Η δημογραφική κρίση στην Ελλάδα επιφέρει σημαντικές αλλαγές στον χάρτη των ακινήτων, επηρεάζοντας τις τιμές, τη ζήτηση, την προσφορά και τις επενδυτικές τάσεις. Συντονισμένες δράσεις Πολιτείας και ιδιωτικού τομέα κρίνονται απαραίτητες για την αποφυγή βαθύτερων κοινωνικών και οικονομικών ανισοτήτων.
Η δημογραφική μεταβολή αποτελεί ίσως μία από τις πιο σιωπηρές αλλά διαβρωτικές προκλήσεις για την ελληνική κοινωνία και οικονομία. Η γήρανση του πληθυσμού, η μείωση των γεννήσεων, η αστικοποίηση και η μετανάστευση επηρεάζουν άμεσα την καθημερινότητα των πολιτών – και ιδιαίτερα την αγορά ακινήτων.
Σύμφωνα με τα ευρήματα της CERVED Property Services, τα οποία παρουσιάστηκαν στο συνέδριο RED Meeting Point από τον πρόεδρο της εταιρείας, Δημήτρη Ανδρίτσο, η δημογραφική αλλαγή έχει ήδη αρχίσει να μετασχηματίζει τη δυναμική του real estate στην Ελλάδα, με πολυεπίπεδες συνέπειες.
Οι επιπτώσεις στη στέγαση και στην αγορά ακινήτων
Η φθίνουσα δημογραφική πορεία οδηγεί σε μια σειρά από άμεσες και έμμεσες επιπτώσεις:
- Μειωμένη ζήτηση για μεγάλες κατοικίες και αυξημένη ανάγκη για μικρότερα, ευέλικτα διαμερίσματα – ιδιαίτερα σε αστικά κέντρα.
- Ανάγκη για μονάδες υποβοηθούμενης διαβίωσης και υπηρεσίες φροντίδας ηλικιωμένων.
- Εγκατάλειψη ακινήτων και ερήμωση αγροτικών περιοχών, που συνοδεύονται από καθίζηση τιμών και απώλεια επενδυτικού ενδιαφέροντος.
- Συγκέντρωση πληθυσμού στις πόλεις, με αποτέλεσμα πίεση σε υποδομές και αύξηση των τιμών αγοράς και ενοικίασης.
Τιμές ακινήτων: Αντίθεση Περιφέρειας και μητροπολιτικών κέντρων
Τα στοιχεία της CERVED δείχνουν μία έντονη διχοτόμηση ανάμεσα στην Αττική και την Περιφέρεια.
- Στις αγροτικές περιοχές, οι τιμές ακινήτων παραμένουν έως και 30% χαμηλότερες από τα επίπεδα του 2007, με τιμές που σε αρκετές περιπτώσεις κινούνται μεταξύ 300 και 800 ευρώ/τ.μ., παρά το ότι η μέση τιμή στην Ελλάδα διαμορφώνεται σήμερα στα 2.900 ευρώ/τ.μ..
- Στον αντίποδα, η Αττική παρουσιάζει τιμές 10% υψηλότερες από το peak του 2007, με ιδιαίτερη ένταση στην πρωτεύουσα, λόγω της εσωτερικής μετανάστευσης και της άνθησης των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Αθήνα: Οι τιμές κυμαίνονται πλέον μεταξύ 2.000 και 3.500 ευρώ/τ.μ., ανάλογα με τη γειτονιά και την ποιότητα του ακινήτου.
Θεσσαλονίκη: Αντίστοιχη εικόνα, με τιμές 1.500 έως 2.500 ευρώ/τ.μ., αλλά έντονο έλλειμμα σε νεόδμητες κατοικίες.
Τουριστικά νησιά: Οι τιμές εκτινάσσονται, κυμαινόμενες από 4.000 έως 10.000 ευρώ/τ.μ., λόγω ισχυρής τουριστικής ζήτησης και επενδύσεων υψηλού προφίλ.
Το κοινωνικό κόστος της δημογραφικής μετάβασης
Η δημογραφική αλλαγή δεν φέρνει μόνο αριθμούς και στατιστικές.
Έχει σημαντικό κοινωνικό αποτύπωμα:
- Στέγαση εκτός προσιτών ορίων για ευάλωτες ομάδες και νέους εργαζόμενους.
- Εγκατάλειψη αγροτικών περιοχών, με απώλεια τοπικών κοινοτήτων και πολιτιστικής ταυτότητας.
- Μείωση της ποιότητας των υπηρεσιών (υγεία, εκπαίδευση, μεταφορές) σε περιοχές με μειούμενο πληθυσμό.
- Αύξηση των μονομελών νοικοκυριών, με νέες ανάγκες και πιέσεις στην αγορά.
Οικονομικές επιπτώσεις και επενδυτικές μετατοπίσεις
Η μετακίνηση του πληθυσμού και η δημογραφική φθορά μεταβάλλουν και την οικονομική διάσταση της κτηματαγοράς:
- Ανοδική πίεση στις τιμές των κατοικιών σε μεγάλα αστικά κέντρα.
- Μετατόπιση επενδύσεων από μακροχρόνια μίσθωση σε βραχυχρόνια, υπονομεύοντας τη διαθεσιμότητα κατοικιών για σταθερές ανάγκες.
- Ανάγκη για εκσυγχρονισμό αστικών υποδομών, όπως μεταφορές, ύδρευση και αποχέτευση, για να ανταποκριθούν στη νέα πληθυσμιακή πυκνότητα.
Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα βρίσκεται μπροστά σε ένα σημαντικό σταυροδρόμι, όπου η δημογραφία καθορίζει το μέλλον της ανάπτυξης, της κοινωνικής συνοχής και της επενδυτικής σταθερότητας. Η ανάγκη για εθνικό σχέδιο με τη συμμετοχή Πολιτείας, ιδιωτικού τομέα και κοινωνίας των πολιτών είναι πιο επιτακτική από ποτέ.
Όπως προειδοποιεί η ανάλυση της CERVED Property Services, χωρίς μακροπρόθεσμο σχεδιασμό, η ελληνική κτηματαγορά κινδυνεύει να αναπαράξει και να εντείνει τις ανισότητες – τόσο γεωγραφικές όσο και κοινωνικές.
