Η ελληνική αγορά κατοικιών συνεχίζει να κινείται ανοδικά, αλλά οι ρυθμοί δεν είναι πλέον εκρηκτικοί. Στους δρόμους της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, οι τιμές δείχνουν σταθερότητα, νέα έργα ανακοινώνονται, αλλά πίσω από τους αριθμούς κρύβονται ανισορροπίες που κάνουν την αγορά πιο ευάλωτη. Οι μεσίτες και οι επαγγελματίες της αγοράς επισημαίνουν ότι μεγάλο μέρος της ζήτησης προέρχεται από εξωτερικούς επενδυτές, ενώ η μεσαία τάξη δυσκολεύεται να παρακολουθήσει.
Ο Ελευθέριος Ποταμιάνος, πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών-Αττικής, εξηγεί ότι η ανθεκτικότητα της αγοράς συνοδεύεται από δομικά προβλήματα. «Υπάρχει ένα εμφανές χάσμα ανάμεσα στις ζητούμενες τιμές και τις δυνατότητες των νοικοκυριών. Όταν η αγορά στηρίζεται κυρίως σε εξωτερικούς παράγοντες, η μεσαία τάξη περιορίζεται, με αποτέλεσμα η αγορά να χάνει βάθος και ανθεκτικότητα», σημειώνει. Παράλληλα, η έλλειψη ουσιαστικής διαβούλευσης με τους φορείς δημιουργεί στρεβλώσεις και σπατάλη χρόνου και πόρων, ενώ οι πολιτικές που ανακοινώνονται «στο κενό» δεν αντιμετωπίζουν τα δομικά ζητήματα της αγοράς.
Ο Ελ. Ποταμιάνος επισημαίνει δύο βασικά προβλήματα που εξακολουθούν να περιορίζουν την αγορά. Το πρώτο αφορά τις καθυστερήσεις στις μεταβιβάσεις ακινήτων, που λειτουργούν ως τροχοπέδη στην ανάπτυξη και την προσέλκυση επενδύσεων. «Δεν πρόκειται απλώς για καθυστερήσεις αλλά για αιμορραγία ρευστότητας», υπογραμμίζει. Το δεύτερο πρόβλημα είναι το ανενεργό κτιριακό απόθεμα, ένα τεράστιο νεκρό κεφάλαιο που παραμένει αδρανές, αν και διαθέσιμο για ενεργοποίηση.
Ήπια αύξηση τιμών και ωρίμανση της αγοράς
Σύμφωνα με τους επαγγελματίες της κτηματαγοράς, οι τιμές θα συνεχίσουν να αυξάνονται, αλλά με πιο ήπιο ρυθμό. Ο Γιώργος Ρέκας, δικηγόρος και προϊστάμενος Νομικών Υπηρεσιών στη Σιούφας και Συνεργάτες, τονίζει ότι η ψηφιοποίηση των διαδικασιών έχει συντομεύσει τον χρόνο ολοκλήρωσης μεταβιβάσεων από 120-150 ημέρες σε 60-90 ημέρες, προσφέροντας μεγαλύτερη διαφάνεια και αξιοπιστία στις συναλλαγές. «Η αγορά κατοικίας το 2025 βρίσκεται σε φάση ωρίμανσης, με πιο ήπια αλλά σταθερή αύξηση, και διάφορες κατηγορίες ακινήτων προσελκύουν το ενδιαφέρον», επισημαίνει.
Ο Παναγιώτης Μπαρζιώτης, επικεφαλής της REInvest Greece, προσθέτει ότι η αγορά δεν χαρακτηρίζεται πλέον από διψήφιες αυξήσεις τιμών, ενώ αγοραστές και πωλητές εμφανίζονται πιο ώριμοι. Η ζήτηση συγκεντρώνεται σε περιοχές με νέα έργα και εύκολη πρόσβαση σε υποδομές, όπως το Ελληνικό, αλλά και σε πόλεις με φοιτητική κίνηση όπως η Πάτρα και το Ηράκλειο. Το περιθώριο διαπραγμάτευσης μειώνεται στο 8%-10%, υποδεικνύοντας μεγαλύτερη ωριμότητα.
Στη Βόρεια Ελλάδα, η αγορά επωφελείται σημαντικά από τη ζήτηση των Βαλκάνιων επενδυτών, όπως τονίζει ο Κώστας Γεωργάκος της Prelevits & Georgakos. «Αν δεν υπήρχαν οι Βαλκάνιοι επενδυτές, η αγορά θα κινούνταν πιο αργά, καθώς οι Έλληνες αγοραστές περιορίζονται σε προϋπολογισμούς 150.000-200.000 ευρώ», σημειώνει. Σημαντική παραμένει η ζήτηση για βραχυχρόνια μίσθωση, ενώ η διαφοροποίηση ανά πόλη επηρεάζει τις στρατηγικές ανάπτυξης.
Στεγαστική πίστη και προφίλ δανειοληπτών
Στον τομέα των στεγαστικών δανείων, ο κ. Ανδρέας Πρωτόπαπας της FinTHESIS αναφέρει ότι περίπου το 80% των συναλλαγών πραγματοποιείται με μετρητά, και το 20% μέσω τραπεζικού δανεισμού – αντιστρόφως από προηγούμενα χρόνια. Η τάση δείχνει αυξημένη χρήση δανείων στα επόμενα έτη. Οι δανειολήπτες είναι κυρίως ηλικίας 35-45 ετών, νεαρά ζευγάρια ή επαγγελματίες που αναζητούν κύρια κατοικία, ενώ η ομάδα 45-58 ετών στοχεύει σε μεγαλύτερα ή επενδυτικά ακίνητα. Παράλληλα, σημαντική είναι η ζήτηση από Έλληνες και αλλοδαπούς κατοίκους εξωτερικού.
Η μέση ηλικία των ακινήτων που αλλάζουν χέρια φτάνει τα 40 έτη, γεγονός που απαιτεί περισσότερες διαδικασίες νομιμοποίησης και παρατείνει τον χρόνο ολοκλήρωσης των συναλλαγών. Η FinTHESIS αναμένει ότι το 2025 θα διαχειριστεί αιτήσεις άνω των 1.500 προς τις τράπεζες, ξεπερνώντας τα 250 εκατ. ευρώ.
