Η ελληνική αγορά κατοικιών φαίνεται να εισέρχεται σε μια κρίσιμη φάση προσαρμογής, μετά από χρόνια συνεχούς ανόδου των τιμών που οδήγησαν σε έντονη ζήτηση και αυξημένη πίεση για αγορές. Οι υψηλές αξίες, σε συνδυασμό με τη μείωση της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών, δημιουργούν πλέον συνθήκες που υποδηλώνουν σταδιακή σταθεροποίηση της αγοράς και πιθανές ήπιες διορθώσεις σε περιοχές με χαμηλότερη ζήτηση.
Παρά το γεγονός ότι η προσφορά εξακολουθεί να υστερεί έναντι της ζήτησης, ολοένα και περισσότερα στοιχεία δείχνουν ότι η αγορά κινείται προς πιο ισορροπημένα επίπεδα, με λιγότερες συναλλαγές και αυξημένη προσοχή από αγοραστές και επενδυτές. Ταυτόχρονα, παρατηρείται σημαντική διαφοροποίηση μεταξύ εγχώριας και ξένης ζήτησης. Οι Έλληνες αγοραστές δείχνουν πλέον πιο συγκρατημένη στάση, επηρεασμένοι από υψηλές τιμές, περιορισμένη ρευστότητα και την οικονομική αβεβαιότητα που εξακολουθεί να επηρεάζει πολλά νοικοκυριά.
Η αγορά δείχνει σημάδια «κόπωσης»
Η ζήτηση από το εξωτερικό, αν και παραμένει σημαντική, αρχίζει να μειώνεται λόγω αλλαγών σε κρατικά προγράμματα όπως η «χρυσή βίζα» και της απαγόρευσης νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων σε κεντρικές περιοχές της Αθήνας. Στο πλαίσιο αυτό, η αγορά δείχνει σημάδια «κόπωσης»: ενώ οι τιμές παραμένουν υψηλές, οι συναλλαγές περιορίζονται, οι διαθέσιμοι πόροι των υποψήφιων αγοραστών μειώνονται και οι τράπεζες αντιμετωπίζουν περιορισμένη δυνατότητα χορήγησης νέων δανείων, καθώς μεγάλο μέρος των νοικοκυριών φέρει οφειλές σε εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων.
Η σταδιακή αποκλιμάκωση της ζήτησης και η αυξανόμενη προσοχή των αγοραστών διαμορφώνουν μια εικόνα αγοράς που, για πρώτη φορά εδώ και χρόνια, αρχίζει να επανεξετάζει τις τιμές και τις στρατηγικές επενδύσεων. Αυτό αποτυπώνεται ήδη στα στοιχεία μεταβιβάσεων ακινήτων, καθώς τα έσοδα από τον φόρο μεταβίβασης σημείωσαν μείωση 4,1% το επτάμηνο Ιανουαρίου-Ιουλίου, συγκριτικά με το αντίστοιχο διάστημα πέρυσι.
Η πτώση ήταν ακόμα μεγαλύτερη στο πρώτο τετράμηνο του έτους, φτάνοντας το 17%, αλλά ακολούθησε μερική ανάκαμψη τους επόμενους μήνες, σε μεγάλο βαθμό χάρη στο πρόγραμμα «Σπίτι μου». Χωρίς την επίδραση αυτού του προγράμματος, η αγορά θα είχε ήδη εμφανίσει τάσεις σταθεροποίησης και πιθανών ήπιων διορθώσεων σε περιοχές με χαμηλή ζήτηση. Η μείωση των εσόδων από τις μεταβιβάσεις αποτελεί σημαντικό στοιχείο, ιδίως σε μια περίοδο συνεχούς ανόδου των τιμών. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το δεύτερο τρίμηνο του 2025 οι τιμές πώλησης κατοικιών αυξήθηκαν κατά 7,3% σε πανελλαδικό επίπεδο (από 7% το πρώτο τρίμηνο), με την Αττική να καταγράφει άνοδο 5,9% και τη Θεσσαλονίκη 9,9%. Παρά την υψηλή αξία των ακινήτων, οι συναλλαγές περιορίζονται, γεγονός που δείχνει μείωση του πραγματικού αγοραστικού ενδιαφέροντος.
Η κόπωση της αγοράς αφορά τόσο τους εγχώριους όσο και τους ξένους αγοραστές. Έρευνα του Πανεπιστημίου Μακεδονίας κατέγραψε μείωση στον αριθμό των πραγματικών αγοραστών, ενώ οι διαθέσιμοι πόροι τους έχουν περιοριστεί. Από όσους ενδιαφέρονται για αγορά ακινήτου, μόνο το 22% σκοπεύει να προχωρήσει σε αγορά μέσα στους επόμενους 12 μήνες, σε σύγκριση με 34% πριν από έξι μήνες.
Παράλληλα, μειώνεται το ποσοστό αγοραστών με διαθέσιμα κεφάλαια 100.000-150.000 ευρώ (από 30% σε 24%), ενώ αυξάνεται εκείνων με κεφάλαια 50.000-100.000 ευρώ (από 27% σε 36%). Σημαντικό ρόλο παίζουν και οι συνέπειες της οικονομικής κρίσης, καθώς πάνω από το 50% των ενεργών φορολογικών μητρώων της χώρας έχουν εκκρεμείς οφειλές σε εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων. Αυτό περιορίζει σημαντικά την πρόσβαση πολλών νοικοκυριών σε τραπεζική χρηματοδότηση, παρά την επιθυμία των τραπεζών να αυξήσουν τις νέες χορηγήσεις. Παράλληλα, η ζήτηση από το εξωτερικό, αν και παραμένει υψηλή, αρχίζει να αποκλιμακώνεται λόγω αλλαγών στο πρόγραμμα «χρυσή βίζα» και της απαγόρευσης νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων στο κέντρο της Αθήνας.
Οι εισροές κεφαλαίων στο πρώτο εξάμηνο του 2025 ανήλθαν σε 938,3 εκατ. ευρώ, σημειώνοντας μείωση 17,6% σε ετήσια βάση. Αυτό περιορίζει τη διαθέσιμη ρευστότητα στην αγορά, καθώς οι πωλητές ακινήτων σε ξένους συνήθως επανεπένδυαν αυτά τα κεφάλαια στην αγορά κατοικίας. Συνολικά, η αγορά κατοικιών φαίνεται να εισέρχεται σε μια φάση προσαρμογής, όπου η υψηλή αξία των ακινήτων σε συνδυασμό με τη μείωση της ζήτησης και την περιορισμένη χρηματοδοτική δυνατότητα των νοικοκυριών οδηγούν σε σταθεροποίηση και πιθανές ήπιες διορθώσεις των τιμών.
