Η ελληνική αγορά κατοικίας ανακάμπτει μετά την κρίση και την πανδημία – τουλάχιστον στα νούμερα. Τιμές, αγοραπωλησίες, οικοδομική δραστηριότητα κινούνται ανοδικά. Όμως η πραγματικότητα για τα ελληνικά νοικοκυριά είναι πιο περίπλοκη. Το να αποκτήσει κανείς σήμερα σπίτι είναι ίσως δυσκολότερο από ποτέ.

Σύμφωνα με την πιο πρόσφατη ανάλυση της Eurobank, το στεγαστικό πρόβλημα έχει βαθιές δομικές ρίζες και σύνθετες επιπτώσεις: κοινωνικές, οικονομικές και σε βάθος χρόνου δημογραφικές.

Ακριβή η στέγαση

Η αγορά ακινήτων ανέκαμψε με ταχύτατους ρυθμούς μετά το 2020. Η κατασκευαστική δραστηριότητα τριπλασιάστηκε μεταξύ 2020–2024 και οι τιμές διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 70%, πλησιάζοντας πλέον τα προ κρίσης επίπεδα.

Όμως η αύξηση των τιμών ξεπερνά κατά πολύ την άνοδο των εισοδημάτων. Η μέση τιμή κατοικίας ισοδυναμεί πλέον με 12,5 φορές το μέσο ετήσιο διαθέσιμο εισόδημα – αναλογία που παραπέμπει στις αρχές της δεκαετίας του 2000 και προκαλεί ανησυχία. Ταυτόχρονα, η προσφορά κατοικιών δεν επαρκεί για να καλύψει τη ζήτηση, ιδιαίτερα στις μεγάλες πόλεις και στις τουριστικές περιοχές, καθώς μεγάλο μέρος των ακινήτων «τραβιέται» από αγοραστές επενδυτές ή διατίθεται για βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Στεγαστική πίστη

Παρά την ανάπτυξη της αγοράς, τα στεγαστικά δάνεια παραμένουν καθηλωμένα. Οι τράπεζες έχουν ρευστότητα και διάθεση να δανείσουν, αλλά το κοινό δεν ανταποκρίνεται. Από €11 δισ. ετησίως πριν το 2009, οι εκταμιεύσεις στεγαστικών έχουν πέσει στα €1,4 δισ., με την Ελλάδα να βρίσκεται τελευταία στην ευρωζώνη σε δανεισμό κατοικίας (11% του ΑΕΠ έναντι 31%).

Ο φόβος του δανεισμού μετά τη δεκαετή κρίση, η αυξημένη αβεβαιότητα, η μειωμένη αποταμίευση και τα αυξημένα κόστη διαβίωσης αποτελούν τις βασικές αιτίες. Πολλά νοικοκυριά διστάζουν να αναλάβουν νέες οικονομικές υποχρεώσεις, ενώ άλλα δεν πληρούν τα τραπεζικά κριτήρια.

Ξένοι επενδυτές και βραχυχρόνια μίσθωση

Η αγορά ακινήτων έχει προσελκύσει σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό, κυρίως για εξοχικές κατοικίες και Golden Visa. Παράλληλα, πάνω από 230.000 καταλύματα διατίθενται για βραχυχρόνιες μισθώσεις, ξεπερνώντας ακόμα και τις κλίνες των ξενοδοχείων.

Αυτές οι τάσεις εντείνουν τον ανταγωνισμό για κατοικία, πιέζουν τις τιμές προς τα πάνω και απομακρύνουν το όνειρο της ιδιοκατοίκησης από τα μεσαία και χαμηλά εισοδηματικά στρώματα.

Τι μπορεί να γίνει

Η αντιμετώπιση του προβλήματος θα απαιτήσει συνδυασμό μέτρων, κυρίως από την πλευρά της προσφοράς, για την αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών, πιθανώς σε συνδυασμό με περιορισμούς στη χρήση οικιστικών ακινήτων για εμπορικούς σκοπούς σε περιπτώσεις που οι αρνητικές εξωτερικότητες αυτών των δραστηριοτήτων υπερβαίνουν τη θετική συμβολή.

Συγκεκριμένα, μέσα από την έκθεση της Eurobank προτείνεται μία σειρά παρεμβάσεων:

  • Τόνωση της κατασκευής νέων κατοικιών με έμφαση στην προσφορά.
  • Επέκταση της κοινωνικής κατοικίας μέσω συμπράξεων δημόσιου και ιδιωτικού τομέα.
  • Μείωση της γραφειοκρατίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων και επιτάχυνση απονομής δικαιοσύνης.
  • Ανάπτυξη περιφέρειας και αποκέντρωση, ώστε να μειωθεί η πίεση στα αστικά κέντρα.
  • Ολοκλήρωση Κτηματολογίου και τοπικών σχεδίων για διαφάνεια στις επενδύσεις.
  • Έλεγχος ή ρύθμιση στη χρήση ακινήτων για εμπορικούς σκοπούς.

Η στεγαστική αγορά ως καταλύτης ή τροχοπέδη για την οικονομία

Όπως επισημαίνεται στη μελέτη, η αγορά κατοικίας δεν είναι απομονωμένη από τη γενικότερη οικονομική δραστηριότητα. Αντίθετα, λειτουργεί ως πολλαπλασιαστής της συνολικής ζήτησης και επηρεάζει άμεσα κρίσιμους τομείς όπως η κατασκευαστική δραστηριότητα, η απασχόληση και οι χρηματοπιστωτικές ροές.

Η αποδυνάμωση της στεγαστικής πίστης και η μειωμένη πρόσβαση σε ιδιόκτητη στέγη αποτελούν ανασταλτικούς παράγοντες για τη μακροχρόνια ανάπτυξη, ειδικά σε μια συγκυρία όπου η χώρα χρειάζεται ενίσχυση της εγχώριας ζήτησης και πληθυσμιακή ανανέωση.

Η πρόκληση για τα επόμενα χρόνια είναι διπλή: να διατηρηθεί η δυναμική της αγοράς κατοικίας, αλλά με τρόπο που να είναι βιώσιμος, κοινωνικά ισορροπημένος και συμβατός με την ενίσχυση της παραγωγικότητας και της οικονομικής ανθεκτικότητας.