.
Αντιθέτως, οι στρατηγικές επενδύσεις —όπως τουριστικά projects ή μεγάλα αστικά αναπτυξιακά σχέδια— φαίνεται να ωφελούνται, καθώς υπάγονται σε ειδικά πολεοδομικά καθεστώτα που τις καθιστούν λιγότερο ευάλωτες στις συνέπειες της απόφασης του ΣτΕ. Ωστόσο, ακόμα και σε αυτές τις περιπτώσεις, υπάρχουν σημεία νομικής ασάφειας, ειδικά εάν οι διατάξεις που τις διέπουν σχετίζονται με το γενικότερο ρυθμιστικό πλαίσιο.
Ένα κρίσιμο σταυροδρόμι για την οικοδομή
Ο κλάδος της οικοδομής βρίσκεται πλέον σε ένα κρίσιμο σημείο καμπής. Το αν η πολιτεία θα καταφέρει να ισορροπήσει ανάμεσα στη θεσμική νομιμότητα και στην ανάγκη για επενδυτική σταθερότητα, θα κρίνει όχι μόνο την εξέλιξη της αγοράς ακινήτων αλλά και ένα σημαντικό μέρος της οικονομικής δραστηριότητας της χώρας.
Η ανάγκη για άμεσες, ξεκάθαρες και λειτουργικές λύσεις είναι πιο επιτακτική από ποτέ. Η αποκατάσταση της εμπιστοσύνης στην αγορά και η επιστροφή της κανονικότητας εξαρτώνται πλέον από την ταχύτητα, τη σαφήνεια και την αποφασιστικότητα με την οποία θα κινηθεί το νομοθετικό έργο της κυβέρνησης.
